Vente à Terme – Guide Pratique | GEANNE
Guide pratique

Vente à Terme :
prix garanti,
avenir protégé

Vendez votre bien avec des mensualités fixes sur une durée connue à l’avance (10 à 20 ans). En cas de décès, vos héritiers perçoivent le solde restant — contrairement au viager occupé (versements cessant au décès), le prix total est garanti.

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Prix 100% garanti ✓
Exemple de simulation
Maison estimée 350 000 € — Occupation 10 ans
50 400 €
Bouquet immédiat
1 680 €
Mensualité fixe
10 ans
Durée définie
252 000 €
Prix total garanti

Comment fonctionne la vente à terme ?

Vous vendez votre bien, vous percevez un bouquet puis des mensualités fixes sur une durée connue. Encadrée par les articles 1601 à 1628 du Code civil, cette formule garantit le prix total — même en cas de décès du vendeur.

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1. Propriété vendue, occupation possible

Vous cédez la propriété de votre bien à l’acquéreur par acte authentique. En version « occupée », vous conservez le droit d’usage et d’habitation (DUH) pendant la durée définie au contrat. En version « libre », l’acquéreur prend possession immédiatement.
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2. Bouquet initial (facultatif)

L’acquéreur vous verse un capital immédiat à la signature chez le notaire, représentant généralement 10 % à 30 % du prix de vente.
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3. Mensualités fixes et indexées

Chaque mois, l’acquéreur (débirentier) vous verse une mensualité fixe pendant toute la durée prévue au contrat (10, 15, 20 ans…). Les mensualités peuvent être indexées sur l’inflation pour protéger votre pouvoir d’achat.
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4. Héritiers protégés

En cas de décès avant la fin du contrat, les mensualités restantes sont transmises à vos héritiers. Le patrimoine familial est préservé.

Quelle forme de vente à terme choisir ?

Selon votre projet, choisissez la formule qui vous convient le mieux.

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Vente à terme libre

L’acquéreur dispose immédiatement du bien. Il peut l’habiter, le louer ou le transformer dès la signature.

Jouissance immédiate pour l’acquéreur — il peut habiter, louer ou rénover le bien dès le lendemain de la signature chez le notaire
Prix de vente sans décote d’occupation — le bien étant libéré, aucune réduction n’est appliquée sur la valeur vénale estimée par le professionnel
Mensualités plus élevées — reflétant la pleine valeur du bien ; l’acquéreur compense l’absence de décote par un engagement mensuel plus important sur la durée
Idéal pour financer un nouveau logement adapté — le bouquet initial finance le premier apport d’un logement plus petit ou en résidence services senior
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Vente à terme occupée

Le vendeur conserve le droit d’usage et d’habitation (DUH) pendant une durée définie. Une décote s’applique sur le prix.

Vous restez chez vous pendant toute la durée prévue — droit d’usage et d’habitation (DUH) inscrit dans l’acte notarié, identique à celui du viager occupé
Décote de 20 % à 50 % selon la durée d’occupation — calculée sur la valeur vénale à partir du barème de l’article 669 du CGI
Mensualités adaptées au prix décoté — plus faibles qu’en vente à terme libre, elles reflètent la valeur réelle du bien minoré de l’occupation
Idéal pour rester chez soi et compléter sa retraite — sécurité du domicile préservée, revenus réguliers et prix total garanti à vos héritiers en cas de décès
Différence clé avec le viager : Dans une vente à terme, les mensualités sont versées pendant une durée déterminée à l’avance. Si le vendeur décède avant la fin du contrat, les mensualités restantes sont dues à ses héritiers. C’est la grande différence avec le viager.

Quels sont les avantages et limites de la vente à terme ?

Un panorama complet pour décider en toute connaissance de cause.

Pour le vendeur
✓

Prix de vente garanti intégralement

La totalité du prix sera versée, au vendeur ou à ses héritiers, quelle que soit la durée de vie du vendeur. C’est la différence fondamentale avec le viager occupé (rente cessant au décès du crédirentier), où les versements cessent au décès.

✓

Revenus réguliers et prévisibles

Montant exact, durée totale et montant global connus dès la signature.

✓

Transmission aux héritiers

En cas de décès, les mensualités restantes reviennent à vos enfants. Le patrimoine est préservé.

✓

Fiscalité avantageuse

Les mensualités sont considérées comme le paiement d’un prix de vente, et non comme une rente. Si le bien est votre résidence principale, la plus-value est totalement exonérée (article 150 U du CGI).

