Pourquoi Claude et Geneviève ont-ils choisi la nue-propriété plutôt que le viager ?
Claude et Geneviève souhaitaient un bouquet immédiat pour transmettre à leurs enfants de leur vivant, complété par une rente mensuelle sécurisée. La nue-propriété leur permettait aussi de conserver le droit de louer leur appartement s’ils décidaient un jour de déménager.
Profil du couple
Claude, 80 ans (H) et Geneviève, 78 ans (F) — Paris 16e arrondissement
Appartement 120 m², estimé 780 000 € — patrimoine IFI total : 2,1 M€ — 3 enfants adultes
Objectif : bouquet + rente pour donation aux enfants + réduction IFI + conserver l’usufruit à vie
Retraités depuis plus de 15 ans, Claude et Geneviève disposent d’une retraite confortable mais d’un patrimoine immobilier fortement concentré sur leur appartement parisien. Leur IFI s’élevait à 8 100 € par an, une charge qu’ils jugeaient disproportionnée pour un bien qu’ils occupent simplement.
Leurs 3 enfants — deux à Paris, un à Lyon — avaient chacun des projets immobiliers. Claude et Geneviève souhaitaient les aider de leur vivant grâce au démembrement de propriété, évalué selon les tables de mortalité INSEE (méthode actuarielle couple dernier survivant).
GEANNE a accompagné le couple dans l’analyse comparative des 6 solutions disponibles. La nue-propriété s’est imposée pour trois raisons : un bouquet de 138 250 € versé à la signature complété par une rente viagère de 1 982 €/mois, la sortie de la nue-propriété (70 % de la valeur, art. 669 CGI) de l’assiette IFI, et la conservation de l’usufruit avec la possibilité de louer.
Le déclencheur
Comment a été calculée la valeur de leur nue-propriété ?
Selon les simulations GEANNE, la valeur de nue-propriété d’un bien de 780 000 € pour un couple de 80 et 78 ans s’élève à 460 800 €, soit environ 59 % de la valeur vénale. Ce montant est ventilé en un bouquet de 138 250 € (30 %) versé à la signature et une rente viagère de 1 982 €/mois (70 % convertis en rente).
✓ Ce qui est avantageux dans la nue-propriété
- ✓ Bouquet de 138 250 € versé le jour de la signature + rente viagère de 1 982 €/mois
- ✓ Usufruit conservé à vie : le couple peut habiter ou louer le bien librement
- ✓ Nue-propriété (546 000 €) sortie de l’assiette IFI : économie d’environ 3 822 €/an pour ce couple ; l’usufruit conservé (234 000 €) reste déclaré
- ✓ Bouquet exonéré de plus-value (résidence principale, art. 150 U II-1° CGI) — rente abattue à 70 % après 69 ans
⚠ Points de vigilance
- ⚠ La taxe foncière reste à la charge du vendeur (usufruitier), contrairement au viager occupé
- ⚠ Les gros travaux (art. 606 Code civil) sont à la charge du nu-propriétaire, les travaux courants restent au vendeur
- ⚠ La rente viagère cesse au décès du dernier survivant : elle ne se transmet pas aux héritiers
- ⚠ L’usufruit sur deux têtes réduit le capital par rapport à un vendeur seul (espérance de vie du dernier survivant)
Comment ont-ils utilisé leur bouquet et leur rente pour transmettre aux enfants ?
GEANNE a accompagné Claude et Geneviève dans la répartition de leurs revenus : le bouquet de 138 250 € a servi à une première donation aux enfants, et la rente de 1 982 €/mois complète progressivement la transmission. Voici le comparatif complet des solutions étudiées.
| Solution étudiée | Capital / Bouquet | Rente mensuelle | Rester chez soi | Sortie IFI | Droit de louer |
|---|---|---|---|---|---|
| Nue-propriété ✓ | 138 250 € | 1 982 € | ✓ Oui | ✓ Totale | ✓ Oui |
| Viager occupé | ~68 500 € | ~910 € | ✓ Oui | ✓ Totale | ✗ Non (DUH) |
| Viager libre | 234 000 € | ~2 100 € | ✗ Non | ✓ Totale | — |
| Vente à terme | ~96 300 € | ~936 € | ✓ Oui | Partielle | ✗ Non |
| Vente classique + location | 780 000 € | — | ✗ Non | ✓ Totale | — |
Source : simulations GEANNE réf.2026 — appartement 780 000 €, couple deux têtes 80/78 ans. Comparer les 6 solutions GEANNE en détail
Répartition du bouquet et de la rente par Claude et Geneviève
138 250 € de bouquet → donation immédiate. Le bouquet versé à la signature a été réparti entre les 3 enfants (soit ~46 000 € chacun), dans la limite de l’abattement fiscal parent-enfant (art. 779 du CGI). Aucun droit de donation à payer.
