Comment fonctionne la vente en nue-propriété ?
Le démembrement sépare la propriété de l’usage de votre bien, conformément aux articles 578 à 624 du Code civil. Vous recevez un capital et conservez le droit d’y vivre ou de le louer.
|
|
||
|
|
Qui paie les charges et travaux en nue-propriété ?
Les responsabilités sont clairement définies entre l’usufruitier (vendeur) et le nu-propriétaire (acquéreur), conformément à l’article 606 du Code civil fixant les grosses réparations à la charge du nu-propriétaire.
Usufruitier (vendeur)
Nu-propriétaire (acquéreur)
Combien rapporte la vente en nue-propriété ?
Voyez concrètement ce que la vente en nue-propriété peut vous apporter. Calculs basés sur les tables de mortalité INSEE (2020-2022).
M. Martin a pu aider ses proches tout en restant chez lui. Il peut aussi choisir une formule bouquet + rente mensuelle pour lisser le paiement dans le temps.
Quels profils choisissent la vente en nue-propriété ?
Chaque situation est unique. Découvrez comment la nue-propriété s’adapte à différents projets de vie.
Madame Moreau, 72 ans
DiversificationPropriétaire d’un grand appartement à Lyon, elle souhaitait diversifier son patrimoine. Le capital reçu lui a permis de placer en assurance-vie tout en restant chez elle.
Les époux Petit, 68 et 70 ans
Pouvoir d’achatSans héritier direct, ils ont préféré profiter de leur capital de leur vivant. Le montant reçu finance voyages et loisirs, tout en simplifiant la succession future.
Monsieur Garnier, 75 ans
FamilleVeuf, il souhaitait aider ses enfants à acheter leur premier logement. Le capital a financé deux apports, et il continue de vivre paisiblement dans sa maison.
Madame Leroy, 80 ans
Revenus locatifsPropriétaire d’un 3 pièces qu’elle louait, elle a vendu la nue-propriété tout en conservant l’usufruit. Elle perçoit toujours les loyers et a reçu un capital confortable.
Comment se déroule une vente en nue-propriété ?
Un processus encadré par un notaire, avec GEANNE à vos côtés à chaque étape.
1. Premier contact & simulation gratuite
Nous évaluons votre bien et réalisons une simulation personnalisée : valeur de la nue-propriété, capital estimé et projection patrimoniale.
2. Évaluation et démembrement
Votre bien est estimé par des professionnels de notre réseau. Le calcul du démembrement s’appuie sur les tables actuarielles de l’INSEE (période 2020-2022) et le barème fiscal de l’article 669 du CGI.
3. Négociation & signature notariale
L’acte authentique, rédigé et signé chez le notaire, précise toutes les conditions : durée de l’usufruit, répartition des charges conformément à l’article 606 du Code civil, et modalités de paiement (capital en une fois ou formule bouquet + rente).
4. Vous restez chez vous, capital en poche
Capital reçu, usufruit conservé : vous continuez à vivre chez vous ou à percevoir les loyers. GEANNE assure un suivi régulier.
Quelles sont les questions fréquentes sur la nue-propriété ?
Les réponses aux questions que vous vous posez le plus souvent.
Comment la nue-propriété se compare-t-elle aux autres solutions ?
La nue-propriété est l’une des 6 solutions patrimoniales que GEANNE compare pour chaque client. Voici comment elle se positionne face aux alternatives pour valoriser votre bien immobilier à la retraite. Voir le comparatif complet des 7 solutions pour retraités propriétaires.
Quelle solution choisir selon votre situation ?
Chaque solution répond à un profil spécifique. Voici les cas où chacune est la plus adaptée.
Nue-propriété
Vous vendez la nue-propriété et conservez l’usufruit à vie. Capital plus élevé qu’en viager, et vous pouvez louer le bien.
Viager occupé
Vous restez chez vous à vie. Bouquet + rente mensuelle garantie, taxe foncière transférée à l’acquéreur, libéré des gros travaux.
Viager libre
Vous quittez le logement à la vente. Bouquet et rente plus élevés car le bien est libéré immédiatement pour l’acquéreur.
Vente à terme
Variante sans aléa : la durée de versement est fixée à l’avance (ex. 15 ans). Vous savez exactement ce que vous recevrez.
Vente puis location
Vous vendez au prix du marché (100 % du capital) et devenez locataire. Maximum de liquidités, flexibilité totale.
Pas sûr de votre choix ?
GEANNE analyse votre situation et compare toutes les solutions. Gratuit, sans engagement.
Comparer les solutionsLes points clés à retenir sur la nue-propriété
Occupation garantie
Vous conservez l’usufruit à vie : habiter le logement ou le louer et percevoir les loyers. Vos habitudes quotidiennes ne changent pas.
Capital de 40 % à 70 %
Capital versé en une fois à la signature, calculé sur les tables INSEE (2020-2022). Possibilité de formule bouquet + rente.
Cadre juridique solide
Démembrement encadré par les art. 578 à 624 du Code civil. Acte signé chez le notaire.
Checklist essentielle avant de vendre en nue-propriété
Étude de cas
Comment un couple de 72 et 70 ans a monétisé sa maison en nue-propriété tout en continuant à y vivre ?
Jean (72 ans) et Marie (70 ans) possèdent une maison de 130 m² à Bordeaux estimée à 380 000 €. Leur retraite combinée de 2 600 €/mois ne couvre plus les travaux nécessaires. Ils souhaitent un capital important sans quitter leur maison. GEANNE les a accompagnés vers la nue-propriété.
