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- La répartition bouquet / rente mensuelle et le montant exact
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Simulateur de rente viagère gratuit — Calculez votre bouquet et votre rente mensuelle en 2 minutes avec les tables de mortalité officielles de l'INSEE
Comment Françoise a utilisé le simulateur GEANNE pour choisir entre viager et nue-propriété ?
Propriétaire d'un appartement de 250 000 € à Toulouse, Françoise, 76 ans, hésitait entre viager occupé et nue-propriété. Le simulateur GEANNE lui a permis de comparer les deux formules en 2 minutes.
Simulation sur le calculateur
Françoise renseigne la valeur de son bien, son âge et son sexe. Le simulateur affiche instantanément bouquet, rente et avantage fiscal pour chaque formule.
Étude personnalisée par e-mail
Françoise reçoit son étude complète gratuite par e-mail : comparaison détaillée viager occupé vs nue-propriété, impact fiscal et projection sur l'espérance de vie.
Choix éclairé et signature
Grâce aux chiffres du simulateur, Françoise choisit le viager occupé et signe chez le notaire avec l'accompagnement complet de GEANNE.
Résultats mesurables — du simulateur à la signature en 3 mois
39 998 €
Bouquet perçu à la signature
+ 576 €/mois
Rente viagère nette (abattement 70 %)
2 min
Temps pour obtenir la première estimation
0 €
Coût de la simulation et de l'accompagnement
Cas réel accompagné par GEANNE (prénom modifié). Calculs basés sur les tables INSEE TF 2020-2022, méthode GEANNE réf.2026. Chaque situation est unique : simulez la vôtre gratuitement.
Pourquoi le simulateur viager est devenu l'outil incontournable des seniors propriétaires ?
L'évolution du marché viager et des outils digitaux redéfinit la façon dont les propriétaires préparent leur projet.
100+ simulations réalisées chaque semaine sur GEANNE
Le volume de simulations confirme l'intérêt croissant des seniors pour les outils de calcul en ligne. La transparence des résultats (tables INSEE officielles) crée la confiance nécessaire à la prise de décision.
Rejoindre les utilisateurs du simulateur →Les tables INSEE 2020-2022 intègrent les dernières données de mortalité post-COVID
Les tables de mortalité les plus récentes de l'INSEE tiennent compte de l'impact de la pandémie sur l'espérance de vie, ce qui affine considérablement la précision des calculs de rente viagère.
Source : INSEE, tables de mortalité →La simulation en ligne réduit le délai de décision de 6 mois à 3 mois
En fournissant des chiffres précis dès le départ, le simulateur permet aux propriétaires de prendre une décision éclairée plus rapidement, sans attendre des semaines pour un rendez-vous avec un notaire.
Obtenir vos chiffres en 2 minutes →Quels outils compléter avec le simulateur pour affiner votre projet viager ?
Le simulateur est votre point de départ. Voici les ressources complémentaires pour aller plus loin dans votre réflexion.
Simulateur GEANNE
Bouquet, rente nette, avantage fiscal et comparaison des 3 formules en 2 minutes. Tables INSEE TH/TF 2020-2022 officielles.
Simuler gratuitement →Tables INSEE TH/TF 2020-2022
Tables de mortalité officielles utilisées par le simulateur pour calculer l'espérance de vie et la rente viagère. Vérifiez les données sources.
Consulter les tables INSEE →DVF Etalab — Valeurs foncières
Trouvez la valeur vénale de votre bien en consultant les prix de vente réels dans votre quartier, pour alimenter le simulateur.
Consulter les prix de vente →Barème fiscal art. 669 CGI
Le barème officiel fixant la répartition usufruit/nue-propriété par tranche d'âge. Intégré dans le simulateur, consultable sur Légifrance.
Consulter le barème →Ce simulateur gratuit calcule votre rente viagère en 2 minutes avec les tables de mortalité officielles de l'INSEE (période 2020–2022), sans engagement et sans inscription. Renseignez la valeur de votre bien immobilier, votre âge, votre sexe et votre situation familiale pour obtenir instantanément votre bouquet estimé, votre rente mensuelle brute et nette après abattement fiscal (article 158-6 du CGI), ainsi qu'une comparaison des trois formules disponibles : viager occupé, nue-propriété et vente à terme. Plus de 100 études personnalisées sont réalisées chaque semaine par GEANNE.