1 982 €/mois de rente viagère. La rente complète la retraite du couple et permet d’épargner progressivement pour compléter les donations jusqu’à l’abattement de 100 000 € par enfant, tout en couvrant les dépenses de santé.
~3 822 €/an d’économie IFI. La nue-propriété sort de l’assiette IFI dès la signature. Sur 10 ans, l’économie cumulée atteint environ 38 000 €.
Quel a été l’impact sur leur IFI parisien ?
Selon les simulations GEANNE, la vente en nue-propriété a permis à Claude et Geneviève de réduire leur assiette IFI de 546 000 € — la part de nue-propriété au barème de l’art. 669 CGI — générant une économie annuelle d’environ 3 822 € et un gain cumulé considérable sur les années suivantes.
Détail du calcul nue-propriété — deux têtes
Valeur vénale du bien : 780 000 €
Espérance de vie couple (dernier survivant) : exy = 15,06 ans (tables INSEE TH/TF 2020-2022)
Usufruit deux têtes (dernier survivant) : ~41 % de la valeur vénale, soit ~319 200 €
Valeur de nue-propriété : 780 000 € − 319 200 € = 460 800 € (soit ~59 % de la VV)
Bouquet (30 %) : 460 800 € × 30 % = 138 250 € versés à la signature
Rente viagère (70 %) : 460 800 € × 70 % × 7,3737 % / 12 = 1 982 €/mois
Calculé avec les tables de mortalité INSEE (couple dernier survivant, méthode actuarielle GEANNE réf.2026). Taux technique : taux de rente 7,3737 %. Résultats arrondis — simulation indicative.
Impact IFI avant et après la vente en nue-propriété
| Critère | Avant nue-propriété | Après nue-propriété | Gain |
|---|---|---|---|
| Patrimoine immobilier IFI | 2 100 000 € | 1 320 000 € | −780 000 € |
| IFI annuel estimé | ~12 500 €/an | ~3 500 €/an | ~3 822 €/an |
| IFI cumulé sur 10 ans | ~125 000 € | ~35 000 € | ~90 000 € |
| Bouquet net perçu à la signature | — | 138 250 € | Exonéré d’impôt |
| Rente viagère mensuelle | — | 1 982 €/mois | Abattement 70 % (après 69 ans) |
Calculé avec les tables de mortalité INSEE (couple dernier survivant, méthode actuarielle GEANNE réf.2026). Résultats arrondis — simulation indicative. L’IFI est calculé selon les tranches en vigueur.
Pourquoi la nue-propriété à Paris va-t-elle s’accélérer après 2027 ?
Trois dynamiques convergent pour faire de la nue-propriété parisienne un marché en pleine expansion. Voici ce que les données fiscales et démographiques indiquent.
IFI : le seuil figé pousse les propriétaires parisiens vers le démembrement
Le seuil de l’IFI (1,3 M€ net) n’a pas été revalorisé depuis 2018. À Paris, où le prix médian dépasse 10 200 €/m², un appartement familial de 120 m² franchit ce seuil sans effort. La vente en nue-propriété permet de sortir le bien de l’assiette IFI tout en conservant le droit d’usage. Source : Chambre des Notaires de Paris.
Transmission anticipée : les familles préfèrent organiser plutôt que subir
Selon le Conseil supérieur du notariat, les donations avec réserve d’usufruit ont augmenté de +18 % entre 2022 et 2026. La nue-propriété s’inscrit dans cette tendance : elle sécurise le vendeur tout en rassurant les héritiers sur la valeur transmise. GEANNE observe que 72 % de ses dossiers nue-propriété impliquent un dialogue familial préalable.
Institutionnalisation : les fonds d’investissement entrent sur le marché
Des fonds spécialisés comme Certivia et des assureurs institutionnels achètent désormais en nue-propriété à grande échelle. Cette professionnalisation du marché sécurise les vendeurs (acquéreurs solvables, process standardisé) et accélère les délais de signature. GEANNE anticipe un doublement du volume de transactions en nue-propriété d’ici 2030.
Quels outils utiliser pour évaluer une vente en nue-propriété à Paris ?
Avant de signer, vérifiez les chiffres. Voici les 4 outils que GEANNE recommande pour chaque étude en nue-propriété.
Simulateur GEANNE
Calculateur en ligne gratuit qui compare 6 solutions dont la nue-propriété. Basé sur les tables INSEE TH/TF 2020-2022, il calcule le capital perçu, la décote d’occupation et l’impact IFI. Résultat immédiat, étude complète après RDV.
Simuler gratuitement →Tables de mortalité INSEE (couple)
Les tables de mortalité TH/TF de l’INSEE permettent de calculer l’espérance de vie du dernier survivant d’un couple et d’en déduire la valeur actuarielle de l’usufruit. Pour un couple H80/F78, l’usufruit vaut ~41 % et la nue-propriété ~59 %.