⚠

Pas de capital total immédiat

Le prix est perçu de façon échelonnée, pas en une seule fois.

⚠

Dépendance à la solvabilité de l’acquéreur

Des garanties légales (clause résolutoire, privilège de vendeur) protègent le vendeur.

Pour l’acquéreur
✓

Pas de crédit bancaire nécessaire

Paiement échelonné directement au vendeur, sans intérêts d’emprunt.

✓

Durée de paiement connue et limitée

Contrairement au viager, l’engagement financier et sa durée sont connus dès le départ.

✓

Décote en cas de vente occupée

Acquisition d’un bien à prix réduit grâce à l’occupation par le vendeur.

⚠

Obligation de paiement même si décès précoce

Les mensualités doivent être versées jusqu’au terme du contrat, même si le vendeur décède.

⚠

Jouissance différée (si occupée)

L’acquéreur doit attendre la fin de la période d’occupation pour disposer du bien.

Qui paie les charges et travaux en vente à terme ?

En vente à terme occupée, les responsabilités sont clairement définies entre le vendeur occupant et l’acquéreur.

En vente à terme libre, l’acquéreur assume l’intégralité des charges dès la signature.

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Vendeur (occupant)

Entretien courant — peintures, revêtements, plomberie d’usage, petite serrurerie et travaux de moins de 300 € selon les usages de la copropriété
Petites réparations — robinetterie, joints, vitres, prises électriques ; toute réparation de maintenance courante définie par le décret n°87-712 du 26 août 1987
Taxe d’habitation — due tant que le vendeur occupe le bien à titre de résidence principale, même après la signature de la vente à terme
Charges courantes de copropriété — quote-part liée à l’usage : eau froide, ascenseur, entretien des parties communes, espaces verts et gardiennage
Assurance habitation multirisque — incendie, dégâts des eaux, responsabilité civile occupant ; obligatoire et à la charge du vendeur occupant pendant toute la durée
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Acquéreur

Grosses réparations (art. 606 du Code civil) — toiture, charpente, murs porteurs, fondations et gros œuvre structural
Taxe foncière — intégralement à la charge de l’acquéreur dès la première année suivant la signature de l’acte notarié, quelle que soit l’occupation du bien
Charges de copropriété exceptionnelles — travaux votés en assemblée générale sur les parties communes : ravalement de façade, installation d’ascenseur, réfection du réseau électrique collectif
Assurance propriétaire non occupant (PNO) — obligatoire pour couvrir la responsabilité civile de l’acquéreur envers les tiers pendant toute la durée d’occupation par le vendeur
Frais de notaire (sur prix total de vente) — calculés sur le montant total (bouquet + cumul des mensualités), et non seulement sur le bouquet initial versé à la signature
Bon à savoir : Les frais de notaire sont calculés sur le prix total de vente (bouquet + totalité des mensualités). En cas de défaut de paiement de l’acquéreur, la clause résolutoire permet au vendeur de récupérer son bien en conservant les sommes déjà versées.

Combien rapporte une vente à terme ?

Voyez concrètement ce que la vente à terme occupée peut vous apporter. Calculs basés sur les tables de mortalité INSEE (2020-2022) et le barème fiscal de l’article 669 du CGI.

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M. et Mme Dupont, 72 et 70 ans
Maison estimée à 350 000 € — Vente à terme occupée sur 10 ans
Détail du calcul
Valeur en pleine propriété350 000 €
Décote pour occupation (10 ans) : 28 %– 98 000 €
Prix de vente à terme252 000 €
Bouquet (20 % du prix)50 400 €
Solde à verser en mensualités201 600 €
Mensualité (201 600 € ÷ 120 mois)1 680 € / mois
Bouquet initial
50 400 €
Mensualités
201 600 € sur 10 ans
Total garanti
252 000 € (vendeur ou héritiers)
50 400 €
Capital reçu à la signature
1 680 € / mois
Pendant 10 ans
252 000 €
Prix total garanti

M. et Mme Dupont restent dans leur maison pendant 10 ans, perçoivent des revenus réguliers, et en cas de décès, leurs enfants touchent les mensualités restantes.

À qui s’adresse la vente à terme ?

Chaque situation est unique. Découvrez les profils pour lesquels la vente à terme est particulièrement adaptée.

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Senior souhaitant rester chez lui

Sérénité

La vente à terme occupée offre des revenus complémentaires garantis tout en permettant de rester dans son logement. Le prix total est assuré, pour soi ou ses héritiers.

