Viager ou donation : quelle stratégie pour réduire l’IFI ?
Tout dépend de l’origine du démembrement. L’article 968 CGI pose le principe — l’usufruitier est taxé sur la pleine propriété — mais prévoit une exception décisive pour les ventes avec réserve d’usufruit. GEANNE décrypte ci-dessous les deux voies.
En viager occupé, le vendeur transfère la nue-propriété à l’acquéreur et conserve un droit d’usage et d’habitation (ou un usufruit). Le démembrement résultant d’une vente à un tiers, l’article 968 al. 2, 2° CGI écarte le principe de taxation sur la pleine propriété et impose la répartition du barème de l’article 669 CGI. Concrètement : seule la part de nue-propriété sort de votre assiette IFI — 70 % de la valeur du bien entre 71 et 80 ans, 80 % entre 81 et 90 ans. La valeur fiscale de l’usufruit conservé, elle, reste déclarable.
En donation de nue-propriété avec réserve d’usufruit, la règle est bien moins favorable : l’exception de l’article 968 ne vise que les ventes. Le donateur reste donc redevable de l’IFI sur la valeur en pleine propriété du bien donné. Résultat : la donation NP avec réserve d’usufruit ne réduit en rien l’IFI du donateur de son vivant — elle n’agit que sur les droits de succession.
Selon les simulations GEANNE, pour un patrimoine immobilier de 2 000 000 € dont une résidence secondaire de 500 000 € vendue à 72 ans, le viager occupé sort 350 000 € de l’assiette (NP à 70 %) et économise 2 450 € d’IFI par an. La donation NP avec réserve d’usufruit, elle, n’économise rien. Plus le vendeur est âgé, plus la part de nue-propriété — donc l’économie — augmente.
Barème IFI 2026
Seuil d’entrée : 1 300 000 €. Barème progressif à partir de 800 000 €.
Combien économise-t-on selon son patrimoine ?
Économie d’IFI annuelle en vendant en viager occupé un bien de 500 000 € à 72 ans : la nue-propriété vaut 70 % (art. 669 CGI), soit 350 000 € sortis de l’assiette. Les 150 000 € d’usufruit conservé restent déclarables.
Barème IFI 2026 · vente en viager occupé d’un bien 500 k€ à 72 ans · sortie de la nue-propriété à 70 % (art. 669 CGI). L’économie annuelle se cumule chaque année jusqu’au décès — soit, selon l’espérance de vie, 37 000 à 66 000 € sur 15 ans. À 82 ans, la nue-propriété passe à 80 % et l’économie augmente d’autant.
L’IFI, premier angle mort des études patrimoniales seniors
Dans les études patrimoniales que GEANNE réalise, l’impact IFI d’une vente en viager est régulièrement absent — ou mal chiffré, faute d’appliquer correctement la répartition de l’article 669. Décryptage.
Idée reçue
« Donner la nue-propriété à mes enfants me sort de l’IFI. »
Faux, de son vivant. Selon l’art. 968 CGI, le donateur qui se réserve l’usufruit reste redevable de l’IFI sur la valeur en pleine propriété : l’exception qui permet la répartition au barème 669 ne vise que les ventes, pas les donations. Tant que vous êtes en vie, votre IFI est inchangé. Pour réduire réellement votre assiette dès aujourd’hui, il faut vendre : le viager occupé en sort la nue-propriété (70 % à 72 ans), le viager libre la totalité.
Le point de vue GEANNE
L’IFI transforme le viager en arbitrage rationnel, pas en nécessité.
Pour un senior avec 2 à 4 M€ de patrimoine immobilier, le viager occupé combine trois effets : sortie de la nue-propriété de l’assiette IFI, bouquet en capital immédiatement disponible, et rente dont 70 % sont exonérés d’impôt sur le revenu à partir de 70 ans (art. 158-6 CGI — 60 % entre 60 et 69 ans). Le gain fiscal annuel (2 450 à 4 375 € sur nos scénarios) couvre la revalorisation de la rente. Selon GEANNE, c’est l’une des rares opérations qui améliore simultanément la trésorerie et la fiscalité du vendeur — étant entendu qu’elle réduit mécaniquement la masse successorale transmise.