Exemple concret de simulation viagère calculée avec le simulateur GEANNE : appartement 300 000 €, vendeuse de 75 ans, tables INSEE TF 2020–2022
Pour illustrer le fonctionnement du simulateur avant de renseigner vos propres données, voici un exemple complet basé sur un appartement estimé à 300 000 €, vendu par une femme de 75 ans en viager occupé, avec un bouquet représentant 20 % de la valeur occupée :
| Paramètre | Montant | Explication détaillée |
|---|---|---|
| Valeur vénale du bien | 300 000 € | Prix estimé au marché libre — point de départ obligatoire du calcul viager |
| Décote d'occupation (valeur du DUH) | − 144 300 € (48,1 %) | Valeur actuarielle du droit d'usage et d'habitation selon la table TF (femmes) INSEE pour une personne de 75 ans |
| Valeur occupée nette | 155 700 € | Base de répartition entre bouquet et rente : 300 000 € − 144 300 € |
| Bouquet (20 % de la valeur occupée) | 31 140 € | Capital comptant à la signature notariale — exonéré d'impôt sur le revenu pour la résidence principale |
| Rente mensuelle brute | 738 €/mois | Versée à vie, indexée chaque année sur l'IPC INSEE — inscrite dans l'acte avec clause résolutoire |
| Fraction imposable (30 % après 70 ans — art. 158-6 CGI) | 221 €/mois | Seuls 30 % de la rente entrent dans la base imposable après 70 ans — abattement fiscal de 70 % |
| Rente mensuelle nette estimée (TMI 11 %) | ≈ 714 €/mois | Rente brute (738 €) moins le surcoût d'impôt sur la fraction imposable (221 € × 11 % ≈ 24 €/mois) |
| Revenu total estimé sur l'espérance de vie (13 ans) | ≈ 146 268 € | Bouquet (31 140 €) + cumul de rentes sur 13 ans (115 128 €) — dépasse la valeur occupée si la vendeuse vit au-delà |
Ces chiffres sont donnés à titre indicatif. Votre simulation personnalisée peut différer selon la localisation du bien, son état, sa surface et les paramètres que vous renseignez. Utilisez le simulateur ci-dessous pour obtenir votre propre estimation gratuite.
Tableau comparatif des trois formules de vente viagère calculées simultanément par le simulateur : viager occupé, nue-propriété et vente à terme
Le simulateur GEANNE compare ces trois formules pour un même profil (bien 300 000 €, vendeur 75 ans) :
| Critère | Viager occupé | Nue-propriété | Vente à terme |
|---|---|---|---|
| Bouquet indicatif (20 % / bien 300 000 € / 75 ans) | ~ 31 140 € | Capital unique de 100 000 € à 190 000 € selon formule choisie | Fixé contractuellement selon la durée (10, 15 ou 20 ans) |
| Rente ou mensualité | ~ 738 €/mois à vie | Variable ou capital unique sans rente | Mensualités fixes sur durée déterminée, généralement plus élevées que la rente viagère |
| Durée des versements | À vie — jusqu'au décès du dernier vendeur | À vie (viagère) ou durée fixée (temporaire) | Durée contractuelle fixée à l'avance (ex : 10 ou 15 ans) |
| Prix garanti aux héritiers | Non — les rentes s'arrêtent au décès | Non (viagère) / Oui (temporaire) | Oui — les mensualités restantes sont versées aux héritiers |
| Maintien de l'occupation du logement | Oui, à vie — droit d'usage et d'habitation inscrit dans l'acte notarié | Oui — via la conservation de l'usufruit (droit d'habiter et de louer) | Oui — pendant toute la durée du contrat |
| Abattement fiscal sur la rente | 70 % après 70 ans (art. 158-6 CGI) | Barème art. 669 CGI pour la valorisation de l'usufruit | 70 % après 70 ans (art. 158-6 CGI) |
| Protection contre le défaut de paiement | Clause résolutoire + privilège du vendeur (hypothèque légale) | Inscrite dans l'acte notarié | Prix total garanti dès la signature |
| Profil de vendeur recommandé | 65 ans et plus, souhait de rester à vie dans le logement, revenus complémentaires durables | Besoin de capital important rapidement, transmission patrimoniale optimisée | Souhait de garantir le prix total pour les héritiers ou projet de déménagement à moyen terme |
Comment fonctionne le calcul de la rente viagère dans le simulateur GEANNE ?
