Guide pratique

Vente en Nue-Propriété :
votre capital,
votre liberté

Grâce au démembrement de propriété, dissociez propriété et usage de votre bien. Recevez un capital immédiat tout en conservant l’usufruit — le droit d’y vivre ou de le louer à vie.

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+500 seniors accompagnés par notre réseau de conseillers depuis 2025
Restez chez vous ✓
Exemple de simulation
Appartement estimé 400 000 €
225 000 €
Jusqu’à — Capital immédiat
56,2 %
Nue-propriété
70 ans
Âge du vendeur
À vie
Usufruit conservé
💡 Le paiement peut être lissé dans le temps : bouquet (capital immédiat) + rente mensuelle garantie à vie.

Comment fonctionne la vente en nue-propriété ?

Le démembrement sépare la propriété de l’usage de votre bien, conformément aux articles 578 à 624 du Code civil. Vous recevez un capital et conservez le droit d’y vivre ou de le louer.

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1. Démembrement de propriété

Votre bien est séparé en deux droits distincts : la nue-propriété (le droit de disposer) et l’usufruit (le droit d’utiliser et de percevoir les revenus). Ce mécanisme, encadré par le Code civil, permet de vendre la première tout en conservant le second.
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2. Capital immédiat versé à la signature

L’acquéreur (nu-propriétaire) vous verse un capital représentant 40 % à 70 % de la valeur vénale du bien. Ce pourcentage dépend de votre âge et des tables de mortalité de l’INSEE (période 2020-2022). Possibilité de formule bouquet + rente mensuelle.
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3. Usufruit conservé à vie

Vous conservez l’usufruit : le droit d’habiter votre logement ou de le mettre en location et d’en percevoir l’intégralité des loyers. Contrairement au viager occupé (simple droit d’habitation), l’usufruit offre aussi la possibilité de louer — idéal pour les résidences secondaires.
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4. Pleine propriété automatique à terme

À l’extinction de l’usufruit (décès ou terme convenu), le nu-propriétaire devient automatiquement plein propriétaire, sans frais de notaire ni formalités supplémentaires. C’est le mécanisme de la consolidation de propriété, prévu par le Code civil.

Quels sont les avantages et limites de la nue-propriété ?

Un panorama complet pour décider en toute connaissance de cause.

Pour le vendeur (usufruitier)
✓

Maintien dans les lieux

Conservez le droit d’habiter votre logement jusqu’à votre décès ou jusqu’au terme fixé. Vos habitudes et votre environnement sont préservés.

✓

Capital important, paiement flexible

Recevez 40 % à 70 % de la valeur de votre bien. Le paiement peut être perçu en une seule fois ou lissé dans le temps sous forme de bouquet (capital immédiat) + rente mensuelle garantie à vie.

✓

Optimisation fiscale (IFI)

Seule la valeur décroissante de l’usufruit reste dans votre patrimoine taxable à l’IFI, selon le barème de l’article 669 du CGI. Par exemple, à 75 ans, seuls 30 % de la valeur du bien restent imposables, ce qui réduit significativement votre imposition.

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Perte définitive de la propriété

L’aliénation de la nue-propriété est irrévocable : le bien ne pourra plus être transmis aux héritiers. C’est pourquoi GEANNE implique toujours la famille dans la réflexion. Si vous souhaitez conserver la propriété, des alternatives existent : la vente à terme (durée fixée, sans aléa) ou le viager occupé (rente viagère avec maintien dans les lieux).

Pour l’acquéreur (nu-propriétaire)
✓

Acquisition à prix réduit

Bien acquis avec une décote de 30 % à 60 % selon l’âge de l’usufruitier, calculée à partir des tables de mortalité de l’INSEE (période 2020-2022). Un avantage financier qui sécurise la rentabilité future de l’investissement.

✓

Exonération fiscale temporaire

Pas de taxe foncière, pas de charges de copropriété non récupérables pendant toute la durée de l’usufruit. Ces économies renforcent l’attractivité de l’investissement.

✓

Valorisation automatique

À l’extinction de l’usufruit, pleine propriété récupérée sans frais ni formalités. Valorisation immédiate du patrimoine.