Maintien : à domicile
Revenus : garantis
🏘️

Senior souhaitant déménager

Nouveau départ

La vente à terme libre libère un capital (bouquet) pour financer un nouveau logement plus adapté, complété par des revenus mensuels réguliers.

Bouquet : capital départ
+ mensualités
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Protéger ses héritiers

Transmission

Contrairement au viager, la vente à terme garantit la transmission du prix total. En cas de décès, les mensualités restantes reviennent intégralement aux héritiers.

Patrimoine : préservé
Héritiers : protégés
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Investisseur patient

Investissement

Acquisition décotée avec un engagement financier maîtrisé et prévisible. Pas de crédit bancaire, pas d’intérêts à payer. Un investissement patrimonial intelligent.

Décote : 20 à 50 %
Durée : connue

Comment se déroule une vente à terme ?

Un processus encadré par un notaire, avec GEANNE à vos côtés à chaque étape.

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1. Premier contact & simulation gratuite

Nous évaluons votre bien et réalisons une simulation personnalisée : bouquet, mensualités, durée et projection financière complète.

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2. Évaluation & choix de la formule

Estimation professionnelle du bien. Choix entre vente à terme libre ou occupée, définition de la durée et du montant du bouquet.

🤝

3. Négociation & signature notariée

L’acte notarié précise toutes les conditions : durée, mensualités, charges, et garanties légales — clause résolutoire, privilège du vendeur et hypothèque.

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4. Bouquet reçu, mensualités lancées

Vous percevez votre bouquet, puis les mensualités démarrent. En version occupée, vous restez chez vous. GEANNE assure un suivi régulier.

Quelles sont les questions fréquentes sur la vente à terme ?

Les réponses aux questions que vous vous posez le plus souvent.

La vente à terme est une transaction immobilière dans laquelle le vendeur cède son bien moyennant un paiement échelonné sur une durée fixée contractuellement (généralement entre 10 et 20 ans). Elle comprend un bouquet initial (facultatif) et des mensualités fixes. Encadrée par les articles 1601 à 1628 du Code civil, c’est l’alternative sécurisante au viager.

La différence principale est la durée : dans un viager, les versements s’arrêtent au décès du vendeur. Dans une vente à terme, la durée est fixée à l’avance (10, 15, 20 ans). Si le vendeur décède avant la fin du contrat, les mensualités restantes sont versées à ses héritiers. Le prix total est donc garanti.

C’est le point fort de la vente à terme : en cas de décès du vendeur avant la fin des versements, les mensualités restantes sont transmises à ses héritiers. Le patrimoine familial est ainsi préservé intégralement.

Les mensualités sont considérées comme le paiement d’un prix de vente (et non comme une rente). Le régime classique des plus-values immobilières s’applique, avec exonération totale si le bien vendu est votre résidence principale conformément à l’article 150 U du CGI. Pour les résidences secondaires, des abattements pour durée de détention réduisent progressivement l’imposition.

Le contrat prévoit des garanties solides : clause résolutoire, privilège de vendeur et hypothèque. Si l’acquéreur ne peut plus assurer les mensualités, le vendeur peut récupérer son bien tout en conservant les sommes déjà versées à titre d’indemnité.

En vente à terme occupée : le vendeur conserve les charges courantes (entretien, petites réparations, taxe d’habitation). L’acquéreur prend en charge les grosses réparations conformément à l’article 606 du Code civil (toiture, murs porteurs, structure), les charges exceptionnelles et l’assurance propriétaire non occupant. En vente à terme libre, l’acquéreur assume l’intégralité des charges dès la signature.

Comment la vente à terme se compare-t-elle aux autres solutions ?

La vente à terme est l’une des 6 solutions patrimoniales que GEANNE compare pour chaque client. Voici comment elle se positionne face aux alternatives. Voir le comparatif complet des 7 solutions pour retraités propriétaires.

