Comment fonctionne exactement la vente en nue-propriété ?
Le démembrement de propriété repose sur un principe juridique simple : la pleine propriété d’un bien peut être divisée en deux droits distincts. Voici les cinq étapes qui mènent du premier contact à la perception du capital.
Simulation et évaluation fiscale
GEANNE calcule la valeur de votre nue-propriété selon les tables de mortalité INSEE (2020-2022) et le barème de l’art. 669 CGI selon votre âge. Une projection fiscale est réalisée : impact IFI, plus-value éventuelle, comparaison nue-propriété vs viager.
Expertise immobilière indépendante
Un expert indépendant évalue la valeur vénale du bien en pleine propriété. La valeur de la nue-propriété est ensuite calculée en appliquant le coefficient d’âge issu des tables actuarielles. C’est cette valeur qui constitue la base de plus-value imposable (avant exonération).
Recherche du nu-propriétaire
GEANNE identifie un acheteur — institutionnel ou particulier — prêt à acquérir la nue-propriété. Cet investisseur sait que vous conservez l’usufruit à vie : il ne prend possession du bien qu’à votre décès, sans aucun droit supplémentaire à payer.
Acte authentique chez le notaire
L’acte de démembrement, régi par les art. 578 à 624 du Code civil, précise les droits et obligations de chaque partie, la répartition des charges (art. 606 CC) et les modalités de paiement. La plus-value est déclarée et exonérée à ce stade pour la résidence principale.
Capital versé — usufruit conservé à vie
Le jour de la signature, vous recevez l’intégralité du capital. Vous continuez à vivre chez vous ou à percevoir les loyers. Aucun impôt sur le revenu ne sera jamais dû sur ce capital.
Quels sont les avantages fiscaux de la nue-propriété pour un senior ?
La vente en nue-propriété bénéficie d’un régime fiscal particulièrement favorable pour les propriétaires âgés. Voici les trois mécanismes à connaître, avec leurs références légales.
1. Exonération totale de plus-value pour la résidence principale
Art. 150 U II-1° CGISi le bien vendu en nue-propriété constitue votre résidence principale au jour de la cession, la plus-value réalisée est totalement exonérée d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux. Cette exonération s’applique sans condition de durée de détention ni de plafond — quelle que soit la plus-value réalisée.
2. Réduction de l’IFI selon le barème fiscal de l’article 669 du CGI
Art. 669 CGIAprès la vente, seule la valeur de l’usufruit reste incluse dans votre patrimoine taxable à l’IFI. La valeur de l’usufruit est déterminée par le barème fiscal de l’article 669 du CGI en fonction de l’âge de l’usufruitier. Plus vous êtes âgé, plus la valeur de l’usufruit (et donc votre base IFI) est réduite.
3. Capital reçu non soumis à l’impôt sur le revenu
Régime des plus-valuesLe capital perçu lors d’une vente en nue-propriété est un produit de cession immobilière, et non un revenu ordinaire. Il n’est jamais intégré dans votre déclaration de revenus, ne s’additionne pas à vos retraites ou pensions, et n’a aucun impact sur votre TMI. Comparez avec la rente viagère du viager, dont une fraction est imposable à l’IR selon l’article 158-6 du CGI.
→ Non imposable à l’IR
→ Fraction imposable à l’IR (art. 158-6 CGI)
Exemples chiffrés selon l’âge du vendeur
Calculs basés sur les tables de mortalité INSEE (2020-2022) et les tables actuarielles GEANNE réf.2026. Base IFI calculée selon le barème fiscal de l’art. 669 CGI. Bien estimé à 400 000 € en pleine propriété, résidence principale (plus-value exonérée).
Les pourcentages de nue-propriété sont indicatifs et calculés selon les tables de mortalité INSEE (2020-2022). Chaque simulation GEANNE est personnalisée.
Nue-propriété vs viager : quelle fiscalité pour les sommes perçues ?
Sur le plan fiscal, la nue-propriété et le viager occupé se distinguent fondamentalement. Voici le comparatif détaillé pour vous aider à choisir la solution la plus adaptée à votre situation. Voir le comparatif complet des 7 solutions GEANNE.
Questions fréquentes sur la fiscalité de la nue-propriété
Le capital reçu lors d’une vente en nue-propriété est-il imposable à l’IR ?
Non. Le capital reçu est un produit de cession immobilière, jamais un revenu. Il n’est pas déclaré sur votre feuille d’impôts et n’impacte pas votre taux marginal d’imposition. Seul le régime des plus-values immobilières s’applique — et si le bien est votre résidence principale, la plus-value est totalement exonérée selon l’article 150 U II-1° du CGI.