⚠

Absence de jouissance

Impossible d’occuper le bien ou d’en tirer des revenus pendant toute la durée de l’usufruit. Incertitude sur la durée si l’usufruit est viager.

Qui paie les charges et travaux en nue-propriété ?

Les responsabilités sont clairement définies entre l’usufruitier (vendeur) et le nu-propriétaire (acquéreur), conformément à l’article 606 du Code civil fixant les grosses réparations à la charge du nu-propriétaire.

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Usufruitier (vendeur)

Taxe d’habitation — due tant que vous occupez le logement à titre principal, même après la vente de la nue-propriété
Taxe foncière — intégralement à votre charge en tant qu’usufruitier, contrairement au viager occupé où elle est transférée à l’acquéreur
Entretien courant du bien — nettoyage, peintures intérieures, revêtements de sol et petits travaux d’embellissement
Réparations d’entretien — robinetterie, plomberie courante, serrures, vitres, prises électriques (définies par le décret n°87-712 du 26 août 1987)
Charges courantes de copropriété — quote-part liée à l’usage : eau froide, ascenseur, nettoyage des parties communes, espaces verts
Maintenance des équipements intérieurs — chaudière, chauffe-eau, ventilation mécanique contrôlée (VMC)
Assurance habitation multirisque — obligatoire pour couvrir incendie, dégâts des eaux et responsabilité civile occupant
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Nu-propriétaire (acquéreur)

Grosses réparations (art. 606 du Code civil) — toiture, charpente, murs porteurs, façades et gros œuvre
Réfection complète de la toiture — remplacement des tuiles, zinguerie, isolation sous toiture et traitement de charpente
Travaux de structure et murs porteurs — reprises en sous-œuvre, consolidation des fondations, traitement des fissures structurelles
Remplacement des systèmes essentiels — réfection complète du réseau électrique, de la plomberie générale ou du système de chauffage collectif
Charges de copropriété exceptionnelles — travaux votés en assemblée générale sur les parties communes (ravalement, ascenseur, isolation thermique)
Frais de notaire à l’acquisition — calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété (décotée), inférieurs à ceux d’une vente classique
Bon à savoir : Les frais de notaire sont calculés sur la valeur de la nue-propriété uniquement. Pour le vendeur, seule la valeur de l’usufruit reste dans le patrimoine taxable à l’IFI.

Combien rapporte la vente en nue-propriété ?

Voyez concrètement ce que la vente en nue-propriété peut vous apporter. Calculs basés sur les tables de mortalité INSEE (2020-2022).

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Monsieur Martin, 70 ans
Appartement estimé à 300 000 € — Vente en nue-propriété
Nue-propriété
168 600 € (56,2 %)
Usufruit conservé
131 400 € (43,8 %)
Contrôle d’usage
100 % — habiter ou louer librement
168 600 €
Capital reçu à la signature
100 %
Liberté d’usage conservée
120 000 €
Base IFI réduite (usufruit fiscal)

M. Martin a pu aider ses proches tout en restant chez lui. Il peut aussi choisir une formule bouquet + rente mensuelle pour lisser le paiement dans le temps.

Quels profils choisissent la vente en nue-propriété ?

Chaque situation est unique. Découvrez comment la nue-propriété s’adapte à différents projets de vie.

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Madame Moreau, 72 ans

Diversification

Propriétaire d’un grand appartement à Lyon, elle souhaitait diversifier son patrimoine. Le capital reçu lui a permis de placer en assurance-vie tout en restant chez elle.

Capital : 180 000 €
Bien : 350 000 €
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Les époux Petit, 68 et 70 ans

Pouvoir d’achat

Sans héritier direct, ils ont préféré profiter de leur capital de leur vivant. Le montant reçu finance voyages et loisirs, tout en simplifiant la succession future.

Bouquet : 50 000 €
Rente : 550 €/mois
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Monsieur Garnier, 75 ans

Famille

Veuf, il souhaitait aider ses enfants à acheter leur premier logement. Le capital a financé deux apports, et il continue de vivre paisiblement dans sa maison.