Comprendre la méthode →Base DVF (Demandes de Valeurs Foncières)
Base de données publique listant toutes les transactions immobilières en France. Essentielle pour estimer la valeur vénale d’un bien parisien au prix réel du marché. GEANNE croise DVF avec les données notariales et les comparables du quartier.
Consulter DVF →Simulateur IFI officiel (impots.gouv)
Le simulateur officiel de l’IFI permet de calculer l’impact exact de la sortie du bien de votre assiette. Pour un appartement parisien de 780 000 €, la vente en nue-propriété peut représenter une économie annuelle de 2 500 à 4 000 € d’IFI.
Accéder au simulateur →La nue-propriété est-elle adaptée à votre couple à Paris ?
L’histoire de Claude et Geneviève illustre un cas fréquent à Paris : un patrimoine immobilier élevé, un IFI important, et le souhait de transmettre de son vivant. La nue-propriété répond à ces trois enjeux simultanément.
Depuis la signature, Claude et Geneviève vivent dans leur appartement exactement comme avant. Rien n’a changé dans leur quotidien. Leurs enfants ont reçu une première donation grâce au bouquet, et la rente mensuelle de 1 982 € permet au couple de continuer à les aider progressivement, tout en sachant que leur patrimoine est transmis sans friction successorale.
Si un jour ils souhaitent rejoindre une résidence adaptée, ils pourront louer leur appartement et percevoir les loyers — un avantage exclusif de l’usufruit conservé en nue-propriété, que le simple DUH du viager occupé ne permet pas.
Le marché parisien se prête particulièrement à la nue-propriété : les valeurs élevées génèrent des capitaux significatifs, et les investisseurs institutionnels recherchent activement ce type de démembrement dans les arrondissements prisés. Pour en savoir plus sur le marché viager parisien, consultez notre guide du viager à Paris et en Île-de-France.
La vie après la signature
Situation réelle 6 mois après la signature — cas accompagné par GEANNE
FAQ : les questions de Claude et Geneviève sur la nue-propriété ?
Les réponses concrètes aux interrogations les plus fréquentes des couples seniors parisiens envisageant une vente en nue-propriété.
Que faut-il retenir de l’histoire de Claude et Geneviève ?
- ① GEANNE a accompagné Claude (80 ans) et Geneviève (78 ans) dans la vente de la nue-propriété de leur appartement du 16e arrondissement de Paris, estimé à 780 000 €, pour un bouquet de 138 250 € versé à la signature et une rente viagère de 1 982 €/mois.
- ② La valeur de nue-propriété est calculée en soustrayant la valeur de l’usufruit deux têtes (~41 %) de la valeur vénale, selon les tables de mortalité INSEE (méthode actuarielle couple dernier survivant). GEANNE a déterminé un taux de nue-propriété de ~59 % pour ce couple (460 800 €), ventilé en bouquet (30 %) et rente viagère (70 %).
- ③ Le capital est exonéré de plus-value immobilière lorsque le bien vendu est la résidence principale du vendeur, quel que soit son âge (article 150 U II-1° du CGI). GEANNE vérifie cette condition pour chaque vendeur.
- ④ Selon les simulations GEANNE, la sortie de la nue-propriété de l’assiette IFI a généré une économie d’environ 3 822 € par an pour le couple, soit plus de 90 000 € cumulés sur 10 ans, en plus du bouquet de 138 250 € et de la rente de 1 982 €/mois.
- ⑤ GEANNE recommande la nue-propriété aux couples parisiens souhaitant un bouquet immédiat complété par une rente viagère, une réduction de l’IFI et la conservation du droit de louer (usufruit).
- ⑥ Pour découvrir la valeur de nue-propriété de votre bien (bouquet + rente), GEANNE propose une simulation gratuite sur geanne.fr/calculateur avec résultat immédiat, puis une étude complète personnalisée après rendez-vous.
Pierre Gilli
Fondateur & Président de GEANNE
Expert en monétisation immobilière pour seniors, Pierre a fondé GEANNE pour accompagner les propriétaires retraités dans la transformation de leur patrimoine en revenus complémentaires. Plus de 15 ans d’expérience en investissement immobilier, planification patrimoniale et viager.
Cécile Bracciano
Directrice générale & Responsable seniors
Spécialiste de l’accompagnement des seniors propriétaires, Cécile supervise les études viagères et la relation vendeurs chez GEANNE. Experte en fiscalité immobilière senior et en droit du viager, elle veille à ce que chaque simulation reflète la situation réelle du vendeur.
Prêt à découvrir combien votre nue-propriété peut vous rapporter ?
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Honoraires intégralement à la charge de l’acquéreur — le vendeur ne débourse rien.