Approches alternatives pour réduire l’IFI
Quatre leviers à comparer
Tendance 2026-2030
Seuil IFI gelé depuis 2018, assiette en hausse continue
Le seuil d’entrée de l’IFI à 1 300 000 € n’a pas bougé depuis la réforme de 2018 — alors que les prix immobiliers français ont progressé d’environ 18 % sur la période (source : INSEE, indice des prix des logements anciens). Conséquence mécanique : le nombre de foyers assujettis progresse d’année en année sans qu’aucune décision fiscale ne soit prise. GEANNE estime que cette érosion silencieuse du seuil rendra l’arbitrage viager / IFI de plus en plus pertinent à horizon 2030.
Aller plus loin — ressources indépendantes
Outils officiels
- →impots.gouv.fr — IFI : calcul, déclaration, plafonnement.
- →BOFiP — démembrement IFI : doctrine art. 968 CGI.
- →Légifrance — art. 964-983 CGI : régime complet de l’IFI.
- →Conseiller patrimonial : indispensable pour arbitrer viager / démembrement / assurance-vie selon votre situation.
Combien Bernard et Françoise économisent-ils d’IFI ?
Patrimoine immobilier de 2 500 000 € incluant une résidence secondaire parisienne de 600 000 €. Bernard, 74 ans, envisage de la vendre en viager occupé en conservant un droit d’usage et d’habitation.
Avant viager
Patrimoine immobilier 2 500 000 €
- ✓Base IFI : 2 500 000 €
- ✓IFI dû : 10 900 €
- ✓Sur 10 ans d’espérance de vie : 109 000 €
Après vente viager 600 000 €
Nouvelle assiette 2 080 000 €
Bernard a 74 ans : la nue-propriété vaut 70 % (art. 669 CGI, tranche 71-80 ans), soit 420 000 € qui quittent l’assiette. Les 180 000 € d’usufruit conservé y restent.
Nouvel IFI : 7 960 € (barème 2026). Économie annuelle : 2 940 €.
Sur 10 ans d’espérance de vie, Bernard et Françoise économisent près de 29 400 € d’IFI — en plus du bouquet de 120 000 € et d’une rente mensuelle d’environ 1 400 €.
Exemple indicatif — hors dettes déductibles, abattement 30 % RP et plafonnement IFI-IR. GEANNE propose une étude patrimoniale complète gratuite.
Vos questions sur l’économie d’IFI en viager
L’essentiel sur l’économie d’IFI en viager et démembrement
- ① L’IFI est dû si le patrimoine immobilier net dépasse 1 300 000 € (art. 964-983 CGI) — barème progressif de 0,5 % à 1,5 %.
- ② Le viager occupé sort de l’assiette IFI la seule part de nue-propriété, fixée par le barème de l’art. 669 CGI selon l’âge : 70 % entre 71 et 80 ans, 80 % entre 81 et 90 ans. Le droit d’usage et d’habitation conservé reste déclarable.
- ③ À l’inverse, la donation NP avec réserve d’usufruit ne réduit en rien l’IFI du donateur (art. 968 al. 1 CGI) : l’exception de répartition ne vise que les ventes. Seul le viager libre sort le bien à 100 % de l’assiette.
- ④ Selon les simulations GEANNE, pour un patrimoine de 2 M€ avec un bien de 500 k€ vendu en viager occupé à 72 ans, 350 000 € sortent de l’assiette et l’économie IFI annuelle est de 2 450 €, soit environ 37 000 € sur 15 ans.
- ⑤ Le seuil IFI est gelé à 1 300 000 € depuis 2018 — la hausse continue de l’immobilier élargit l’assiette et rend l’arbitrage viager / IFI de plus en plus pertinent.
- ⑥ Pour chiffrer votre cas précis avec dettes, abattement RP 30 % et plafonnement IFI-IR, utilisez le calculateur complet GEANNE.
Les auteurs
Publié le · Mis à jour le
Pierre Gilli
Fondateur & Président de GEANNE
Expert en monétisation immobilière pour seniors, Pierre Gilli a fondé GEANNE pour accompagner les propriétaires retraités dans la transformation de leur patrimoine en revenus complémentaires.
Profil LinkedIn ↗
Cécile Bracciano
Directrice générale & Responsable seniors chez GEANNE
Spécialiste de l’accompagnement des seniors propriétaires, Cécile Bracciano supervise les études viagères et la relation vendeurs chez GEANNE. Experte en fiscalité immobilière senior.
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