Capital : 160 000 €
Bien : 280 000 €
🏠

Madame Leroy, 80 ans

Revenus locatifs

Propriétaire d’un 3 pièces qu’elle louait, elle a vendu la nue-propriété tout en conservant l’usufruit. Elle perçoit toujours les loyers et a reçu un capital confortable.

Capital : 145 000 €
+ loyers conservés

Comment se déroule une vente en nue-propriété ?

Un processus encadré par un notaire, avec GEANNE à vos côtés à chaque étape.

📞

1. Premier contact & simulation gratuite

Nous évaluons votre bien et réalisons une simulation personnalisée : valeur de la nue-propriété, capital estimé et projection patrimoniale.

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2. Évaluation et démembrement

Votre bien est estimé par des professionnels de notre réseau. Le calcul du démembrement s’appuie sur les tables actuarielles de l’INSEE (période 2020-2022) et le barème fiscal de l’article 669 du CGI.

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3. Négociation & signature notariale

L’acte authentique, rédigé et signé chez le notaire, précise toutes les conditions : durée de l’usufruit, répartition des charges conformément à l’article 606 du Code civil, et modalités de paiement (capital en une fois ou formule bouquet + rente).

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4. Vous restez chez vous, capital en poche

Capital reçu, usufruit conservé : vous continuez à vivre chez vous ou à percevoir les loyers. GEANNE assure un suivi régulier.

Quelles sont les questions fréquentes sur la nue-propriété ?

Les réponses aux questions que vous vous posez le plus souvent.

La vente en nue-propriété consiste à vendre le droit de propriété de votre bien tout en conservant l’usufruit, c’est-à-dire le droit d’y habiter ou de le mettre en location à vie. Ce mécanisme, appelé démembrement de propriété, est encadré par les articles 578 à 624 du Code civil. L’acquéreur devient nu-propriétaire mais ne pourra disposer pleinement du bien qu’à l’extinction de l’usufruit.

La différence principale est qu’en nue-propriété, le vendeur conserve l’usufruit et donc la possibilité de mettre son bien en location et d’en percevoir les loyers. En viager occupé, le vendeur conserve uniquement un droit d’habitation personnel. La nue-propriété convient donc parfaitement aux résidences secondaires et aux investissements locatifs, en plus de la résidence principale. Dans les deux cas, le paiement peut prendre la forme d’un capital en une fois ou d’une formule bouquet + rente mensuelle.

Le capital reçu représente généralement 40 % à 70 % de la valeur du bien en pleine propriété, selon votre âge. Plus vous êtes âgé, plus la valeur de l’usufruit est faible, et donc plus le capital versé pour la nue-propriété est élevé. Le calcul s’appuie sur les tables actuarielles officielles.

Oui, c’est l’un des grands avantages de la nue-propriété. En tant qu’usufruitier, vous conservez le droit de mettre le bien en location et de percevoir l’intégralité des loyers, sans avoir à les partager avec le nu-propriétaire.

L’usufruitier conserve les charges courantes : entretien, petites réparations, taxe d’habitation, taxe foncière, charges de copropriété courantes et assurance habitation. Le nu-propriétaire prend en charge les gros travaux (art. 606 du Code civil) : toiture, murs porteurs, structure, et les charges exceptionnelles de copropriété.

En tant que vendeur usufruitier, seule la valeur de l’usufruit reste dans votre patrimoine taxable à l’IFI. C’est le barème fiscal de l’article 669 du Code général des impôts (CGI) qui s’applique — et non le barème économique. Comme cette valeur diminue avec l’âge, votre base imposable se réduit progressivement.

Âge de l’usufruitier Usufruit Nue-propriété
Moins de 21 ans90 %10 %
De 21 à 30 ans80 %20 %
De 31 à 40 ans70 %30 %
De 41 à 50 ans60 %40 %
De 51 à 60 ans50 %50 %
De 61 à 70 ans40 %60 %
De 71 à 80 ans30 %70 %
De 81 à 90 ans20 %80 %
91 ans et plus10 %90 %

Source : article 669 du CGI — Barème fiscal en vigueur depuis le 1er janvier 2004.