Critère ✦ Vente à terme Viager occupé Viager libre Nue-propriété Vente + location
Prix total garanti ? Oui — montant total fixé dès la signature, versé au vendeur ou à ses héritiers Non — versements cessent au décès du crédirentier Non — rente viagère s’arrête au décès Oui — capital versé en une fois à la signature Oui — 100 % de la valeur vénale en capital unique
Reste dans le logement ? Oui (occupée) ou Non (libre) — selon la formule choisie Oui — DUH à vie inscrit à l’acte notarié Non — bien libéré dès la signature Oui — usufruit à vie (habiter ou louer) Non — déménagement, puis location
Durée des versements Fixée à l’avance — 10 à 20 ans, certitude totale dès le 1er jour À vie — aléatoire, protégé par clause résolutoire À vie — aléatoire, rente plus élevée Versement unique ou étalé — sans aléa Capital unique versé à la signature
Transmission aux héritiers Oui — mensualités restantes versées aux héritiers si décès prématuré Non — rente s’éteint au décès, rien pour les héritiers Non — rente viagère non transmissible Non — bien vendu définitivement Capital transmissible via succession
Charges après la vente Vendeur : entretien courant. Acquéreur : taxe foncière + grosses réparations Petites réparations + charges courantes. Taxe foncière transférée Aucune charge sur le bien Charges courantes + taxe foncière à l’usufruitier Loyer mensuel (3–5 %/an), révisable selon l’IRL
Profil idéal du vendeur Besoin de certitude totale, protéger ses héritiers, revenus réguliers sur durée fixée Rester chez soi à vie, rente mensuelle, libéré de la taxe foncière Bien inadapté, rente maximale, prêt à déménager Capital élevé, possibilité de louer, résidence secondaire Capital maximal en une fois, liberté géographique totale

Quelle solution choisir selon votre situation ?

Chaque solution répond à un profil spécifique. Voici les cas où chacune est la plus adaptée.

Cette page
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Vente à terme

Prix total garanti, mensualités fixes sur durée connue. En cas de décès, les mensualités restantes reviennent à vos héritiers.

✓ Certitude totale sur le montant et la durée
✓ Héritiers protégés si décès prématuré
⚠ Mensualités s’arrêtent à la date prévue
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Viager occupé

Bouquet + rente mensuelle à vie. Taxe foncière transférée à l’acquéreur. Idéal si vous souhaitez des revenus sans durée limite.

✓ Rente mensuelle à vie indexée sur l’inflation
✓ Taxe foncière transférée à l’acquéreur
⚠ Rente s’éteint au décès — rien pour les héritiers
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Viager libre

Vous quittez le logement. Rente mensuelle maximale toutes solutions confondues, car le bien est libéré immédiatement.

✓ Rente maximale, bien adapté ou trop grand
✓ Bouquet + rente sans décote d’occupation
⚠ Vous devez financer votre nouveau logement
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Nue-propriété

Capital de 40 à 70 % de la valeur vénale. Vous conservez l’usufruit à vie et pouvez continuer à louer le bien.

✓ Capital plus élevé qu’en viager
✓ Idéal résidence secondaire ou locatif
⚠ Taxe foncière reste à votre charge
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Vente puis location

Vous vendez au prix du marché (100 % du capital) et devenez locataire. Maximum de liquidités, liberté totale de mobilité.

✓ Capital maximal : 100 % de la valeur du bien
✓ Liberté géographique totale
⚠ Loyer mensuel révisable chaque année
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Pas sûr de votre choix ?

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Comparer les solutions

Les points clés à retenir sur la vente à terme

💰

Prix 100 % garanti

Contrairement au viager, la totalité du prix sera versée — au vendeur ou à ses héritiers. Montant, durée et mensualités fixés dès la signature.

🛡️

Héritiers protégés

En cas de décès, les mensualités restantes sont transmises aux héritiers. Le patrimoine familial est intégralement préservé.

⚖️

Garanties juridiques solides

Clause résolutoire, privilège du vendeur et hypothèque inscrits dans l’acte notarié. Encadré par les art. 1601 à 1628 du Code civil.

Checklist essentielle avant une vente à terme

✓ Simulation gratuite : estimez le bouquet, les mensualités et la durée adaptée à votre situation, sans engagement.
✓ Choisir la formule : vente à terme libre (acquéreur occupe immédiatement) ou occupée (vous restez chez vous pendant la durée du contrat).
✓ Comparer les solutions : viager occupé (rente à vie, maintien dans les lieux), nue-propriété (capital 40–70 %, usufruit conservé) ou vente à terme — GEANNE vous aide à trouver la solution la plus adaptée.
✓ Vérifier la fiscalité : exonération totale de plus-value si résidence principale (art. 150 U du CGI).
✓ Impliquer la famille : vos héritiers sont les premiers bénéficiaires en cas de décès — une décision à prendre ensemble.

Un prix garanti,
des héritiers protégés

Estimation gratuite et sans engagement. Un conseiller GEANNE vous accompagne pour trouver la solution la plus adaptée à votre situation.

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