1. Bouquet

Capital versé comptant par l’acquéreur le jour de la signature chez le notaire. Il représente généralement 20 à 30 % de la valeur occupée du bien. Le bouquet est exonéré d’impôt sur le revenu lorsque le bien vendu est la résidence principale du vendeur (article 150 U II-1° du CGI).

Exemple : pour un bien estimé à 300 000 € avec une valeur occupée de 135 000 €, le bouquet GEANNE serait d’environ 40 500 €.

2. Rente viagère

Revenu mensuel versé à vie au vendeur, indexé chaque année sur l’indice des prix à la consommation. Son montant est calculé à partir de l’espérance de vie résiduelle du vendeur, de la valeur occupée du bien et du taux de rente actuariel. La rente est partiellement imposable selon l’article 158-6 du CGI.

Exemple : une femme de 75 ans vendant un bien de 300 000 € en viager occupé percevrait environ 646 €/mois à vie selon les simulations GEANNE.

3. Crédirentier

Le vendeur dans un contrat de viager. Il perçoit le bouquet et la rente. Son espérance de vie sert de base au calcul actuariel. En viager deux têtes, les deux conjoints sont crédirentiers et la rente est versée intégralement au survivant. GEANNE accompagne les crédirentiers de 60 à 90 ans.

Exemple : Michèle, 72 ans, est la crédirentière de son viager occupé. Elle perçoit 480 €/mois à vie.

4. Débirentier

L’acquéreur dans un contrat de viager. Il verse le bouquet le jour de la signature et la rente mensuelle au crédirentier. Il devient plein propriétaire à l’extinction du DUH ou de l’usufruit. Le débirentier peut être une personne physique ou une société (SCI, fonds d’investissement).

Exemple : l’investisseur qui achète le bien de Michèle est le débirentier. Il paie un bouquet de 38 000 € et une rente de 480 €/mois.

5. Aléa

Caractère incertain de la durée de versement de la rente, qui dépend de la durée de vie du crédirentier. L’aléa est un élément juridique essentiel : sans lui, le contrat est nul (article 1975 du Code civil). GEANNE vérifie systématiquement que l’aléa existe au moment de chaque signature.

Exemple : si le vendeur décède dans les 20 jours d’une maladie connue de l’acquéreur, l’aléa est absent et la vente peut être annulée.

6. Clause résolutoire

Clause inscrite dans l’acte de vente qui permet au vendeur de récupérer son bien en cas de non-paiement de la rente par l’acquéreur. Elle évite une procédure judiciaire longue. GEANNE inscrit systématiquement cette clause dans chaque acte pour protéger le crédirentier. Elle fonctionne en complément du privilège du vendeur.

Exemple : si le débirentier ne paie plus la rente après 2 mois, la clause résolutoire permet au vendeur de récupérer la pleine propriété et de conserver le bouquet et les rentes déjà perçues.

7. Privilège du vendeur

Garantie inscrite au service de publicité foncière qui confère au vendeur un droit prioritaire sur le bien en cas de non-paiement de la rente. Il prime tout autre créancier de l’acquéreur. Combiné à la clause résolutoire, il constitue une double protection. Pour en savoir plus, consultez le guide du viager occupé GEANNE.

Exemple : si l’acquéreur fait faillite, le privilège du vendeur permet au crédirentier d’être payé avant les banques.

8. Indexation de la rente

La rente viagère est revalorisée chaque année selon un indice défini dans l’acte (généralement l’indice des prix à la consommation de l’INSEE). Cette indexation protège le vendeur contre l’érosion monétaire sur toute la durée de perception.

30. CSG/CRDS sur la rente

Prélèvements sociaux sur la rente, variables selon le revenu fiscal de référence : 0 %, 3,8 % ou 9,1 %. GEANNE intègre ces prélèvements dans le calcul du revenu net.

Situation initiale

Jacqueline, veuve, 71 ans, propriétaire d’un T3 de 78 m² à Nantes estimé à 265 000 €. Retraite : 1 420 €/mois. Un intermédiaire lui propose un viager occupé avec usufruit — ce qui l’obligerait à payer les grosses réparations et la taxe foncière. Jacqueline ne connaît pas la différence avec le DUH.

Clarification GEANNE

Lors du RDV GEANNE, l’équipe explique la différence cruciale : avec un DUH (droit d’usage et d’habitation), les grosses réparations et la taxe foncière sont transférées à l’acquéreur — économie estimée à 3 500 €/an. L’acte est rédigé avec un DUH à vie, pas un usufruit.

Signature et résultats

Acte authentique signé avec les bonnes clauses. Bouquet : 36 808 €, rente : 439 €/mois. DUH inscrit (pas usufruit), clause résolutoire et privilège du vendeur. En 10 ans, l’économie DUH vs usufruit représente 35 000 € de charges évitées.

Chaque simulation GEANNE inclut un récapitulatif pédagogique des termes utilisés : bouquet, rente, DUH, décote d’occupation, clause résolutoire, privilège du vendeur. Comparez 6 solutions avec des explications claires à chaque étape.

Notre guide détaillé explique les différences juridiques, fiscales et pratiques entre le droit d’usage et d’habitation (DUH) et l’usufruit. Avec des exemples chiffrés et un tableau comparatif. La confusion entre ces deux termes est la première erreur à éviter.

Consultez les articles du Code civil relatifs au viager (art. 1968 à 1983), à l’usufruit (art. 578 à 624) et au DUH (art. 625 à 636). La source juridique officielle pour vérifier vos droits et obligations.

Le lexique officiel des Notaires de France définit chaque terme juridique en langage accessible. Utile pour décrypter un avant-contrat ou un projet d’acte avant la signature. GEANNE recommande de le consulter en complément de nos guides.