Oui, la vente de la nue-propriété est irrévocable. C’est un point essentiel à bien comprendre avant de s’engager. Le bien ne pourra plus être transmis aux héritiers. C’est pourquoi un accompagnement professionnel est indispensable pour prendre cette décision en toute connaissance de cause.

Comment la nue-propriété se compare-t-elle aux autres solutions ?

La nue-propriété est l’une des 6 solutions patrimoniales que GEANNE compare pour chaque client. Voici comment elle se positionne face aux alternatives pour valoriser votre bien immobilier à la retraite. Voir le comparatif complet des 7 solutions pour retraités propriétaires.

Critère ✦ Nue-propriété Viager occupé Viager libre Vente à terme Vente + location
Reste dans le logement ? Oui — usufruit conservé : habiter ou louer librement à vie Oui — droit d’usage et d’habitation (DUH) à vie, sans possibilité de louer Non — le vendeur quitte le logement dès la signature chez le notaire Oui — droit d’occupation sur durée fixée contractuellement Non — déménagement, puis location d’un nouveau logement
Capital obtenu 40 à 70 % de la valeur vénale — plus élevé qu’en viager grâce à l’usufruit plus large Bouquet 20–30 % + rente mensuelle à vie (décotés pour le DUH) Bouquet 20–40 % + rente mensuelle à vie (plus élevés, bien libéré) Rente sur durée fixe (10–20 ans) + possible bouquet initial 100 % de la valeur vénale en capital unique à la vente
Possibilité de louer le bien ? Oui — loyers perçus intégralement par l’usufruitier (art. 578 CC) Non — droit personnel, ne peut pas être loué Sans objet — bien libéré dès la vente Selon les clauses de l’acte notarié Sans objet — bien vendu, vendeur devient locataire
Avantage IFI Fort — seule la valeur de l’usufruit reste imposable (art. 669 CGI) Modéré — valeur du DUH réduit l’assiette IFI Fort — bien sorti totalement du patrimoine taxable Variable selon les clauses d’occupation Fort — bien sorti totalement du patrimoine
Charges après la vente Charges courantes + taxe foncière à la charge de l’usufruitier Petites réparations + charges courantes. Taxe foncière transférée à l’acquéreur Aucune charge sur le bien — vendeur finance son nouveau logement Variable selon les clauses de l’acte Loyer mensuel (3–5 %/an de la valeur), révisable selon l’IRL
Profil idéal du vendeur Capital élevé souhaité, rester chez soi, possibilité de louer (résidence secondaire ou locatif) Renter chez soi à vie, revenus complémentaires, libéré de la taxe foncière Bien devenu inadapté, rente maximale, prêt à déménager Besoin de visibilité totale sur les versements (durée et montant) Capital maximal en une fois, flexibilité géographique totale

Quelle solution choisir selon votre situation ?

Chaque solution répond à un profil spécifique. Voici les cas où chacune est la plus adaptée.

Cette page
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Nue-propriété

Vous vendez la nue-propriété et conservez l’usufruit à vie. Capital plus élevé qu’en viager, et vous pouvez louer le bien.

✓ Capital 40–70 % de la valeur vénale
✓ Idéal résidence secondaire et locatif
⚠ Taxe foncière reste à votre charge
🏠

Viager occupé

Vous restez chez vous à vie. Bouquet + rente mensuelle garantie, taxe foncière transférée à l’acquéreur, libéré des gros travaux.

✓ Taxe foncière transférée à l’acquéreur
✓ Rente indexée sur l’inflation à vie
⚠ Impossible de louer (DUH personnel)
🔑

Viager libre

Vous quittez le logement à la vente. Bouquet et rente plus élevés car le bien est libéré immédiatement pour l’acquéreur.

✓ Rente mensuelle maximale toutes solutions
✓ Logement trop grand ou inadapté
⚠ Vous devez financer votre nouveau logement
📅

Vente à terme

Variante sans aléa : la durée de versement est fixée à l’avance (ex. 15 ans). Vous savez exactement ce que vous recevrez.

✓ Certitude totale sur les versements
✓ Transmissible aux héritiers si décès prématuré
⚠ Rente s’arrête à la date prévue
💰

Vente puis location

Vous vendez au prix du marché (100 % du capital) et devenez locataire. Maximum de liquidités, flexibilité totale.