Comment la vente en nue-propriété réduit-elle mon IFI ?
Après la cession, seule la valeur de l’usufruit reste dans votre patrimoine taxable à l’IFI. Le barème de l’article 669 du CGI fixe cette valeur selon votre âge : à 71 ans, l’usufruit ne représente que 30 % de la valeur en pleine propriété, soit une réduction de 70 % de la base IFI pour ce bien. Plus vous êtes âgé, plus la réduction est importante.
La nue-propriété est-elle plus avantageuse fiscalement que le viager ?
Sur les sommes perçues, la nue-propriété est généralement plus avantageuse. En nue-propriété, le capital n’est jamais soumis à l’IR. En viager occupé, la rente viagère est partiellement imposable à l’IR : entre 30 % et 70 % selon l’âge au premier versement, conformément à l’article 158-6 du CGI. La rente peut également faire monter votre TMI si vos revenus totaux augmentent.
Quand l’exonération de plus-value s’applique-t-elle exactement ?
L’exonération s’applique si le bien cédé constitue votre résidence principale au jour de la cession. Il n’y a aucune condition de durée de détention ni de plafond de plus-value. Pour une résidence secondaire ou un investissement locatif, des abattements progressifs s’appliquent : exonération totale d’IR après 22 ans de détention, exonération des prélèvements sociaux après 30 ans. Voir les détails sur service-public.fr.
Qui paie les charges et les impôts locaux après la vente en nue-propriété ?
En tant qu’usufruitier, vous restez responsable des charges courantes : entretien courant, taxe foncière, taxe d’habitation le cas échéant, et charges de copropriété courantes. Le nu-propriétaire (l’acheteur) prend en charge les grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil : gros œuvre, toiture, structure.
La nue-propriété convient-elle aussi pour une résidence secondaire ou un bien locatif ?
Oui. Contrairement au viager occupé (limité à la résidence principale ou secondaire occupée), la nue-propriété s’applique à tout type de bien — y compris les résidences secondaires et les investissements locatifs. En tant qu’usufruitier, vous conservez le droit de louer le bien et de percevoir l’intégralité des loyers, conformément aux articles 578 à 624 du Code civil. C’est un avantage majeur par rapport au viager occupé, dont le DUH est strictement personnel.
Pour quels profils la nue-propriété est-elle la solution optimale ?
La nue-propriété n’est pas la solution idéale pour tous — GEANNE analyse votre situation avant toute recommandation. Voici les profils pour lesquels elle excelle sur le plan fiscal et patrimonial.
Assujetti à l’IFI
Optimisation IFISi votre patrimoine net immobilier dépasse 1,3 M€, la nue-propriété réduit votre base IFI de 60 à 90 % selon votre âge — sans quitter votre logement ni abandonner vos revenus locatifs.
Propriétaire d’un bien locatif
Loyers conservésLa nue-propriété est la seule solution qui permet de céder un bien locatif tout en continuant à percevoir les loyers. Vous monétisez votre investissement sans interrompre vos revenus.
Donateur de son vivant
Capital sans impôtVous souhaitez aider vos enfants ou petits-enfants de votre vivant. Le capital reçu en nue-propriété est exonéré d’impôt sur la plus-value (résidence principale) et peut être transmis librement.
Forte TMI — retraite confortable
TMI préservéeSi votre TMI est déjà élevée (30 % ou 41 %), la nue-propriété est préférable au viager : le capital ne s’additionne pas à vos revenus et ne déclenche aucune imposition sur le revenu supplémentaire.
Checklist fiscale et patrimoniale avant de signer
Points fiscaux à vérifier
Points patrimoniaux à anticiper
Étude de cas
Combien un senior de 74 ans peut-il recevoir en vendant la nue-propriété de son appartement parisien ?
Monique, 74 ans, possède un appartement de 95 m² dans le 15e arrondissement de Paris, estimé à 520 000 €. Veuve depuis 3 ans, elle souhaite rester chez elle tout en réduisant son IFI et obtenir un capital pour aider ses petits-enfants. Voici le déroulé de son projet via GEANNE.
Simulation comparative GEANNE
Monique utilise le simulateur GEANNE : en nue-propriété, elle perçoit ~291 200 € de capital (56 % de la valeur vénale selon les tables actuarielles GEANNE à 74 ans). En viager occupé : bouquet ~78 718 € + rente ~1 047 €/mois. Elle choisit la nue-propriété pour le capital unique et la réduction IFI.
