Les fils de Françoise penchaient pour la vente à terme : un prix garanti, des mensualités transmissibles aux héritiers. Mais le conseiller GEANNE a attiré leur attention sur un point crucial : avec une mère de 96 ans, Françoise pouvait raisonnablement espérer vivre jusqu’à 90 ans ou au-delà. Or, en vente à terme sur 20 ans, les versements cessent à 89 ans — et l’occupation prend fin au terme du contrat.

Françoise a d’abord consulté le calculateur GEANNE. Le conseiller a posé la question décisive lors du rendez-vous familial : « Françoise, si vous vivez aussi longtemps que votre mère, la vente à terme cessera de vous payer à 89 ans et vous devrez quitter votre logement. Le viager occupé vous protège à vie. »

C’est à ce moment que toute la famille a compris l’avantage du viager occupé pour le profil de Françoise : la rente viagère est versée à vie, sans limite de durée, et le DUH à vie lui garantit de rester chez elle aussi longtemps qu’elle le souhaite. Pour comprendre les différences fondamentales entre ces deux formules, consultez le comparatif viager occupé vs vente à terme.

En viager occupé, le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation à vie et perçoit une rente viagère aussi longtemps qu’il vit. C’est l’aléa de longévité qui fonde le contrat : plus le vendeur vit longtemps, plus il perçoit. Pour un profil comme Françoise (mère de 96 ans), cet aléa joue en sa faveur.

En vente à terme, le prix est fixé et payé sur une durée déterminée (15 à 20 ans). Ses avantages : les mensualités sont transmissibles aux héritiers en cas de décès, et elles ne sont pas imposables (ce sont des fractions du prix de vente, pas une rente). Mais la limite est tout aussi claire : les versements cessent au terme, et l’occupation prend fin. À 89 ans, Françoise n’aurait plus ni revenu ni logement garanti.

C’est précisément cette limite qui a fait pencher la famille vers le viager occupé. Pour approfondir les deux mécanismes, consultez le comparatif viager occupé vs vente à terme et le guide complet de la vente à terme GEANNE.

✓ Ce qui a convaincu Françoise et ses fils

• ✓ Rente de 380 €/mois à vie — aucune limite de durée, contrairement à la vente à terme
• ✓ Bouquet de 32 000 € exonéré d’impôt (résidence principale, art. 150 U II-1° CGI)
• ✓ DUH à vie — Françoise reste chez elle sans risque de devoir quitter à 89 ans
• ✓ Si elle vit jusqu’à 96 ans comme sa mère : 32 000 € + 380 € × 324 mois = 155 120 € perçus

⚠ Pourquoi la vente à terme ne convenait pas à Françoise

• ⚠ Les mensualités cessent au terme de 20 ans — plus de revenu à partir de 89 ans
• ⚠ L’occupation prend fin au terme du contrat — Françoise devrait quitter son logement
• ⚠ Prix total plafonné à 96 000 € — bien inférieur au viager si longévité marquée
• ⚠ Inadaptée aux profils longévité : la vente à terme ne protège ni le revenu ni le logement au-delà du terme

Scénario 1 — Françoise vit jusqu’à 91 ans (espérance de vie INSEE). En viager occupé, elle perçoit 32 000 € + 380 € × 264 mois = 132 320 €, tout en restant chez elle. En vente à terme, elle n’aurait perçu que 96 000 € et aurait dû quitter son logement à 89 ans. Gain viager : +36 320 € et un DUH à vie.

Scénario 2 — Françoise vit jusqu’à 96 ans (comme sa mère). En viager occupé, elle perçoit 32 000 € + 380 € × 324 mois = 155 120 €, toujours chez elle. En vente à terme, elle serait à 96 000 € et sans logement depuis 7 ans. Gain viager : +59 120 € et la sérénité de rester chez soi.

Scénario 3 — Françoise décède à 81 ans (12 ans). En viager occupé, elle aura perçu 32 000 € + 380 € × 144 mois = 86 720 €. En vente à terme, elle aurait perçu 28 800 € + 280 € × 144 = 69 120 €, et ses fils auraient hérité des 96 mensualités restantes (26 880 €). Même dans ce scénario défavorable, le viager donne plus à Françoise (+17 600 €).

Le rendez-vous familial organisé par GEANNE a été le moment décisif. Julien, expert-comptable, a d’abord noté un avantage fiscal de la vente à terme : ses mensualités ne sont pas imposables, car elles constituent des fractions du prix de vente et non une rente. En viager occupé, la rente est partiellement imposable (40 % entre 60 et 69 ans selon l’article 158-6 du CGI). Mais il a vite compris que cet avantage fiscal ne compensait pas la perte de revenu et de logement après 20 ans. Avec 380 €/mois à vie, le viager rapporte bien plus à sa mère sur le long terme, même après impôt.

Matthieu, le cadet, était surtout préoccupé par la protection de sa mère en cas de non-paiement. GEANNE a inscrit dans l’acte notarié de viager occupé une clause résolutoire et un privilège du vendeur, deux garanties juridiques qui permettent à Françoise de récupérer la pleine propriété en cas de défaut de paiement, tout en conservant les sommes déjà perçues.

Pour les familles qui souhaitent comparer avec d’autres solutions, GEANNE recommande de consulter le guide du viager après 70 ans et le tableau comparatif des 6 solutions immobilières.

Le viager occupé est idéal si vous vous reconnaissez dans le profil de Françoise : une longévité familiale marquée, le souhait de rester chez soi à vie, et un besoin de revenu complémentaire pérenne. Plus vous vivez longtemps, plus le viager vous rapporte — c’est l’aléa qui joue en votre faveur. GEANNE a accompagné des dizaines de familles dans cette configuration.

La vente à terme reste adaptée à d’autres profils : vendeurs plus jeunes (moins de 65 ans) pour qui la protection des héritiers est la priorité absolue, ou familles souhaitant un prix garanti et transmissible. Mais pour un profil longévité comme Françoise, le viager occupé offre une protection nettement supérieure.

Aujourd’hui, Françoise perçoit sa rente de 380 €/mois avec sérénité. Avec sa retraite de 1 350 €, elle dispose de 1 730 €/mois — un revenu confortable qui lui permet de profiter de sa retraite chez elle, sans limite de durée. Et ses fils savent que leur mère est protégée à vie. Pour explorer d’autres cas concrets, consultez notre FAQ complète GEANNE.