Qu'est-ce que la table de mortalité INSEE utilisée par le simulateur et pourquoi est-elle officielle ?
Les tables de mortalité de l'INSEE (TH hommes, TF femmes, période 2020–2022) indiquent la probabilité statistique qu'une personne d'un âge donné survive encore un nombre d'années. Ce sont les mêmes tables utilisées par les notaires dans les actes de vente en viager en France. Le simulateur GEANNE les applique pour calculer la valeur actuarielle de l'occupation — c'est-à-dire combien vaut, en euros actualisés, le droit de continuer à habiter le logement jusqu'au décès statistique du vendeur. Cette valeur est déduite de la valeur vénale pour obtenir la valeur occupée, base du bouquet et de la rente.
Comment l'indexation annuelle de la rente sur l'IPC protège-t-elle le pouvoir d'achat du vendeur ?
Chaque année, la rente est revalorisée en fonction de l'indice des prix à la consommation publié par l'INSEE. Cette indexation est inscrite dans l'acte notarié et s'applique automatiquement, sans démarche du vendeur. Sur 10 ans avec une inflation moyenne de 2,5 %, la rente mensuelle augmente d'environ 28 %, préservant intégralement le pouvoir d'achat. L'acquéreur ne peut pas s'y opposer : c'est une clause contractuelle opposable.
Que se passe-t-il si l'acquéreur cesse de payer la rente viagère ?
L'acte de vente inclut systématiquement une clause résolutoire et un privilège du vendeur (hypothèque légale). En cas de défaut de paiement, le vendeur peut demander au tribunal la résolution de la vente : le bien lui revient et il conserve toutes les sommes perçues — bouquet et rentes. Cette protection juridique est fondée sur les articles 1977 à 1983 du Code civil.
Comprendre les étapes du simulateur GEANNE pour obtenir l'estimation la plus précise et la plus personnalisée possible
Pourquoi renseigner votre revenu annuel dans le simulateur viager GEANNE ?
Le revenu annuel permet de calculer l'impact fiscal réel de la rente sur votre situation. La rente viagère est imposable sur sa fraction imposable (30 % après 70 ans), qui s'ajoute à vos autres revenus (retraite, revenus fonciers, etc.). En renseignant votre revenu total, le simulateur détermine votre tranche marginale et vous indique la rente nette mensuelle estimée après impôts — un chiffre plus réaliste que la seule rente brute.
Pourquoi indiquer le nombre d'enfants dans le simulateur ?
Le nombre d'enfants permet d'évaluer l'impact de la vente viagère sur les droits de succession. En cédant la nue-propriété du bien à l'acquéreur, la valeur imposable du patrimoine transmis diminue significativement. Pour un bien de 300 000 €, l'économie sur les droits de succession peut atteindre plusieurs dizaines de milliers d'euros selon le nombre d'héritiers.
Sept raisons pour lesquelles le simulateur GEANNE est plus précis qu'un calculateur viager générique en ligne
- Tables INSEE officielles et actualisées (période 2020–2022) : de nombreux simulateurs en ligne utilisent des tables de mortalité obsolètes ou simplifiées. GEANNE applique les tables TH (hommes) et TF (femmes) publiées par l'INSEE pour la période 2020–2022 — les mêmes que celles utilisées par les notaires dans les actes de vente en viager, ce qui garantit des estimations conformes aux pratiques du marché immobilier viager actuel.
- Comparaison simultanée des trois formules en un seul calcul : viager occupé, nue-propriété et vente à terme sont calculées en parallèle pour votre profil exact — vous n'avez pas à relancer plusieurs simulations sur des outils différents pour comparer les options et identifier la formule la plus avantageuse.