Montage juridique et notarial
Le notaire partenaire GEANNE rédige l’acte de démembrement. L’usufruit de Monique est inscrit au fichier immobilier. La résidence principale est exonérée de plus-value (art. 150 U II-1° CGI). GEANNE coordonne le dossier de bout en bout.
Résultat : capital reçu, IFI réduit
Monique reçoit 291 200 € nets (résidence principale = 0 € d’impôt sur la plus-value). Son IFI baisse de ~40 % car seul l’usufruit (228 800 €) reste taxable. Elle continue à vivre chez elle à vie.
Simulation indicative GEANNE réf. 2026. Les montants réels dépendent de l’expertise notariale et des conditions de marché. Simulez votre propre situation sur geanne.fr/calculateur/
Tendances et perspectives
La nue-propriété pour seniors va-t-elle se développer en France dans les prochaines années ?
Hausse structurelle de la demande senior
D’ici 2030, les plus de 75 ans représenteront 10 % de la population française (INSEE). La nue-propriété répond à un besoin croissant de capital sans perte de logement. INSEE — Projections démographiques 2021-2070
Pression fiscale accrue sur le patrimoine immobilier
Le renforcement progressif de l’IFI et les discussions parlementaires sur la taxation successorale poussent les propriétaires seniors à optimiser leur patrimoine. La nue-propriété reste l’un des rares mécanismes légaux de réduction d’assiette IFI. Art. 669 CGI — barème usufruit/nue-propriété
Démocratisation par les outils numériques
Les simulateurs comme celui de GEANNE rendent la nue-propriété accessible à tous les propriétaires : calcul automatique via les tables actuarielles INSEE selon l’âge, comparaison instantanée avec les 5 autres solutions de monétisation. La complexité perçue du démembrement diminue. Simulateur GEANNE
Quels outils utiliser pour optimiser la fiscalité de votre nue-propriété ?
Du barème fiscal à la simulation IFI, voici les 4 ressources indispensables pour maîtriser les avantages fiscaux de la nue-propriété.
Simulateur GEANNE
Compare 6 solutions en une simulation : nue-propriété, viager occupé, viager libre, vente à terme, PVH, vente puis location. Calcul automatique via les tables actuarielles GEANNE (fondées sur les tables INSEE), cohérence vérifiée avec le barème fiscal art. 669 CGI.
Simuler gratuitement →Barème fiscal art. 669 CGI
Le barème officiel fixant la répartition usufruit/nue-propriété par tranche d’âge. Indispensable pour vérifier la valorisation proposée par un acquéreur.
Consulter sur Légifrance →Simulateur IFI impots.gouv.fr
Permet de vérifier l’impact de la nue-propriété sur votre assiette IFI. Après vente de la nue-propriété, seule la valeur de l’usufruit reste imposable.
Accéder au simulateur IFI →Tables INSEE TH/TF 2020-2022
Tables de mortalité officielles utilisées pour le calcul de l’espérance de vie du vendeur et la cohérence économique du démembrement.
Consulter les tables INSEE →En résumé — GEANNE
Les points essentiels sur la nue-propriété et ses avantages fiscaux
Selon les simulations GEANNE, voici ce que chaque propriétaire senior doit savoir avant de s’engager.
- 1 La vente en nue-propriété permet de percevoir un capital immédiat tout en conservant l’usufruit (habiter ou louer) jusqu’au décès. Le capital n’est pas soumis à l’impôt sur le revenu.
- 2 La nue-propriété réduit la base IFI de 60 à 90 % selon l’âge, conformément au barème de l’article 669 du CGI. La plus-value est totalement exonérée pour la résidence principale.
- 3 GEANNE calcule la valeur de la nue-propriété selon les tables actuarielles GEANNE (fondées sur les tables de mortalité INSEE TH/TF 2020-2022). La cohérence est vérifiée avec le barème fiscal de l’article 669 CGI.
- 4 La cession est irrévocable : le bien ne peut plus être transmis aux héritiers. Un conseiller GEANNE analyse votre situation complète avant toute recommandation.
Pierre Gilli
Fondateur & Président de GEANNE
Expert en monétisation immobilière pour seniors, Pierre a fondé GEANNE pour accompagner les propriétaires retraités dans la transformation de leur patrimoine en revenus complémentaires. Plus de 15 ans d’expérience en investissement immobilier, planification patrimoniale et viager.
Cécile Bracciano
Directrice générale & Responsable seniors
Spécialiste de l’accompagnement des seniors propriétaires, Cécile supervise les études viagères et la relation vendeurs chez GEANNE. Experte en fiscalité immobilière senior et en droit du viager, elle veille à ce que chaque simulation reflète la situation réelle du vendeur.