✓ Capital maximal : 100 % de la valeur du bien
✓ Liberté totale de mobilité géographique
⚠ Loyer mensuel à payer — révisable chaque année
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Pas sûr de votre choix ?

GEANNE analyse votre situation et compare toutes les solutions. Gratuit, sans engagement.

Comparer les solutions

Les points clés à retenir sur la nue-propriété

🏠

Occupation garantie

Vous conservez l’usufruit à vie : habiter le logement ou le louer et percevoir les loyers. Vos habitudes quotidiennes ne changent pas.

💰

Capital de 40 % à 70 %

Capital versé en une fois à la signature, calculé sur les tables INSEE (2020-2022). Possibilité de formule bouquet + rente.

⚖️

Cadre juridique solide

Démembrement encadré par les art. 578 à 624 du Code civil. Acte signé chez le notaire.

Checklist essentielle avant de vendre en nue-propriété

✓ Simulation gratuite : estimez le capital de votre nue-propriété avec les tables INSEE (2020-2022), sans engagement.
✓ Impliquer la famille : la vente en nue-propriété est irrévocable — discutez avec vos proches pour une décision sereine.
✓ Comparer les solutions : viager occupé (rester chez soi, rente à vie), vente à terme (versements sur durée fixée) ou les 7 solutions patrimoniales GEANNE — chaque situation mérite la solution adaptée.
✓ Vérifier l’impact IFI : le barème de l’article 669 du CGI détermine la valeur de l’usufruit à déclarer — elle diminue avec l’âge.
✓ Se faire accompagner : un conseiller GEANNE et votre notaire sécurisent chaque étape du démembrement.

Étude de cas

Comment un couple de 72 et 70 ans a monétisé sa maison en nue-propriété tout en continuant à y vivre ?

Jean (72 ans) et Marie (70 ans) possèdent une maison de 130 m² à Bordeaux estimée à 380 000 €. Leur retraite combinée de 2 600 €/mois ne couvre plus les travaux nécessaires. Ils souhaitent un capital important sans quitter leur maison. GEANNE les a accompagnés vers la nue-propriété.

Mois 1

Simulation GEANNE comparative

Le simulateur GEANNE calcule la nue-propriété sur deux têtes (72 et 70 ans) : capital de ~176 396 € (46,4 % de la valeur vénale). En comparaison, un viager occupé donnerait bouquet ~47 629 € + rente ~510 €/mois. Le couple préfère le capital unique pour financer les travaux et aider leurs enfants.

Mois 2-3

Expertise et acte notarié

Expertise contradictoire par un notaire partenaire GEANNE. L’acte de démembrement est signé : l’usufruit est inscrit pour les deux époux (dernier vivant). La résidence principale est exonérée de plus-value (art. 150 U II-1° CGI).

Mois 4+

Résultat : capital utilisé, couple chez lui

Jean et Marie reçoivent 176 396 € nets. Ils financent 35 000 € de travaux d’adaptation (salle de bain PMR, isolation), donnent 100 000 € à leurs enfants et placent le solde en assurance-vie. Ils continuent à vivre dans leur maison à vie.

176 396 €
Capital net perçu
0 €
Impôt (rés. principale)
2 têtes
Usufruit protégé
35 000 €
Travaux financés

Simulation indicative GEANNE réf. 2026. Les montants réels dépendent de l’expertise notariale et des conditions de marché. Simulez votre propre situation sur geanne.fr/calculateur/

Tendances et perspectives

Pourquoi la nue-propriété séduit-elle de plus en plus de seniors en France ?

🏘️

Émergence des fonds institutionnels en nue-propriété

Des fonds d’investissement se spécialisent dans l’achat de nue-propriété auprès de seniors, garantissant des transactions sécurisées et des prix cohérents avec le barème fiscal. Cette institutionnalisation rassure les vendeurs et accélère le marché. Banque de France — Épargne et comptes financiers

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Vieillissement de la population et besoin de capital

L’allongement de la durée de vie crée un besoin de financement sur 20-30 ans de retraite. La nue-propriété transforme un actif immobilisé en capital disponible tout en préservant le logement. La demande devrait croître de 15 % par an selon les projections du secteur. INSEE — Projections démographiques

⚖️

Évolution possible du barème de l’article 669

Le barème fiscal de l’article 669 du CGI, inchangé depuis 2004, pourrait être révisé pour intégrer l’allongement de l’espérance de vie. Une révision modifierait la répartition usufruit/nue-propriété et donc les montants perçus par les vendeurs. Art. 669 CGI — Légifrance

Quels outils pour évaluer et réaliser une vente en nue-propriété ?