- Calcul de l'avantage fiscal intégré avec votre tranche marginale réelle : le simulateur affiche la fraction imposable de la rente selon votre âge (article 158-6 CGI) et vous permet de renseigner votre revenu annuel pour obtenir un revenu net mensuel estimé en fonction de votre situation fiscale personnelle — pas seulement un chiffre brut.
- Simulation sur deux têtes (couple) avec espérance de vie conjointe : renseignez l'âge et le sexe de chaque partenaire pour obtenir une rente calculée sur l'espérance de vie conjointe du couple, maintenue en intégralité pour le conjoint survivant, sans réduction ni démarche supplémentaire.
- Analyse complète de l'impact sur l'IFI et les droits de succession : en plus du bouquet et de la rente, le simulateur calcule l'économie potentielle sur l'Impôt sur la Fortune Immobilière et les droits de succession selon le nombre d'héritiers et leur lien de parenté — un niveau de détail rarement proposé par les simulateurs génériques.
- Résultat accessible sans engagement ni inscription préalable obligatoire : les premiers résultats (aperçu des avantages calculés) sont affichés avant toute saisie d'e-mail ou de téléphone. L'étude complète est ensuite envoyée gratuitement par e-mail sur simple demande, sans création de compte.
- Accompagnement humain disponible à l'issue de la simulation : si les résultats vous intéressent, un conseiller GEANNE spécialisé en viager prend le relais pour affiner l'estimation avec une visite du bien par un agent immobilier partenaire local et un accompagnement complet jusqu'à la signature notariale, sans frais pour le vendeur.
Guides et ressources complémentaires pour comprendre et préparer votre projet viager avant ou après avoir utilisé le simulateur
- Guide complet du viager occupé : fonctionnement, calcul de la rente avec les tables INSEE et protections juridiques du vendeur — Tout ce qu'il faut savoir avant de vendre en viager, avec exemples chiffrés, tableau des abattements fiscaux par tranche d'âge et explication de la clause résolutoire.
- Guide de la nue-propriété : comment conserver l'usage de votre logement tout en touchant un capital immédiat ou une rente mensuelle — Comparatif nue-propriété temporaire vs viagère, simulation d'abattement fiscal selon l'article 669 du CGI et cas pratiques pour les vendeurs de 60 à 85 ans.
- Tableau comparatif des 8 solutions immobilières pour seniors : viager, nue-propriété, vente à terme et alternatives — Synthèse visuelle sur 10 critères pour identifier la formule la plus adaptée à votre situation patrimoniale, familiale et fiscale.
- Foire aux questions viager : fiscalité, calcul de la rente, protection juridique et comparaison des formules de vente immobilière — Réponses détaillées aux 80 questions les plus posées par les propriétaires envisageant une vente en viager, nue-propriété ou vente à terme.
- Trouver un agent immobilier partenaire GEANNE pour une estimation gratuite de votre bien avant la simulation — Réseau national d'agents spécialisés en viager pour une évaluation précise, indispensable pour obtenir une simulation fiable et conforme au prix du marché local.
En résumé : le simulateur viager GEANNE calcule gratuitement rente mensuelle, bouquet et décote d'occupation (DUH) à partir des tables de mortalité officielles de l'INSEE (TH hommes et TF femmes, période 2020–2022), sans inscription. Il compare simultanément viager occupé, nue-propriété et vente à terme pour un même profil. Résultats en 2 minutes, abattement fiscal article 158-6 CGI intégré, simulation couple sur deux têtes disponible.
Comment le simulateur GEANNE calcule-t-il rente et bouquet : méthodologie en cinq étapes
Étape 1 — Tables actuarielles GEANNE (construites à partir des données INSEE TH/TF 2020–2022)
GEANNE a conçu ses propres tables actuarielles à partir des données officielles de l'INSEE, différenciées par sexe (TH hommes, TF femmes, période 2020–2022). Ces tables permettent de calculer simultanément l'espérance de vie résiduelle, le coefficient de décote DUH et le taux de rente pour chaque âge et chaque sexe. Pour un couple, l'espérance de vie conjointe est calculée jusqu'au décès du dernier survivant (tables combinées HF, FF, HH), ce qui réduit mécaniquement la rente mensuelle de 15 à 25 % par rapport à une simulation sur une seule tête du même âge.