Simulation GEANNE comparative
Le simulateur GEANNE calcule la nue-propriété sur deux têtes (72 et 70 ans) : capital de ~176 396 € (46,4 % de la valeur vénale). En comparaison, un viager occupé donnerait bouquet ~47 629 € + rente ~510 €/mois. Le couple préfère le capital unique pour financer les travaux et aider leurs enfants.
Expertise et acte notarié
Expertise contradictoire par un notaire partenaire GEANNE. L’acte de démembrement est signé : l’usufruit est inscrit pour les deux époux (dernier vivant). La résidence principale est exonérée de plus-value (art. 150 U II-1° CGI).
Résultat : capital utilisé, couple chez lui
Jean et Marie reçoivent 176 396 € nets. Ils financent 35 000 € de travaux d’adaptation (salle de bain PMR, isolation), donnent 100 000 € à leurs enfants et placent le solde en assurance-vie. Ils continuent à vivre dans leur maison à vie.
Simulation indicative GEANNE réf. 2026. Les montants réels dépendent de l’expertise notariale et des conditions de marché. Simulez votre propre situation sur geanne.fr/calculateur/
Tendances et perspectives
Pourquoi la nue-propriété séduit-elle de plus en plus de seniors en France ?
Émergence des fonds institutionnels en nue-propriété
Des fonds d’investissement se spécialisent dans l’achat de nue-propriété auprès de seniors, garantissant des transactions sécurisées et des prix cohérents avec le barème fiscal. Cette institutionnalisation rassure les vendeurs et accélère le marché. Banque de France — Épargne et comptes financiers
Vieillissement de la population et besoin de capital
L’allongement de la durée de vie crée un besoin de financement sur 20-30 ans de retraite. La nue-propriété transforme un actif immobilisé en capital disponible tout en préservant le logement. La demande devrait croître de 15 % par an selon les projections du secteur. INSEE — Projections démographiques
Évolution possible du barème de l’article 669
Le barème fiscal de l’article 669 du CGI, inchangé depuis 2004, pourrait être révisé pour intégrer l’allongement de l’espérance de vie. Une révision modifierait la répartition usufruit/nue-propriété et donc les montants perçus par les vendeurs. Art. 669 CGI — Légifrance
Quels outils pour évaluer et réaliser une vente en nue-propriété ?
Du barème fiscal à l’estimation de la valeur vénale, voici les 4 ressources essentielles pour préparer votre projet de nue-propriété.
Simulateur GEANNE
Comparaison instantanée de 6 solutions dont la nue-propriété. Calcul du capital selon les tables actuarielles GEANNE (fondées sur les tables INSEE), cohérence vérifiée avec le barème fiscal art. 669 CGI. Simulation sur 1 ou 2 têtes, gratuit.
Simuler gratuitement →Barème fiscal art. 669 CGI
Le barème officiel fixant la répartition usufruit/nue-propriété par tranche d’âge. Indispensable pour vérifier la valorisation proposée.
Consulter sur Légifrance →DVF Etalab — Valeurs foncières
Base de données publique des transactions immobilières. Vérifiez l’estimation de la valeur vénale de votre bien avant de calculer la nue-propriété.
Consulter les prix de vente →Tables INSEE TH/TF 2020-2022
Tables de mortalité officielles utilisées pour le calcul de l’espérance de vie du vendeur. Indispensable pour valider la cohérence économique d’un démembrement.
Consulter les tables INSEE →En résumé — GEANNE
Les points essentiels sur la vente en nue-propriété
Selon les simulations GEANNE, voici ce que chaque propriétaire retraité doit savoir sur la vente en nue-propriété.
- 1 La vente en nue-propriété permet de recevoir un capital unique de 40 % à 70 % de la valeur du bien, calculé selon les tables actuarielles GEANNE (fondées sur les tables INSEE) en fonction de l’âge du vendeur.
- 2 Contrairement au viager occupé, le vendeur conserve l’usufruit : il peut habiter son logement ou le louer et percevoir l’intégralité des loyers — c’est la solution adaptée aux résidences secondaires et biens locatifs.
- 3 Pour un bien de 400 000 € et un vendeur de 72 ans, GEANNE estime un capital d’environ 240 000 €, versé en une seule fois à la signature chez le notaire.
- 4 Seule la valeur de l’usufruit conservé reste dans l’assiette IFI ; cette valeur diminue avec l’âge, réduisant progressivement l’imposition.
- 5 La vente est irrévocable : une fois la nue-propriété cédée, le bien ne peut plus être transmis aux héritiers dans son état d’origine.
- 6 GEANNE compare nue-propriété et viager occupé — avec tous les chiffres — dans une même simulation gratuite sur geanne.fr/calculateur/.
Pierre Gilli
Fondateur & Président de GEANNE
Expert en monétisation immobilière pour seniors, Pierre a fondé GEANNE pour accompagner les propriétaires retraités dans la transformation de leur patrimoine en revenus complémentaires. Plus de 15 ans d’expérience en investissement immobilier, planification patrimoniale et viager.
Cécile Bracciano
Directrice générale & Responsable seniors
Spécialiste de l’accompagnement des seniors propriétaires, Cécile supervise les études viagères et la relation vendeurs chez GEANNE. Experte en fiscalité immobilière senior et en droit du viager, elle veille à ce que chaque simulation reflète la situation réelle du vendeur.