Du barème fiscal à l’estimation de la valeur vénale, voici les 4 ressources essentielles pour préparer votre projet de nue-propriété.

1

Simulateur GEANNE

Comparaison instantanée de 6 solutions dont la nue-propriété. Calcul du capital selon les tables actuarielles GEANNE (fondées sur les tables INSEE), cohérence vérifiée avec le barème fiscal art. 669 CGI. Simulation sur 1 ou 2 têtes, gratuit.

Simuler gratuitement →
2

Barème fiscal art. 669 CGI

Le barème officiel fixant la répartition usufruit/nue-propriété par tranche d’âge. Indispensable pour vérifier la valorisation proposée.

Consulter sur Légifrance →
3

DVF Etalab — Valeurs foncières

Base de données publique des transactions immobilières. Vérifiez l’estimation de la valeur vénale de votre bien avant de calculer la nue-propriété.

Consulter les prix de vente →
4

Tables INSEE TH/TF 2020-2022

Tables de mortalité officielles utilisées pour le calcul de l’espérance de vie du vendeur. Indispensable pour valider la cohérence économique d’un démembrement.

Consulter les tables INSEE →
Méthodologie GEANNE : La valorisation de la nue-propriété repose sur les tables actuarielles GEANNE (fondées sur les tables INSEE générationnelles TH/TF) et une expertise de la valeur vénale du bien. La cohérence est vérifiée avec le barème fiscal art. 669 CGI. Le simulateur GEANNE intègre ces paramètres pour produire un résultat personnalisé en 2 minutes.

En résumé — GEANNE

Les points essentiels sur la vente en nue-propriété

Selon les simulations GEANNE, voici ce que chaque propriétaire retraité doit savoir sur la vente en nue-propriété.

  1. 1 La vente en nue-propriété permet de recevoir un capital unique de 40 % à 70 % de la valeur du bien, calculé selon les tables actuarielles GEANNE (fondées sur les tables INSEE) en fonction de l’âge du vendeur.
  2. 2 Contrairement au viager occupé, le vendeur conserve l’usufruit : il peut habiter son logement ou le louer et percevoir l’intégralité des loyers — c’est la solution adaptée aux résidences secondaires et biens locatifs.
  3. 3 Pour un bien de 400 000 € et un vendeur de 72 ans, GEANNE estime un capital d’environ 240 000 €, versé en une seule fois à la signature chez le notaire.
  4. 4 Seule la valeur de l’usufruit conservé reste dans l’assiette IFI ; cette valeur diminue avec l’âge, réduisant progressivement l’imposition.
  5. 5 La vente est irrévocable : une fois la nue-propriété cédée, le bien ne peut plus être transmis aux héritiers dans son état d’origine.
  6. 6 GEANNE compare nue-propriété et viager occupé — avec tous les chiffres — dans une même simulation gratuite sur geanne.fr/calculateur/.
Pierre Gilli, fondateur et président de GEANNE

Pierre Gilli

Fondateur & Président de GEANNE

Expert en monétisation immobilière pour seniors, Pierre a fondé GEANNE pour accompagner les propriétaires retraités dans la transformation de leur patrimoine en revenus complémentaires. Plus de 15 ans d’expérience en investissement immobilier, planification patrimoniale et viager.

Cécile Bracciano, co-fondatrice de GEANNE

Cécile Bracciano

Directrice générale & Responsable seniors

Spécialiste de l’accompagnement des seniors propriétaires, Cécile supervise les études viagères et la relation vendeurs chez GEANNE. Experte en fiscalité immobilière senior et en droit du viager, elle veille à ce que chaque simulation reflète la situation réelle du vendeur.

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