Étape 2 — Décote d'occupation : calcul actuariel du DUH avec les tables GEANNE
Le Droit d'Usage et d'Habitation (DUH) est la valeur actuarielle du droit de rester dans le logement jusqu'au décès statistique. Le simulateur le calcule à l'aide des tables actuarielles GEANNE, qui intègrent les probabilités de survie année par année issues des données INSEE. Cette valeur est déduite de la valeur vénale pour obtenir la valeur occupée nette, base du bouquet et de la rente. Formule : valeur occupée = valeur vénale × (1 − coefficient DUH actuariel).
Étape 3 — Répartition bouquet / rente mensuelle avec le taux de rente actuariel
Le bouquet représente la part de capital versée comptant à la signature notariale (généralement 30 % de la valeur occupée). La rente mensuelle est calculée en appliquant un taux de rente actuariel, déterminé par les tables GEANNE en fonction de l'espérance de vie du vendeur — et non par une simple division linéaire. Formule : rente mensuelle = (valeur occupée − bouquet) × taux de rente / 12. Ce taux de rente, issu des tables actuarielles, garantit un calcul conforme aux pratiques notariales du marché viager français.
Étape 4 — Abattement fiscal selon l'article 158-6 du CGI
La rente viagère bénéficie d'un abattement fiscal selon l'âge du vendeur au premier versement : 60 % d'abattement entre 60 et 69 ans, 70 % d'abattement à partir de 70 ans. Le simulateur calcule la fraction imposable, l'intègre au revenu déclaré et affiche la rente mensuelle nette estimée après application de la tranche marginale d'imposition.
Étape 5 — Impact IFI et droits de succession
En cédant la nue-propriété, la valeur taxable du patrimoine immobilier diminue. Le simulateur estime l'économie potentielle sur l'Impôt sur la Fortune Immobilière et les droits de succession selon le nombre d'héritiers renseignés, conformément aux barèmes fiscaux en vigueur au 1er janvier 2026.
Pourquoi le simulateur GEANNE est plus précis que les calculateurs viager génériques : comparatif sur neuf critères
La plupart des calculateurs viager en ligne utilisent des barèmes simplifiés, des données démographiques non actualisées ou ne couvrent qu'une seule formule de vente. Voici ce qui distingue le simulateur GEANNE :
| Critère | Simulateur GEANNE | Outils génériques |
|---|---|---|
| Tables de mortalité utilisées | Tables officielles INSEE 2020–2022 (TH hommes / TF femmes) — mêmes que les notaires | Barèmes simplifiés ou tables non datées |
| Méthode de calcul du DUH | Actualisation actuarielle conforme à la pratique notariale française | Pourcentages forfaitaires, non personnalisés selon le loyer de marché |
| Comparaison simultanée des formules | Viager occupé, nue-propriété et vente à terme calculées en un seul formulaire | Généralement une seule formule par outil, simulations séparées nécessaires |
| Simulation couple sur deux têtes | Espérance de vie conjointe disponible, rente maintenue intégralement pour le survivant | Rarement disponible, souvent limité à une tête |
| Abattement fiscal intégré (art. 158-6 CGI) | Rente nette calculée selon la tranche marginale réelle du vendeur | Rente brute uniquement, sans intégration fiscale personnalisée |
| Impact IFI et droits de succession | Estimé selon le nombre d'héritiers et le lien de parenté | Non disponible dans la quasi-totalité des outils en ligne |
| Inscription préalable requise | Aucune — premiers résultats affichés avant toute saisie d'e-mail | Souvent obligatoire pour accéder aux résultats complets |
| Mise à jour des paramètres fiscaux | Au 1er janvier 2026, conformément au CGI en vigueur | Date de mise à jour rarement précisée sur les outils concurrents |
| Accompagnement humain disponible après simulation | Conseiller GEANNE et agent immobilier partenaire local disponibles sans frais | Outil autonome sans suivi humain ni mise en relation notariale |
Tables de mortalité : INSEE, période 2020–2022 (tables TH hommes et TF femmes). Taux d'abattement fiscal conformes au Code général des impôts en vigueur au 1er janvier 2026. Simulation non contractuelle — résultats à titre indicatif.