La vente en viager est une forme de vente immobilière où le vendeur (appelé « crédirentier ») cède son bien à un acheteur (appelé « débirentier ») en échange de deux éléments : un capital versé le jour de la signature (le « bouquet ») et une somme d’argent versée chaque mois jusqu’au décès du vendeur (la « rente viagère »). C’est un contrat dit « aléatoire » car personne ne connaît à l’avance la durée totale des versements. Le vendeur peut généralement continuer à habiter chez lui (viager occupé) ou libérer le logement (viager libre). GEANNE accompagne les propriétaires retraités en comparant gratuitement toutes les solutions de valorisation de leur bien : viager occupé, nue-propriété, vente à terme et plus encore.

Le mot « viager » vient du vieux français « viage » qui signifie « temps de vie ». Le principe de la rente viagère existe depuis l’Antiquité romaine. En France, il s’est développé dès le Moyen Âge, notamment à travers les échanges avec les communautés religieuses. Les églises et monastères recevaient des terres ou de l’argent en échange d’une rente versée à vie au donateur. Le Code civil a encadré cette pratique dans ses articles 1968 à 1983.

Le bouquet est la somme d’argent versée comptant au vendeur le jour de la signature chez le notaire. Il représente généralement environ 30 % de la valeur de la nue-propriété du bien. Le bouquet n’est pas obligatoire, mais il est très courant car il permet au vendeur de disposer immédiatement d’un capital pour ses projets. Ce montant est librement négocié entre les parties. Le bouquet peut être transmis aux enfants ou placé en assurance-vie sans droits de succession sous certaines conditions.

La rente viagère est la somme d’argent que l’acheteur verse régulièrement au vendeur (en général chaque mois) jusqu’à son décès. Son montant est calculé en fonction de plusieurs critères : la valeur du bien, l’âge du vendeur, son espérance de vie selon les tables de mortalité de l’INSEE, et le montant du bouquet déjà versé. La rente est indexée chaque année sur le coût de la vie pour protéger le pouvoir d’achat du vendeur. Elle constitue un véritable complément de retraite garanti à vie.

Dans un viager occupé (95 % des cas), le vendeur continue à habiter dans son logement grâce à un droit d’usage et d’habitation (DUH) inscrit dans l’acte de vente. Il reste chez lui sans payer de loyer. La rente est plus faible car l’acheteur ne peut pas utiliser le bien immédiatement. Dans un viager libre (5 % des cas), le vendeur quitte le logement à la signature. L’acheteur peut y habiter ou le louer tout de suite. La rente est alors plus élevée car l’acheteur bénéficie immédiatement du bien. Le calculateur GEANNE en libre service permet de simuler et comparer instantanément un viager occupé, un viager libre et d’autres formules pour votre bien.

Le droit d’usage et d’habitation (DUH) est le droit pour le vendeur de continuer à vivre dans son logement après la vente en viager occupé. Il est inscrit dans l’acte de vente et protégé par la loi. Contrairement à l’usufruit, le DUH est strictement personnel : le vendeur peut y habiter mais ne peut pas le louer à quelqu’un d’autre. Ce droit a une valeur économique (calculée selon des tables actuarielles) qui est déduite du prix de vente pour fixer le bouquet et la rente.

Le viager est un contrat aléatoire parce que le prix final payé par l’acheteur dépend d’un événement imprévisible : la durée de vie du vendeur. Au moment de la signature, personne ne sait combien de temps l’acheteur devra verser la rente. C’est ce caractère aléatoire qui est au cœur du viager. D’ailleurs, la loi exige que cet aléa existe réellement : si le vendeur est gravement malade au moment de la vente et décède dans les 20 jours, le contrat est annulé. GEANNE et ses partenaires veillent à ce que chaque contrat respecte parfaitement les conditions de l’aléa pour garantir la validité de la vente.

Si le vendeur décède d’une maladie dont il était déjà atteint au moment de la signature, et que ce décès survient dans les 20 jours suivant la conclusion du contrat, la vente est annulée. On considère que l’aléa n’existait pas vraiment, ce qui prive le contrat de sa cause. L’acheteur est remboursé du bouquet et la vente est comme si elle n’avait jamais eu lieu. Cette règle protège contre les situations où l’état de santé du vendeur rendait son décès quasiment certain.

Oui, dans la pratique, la vente en viager immobilier passe obligatoirement devant un notaire car elle implique un transfert de propriété immobilière. L’acte notarié (acte authentique) offre plusieurs garanties : il a date certaine, il est opposable aux tiers, et il constitue un titre exécutoire qui permet au vendeur de poursuivre directement l’acheteur en cas de non-paiement de la rente, sans avoir besoin de passer d’abord par un tribunal. GEANNE travaille avec un réseau de notaires partenaires spécialisés dans les transactions viagères, qui garantissent la sécurité juridique de chaque opération.

Selon l’article 1968 du Code civil, la rente viagère peut être constituée en échange de biens très variés : des immeubles (maisons, appartements, terrains), mais aussi des biens mobiliers (objets de valeur, bijoux), des fonds de commerce, des valeurs ou des droits sociaux. En pratique, le viager immobilier est de loin le plus courant. La vente peut porter sur la pleine propriété ou uniquement sur la nue-propriété si le vendeur se réserve le droit d’habiter le bien.

Une rente viagère à titre onéreux est obtenue en échange d’un bien ou d’une somme d’argent : c’est le cas classique de la vente en viager où le vendeur cède son logement contre un bouquet et une rente. Une rente viagère à titre gratuit est constituée par une donation ou un legs (testament). Dans ce cas, il n’y a pas de contrat aléatoire puisqu’il s’agit d’une libéralité. Les règles juridiques et fiscales diffèrent sensiblement entre les deux : la rente à titre gratuit est soumise aux règles des donations et successions.

Non, ce sont des mécanismes très différents. L’assurance-vie et les contrats de retraite sont des produits financiers gérés par des compagnies d’assurance, régis par le code des assurances. Le viager immobilier est un contrat de vente entre deux particuliers, régi par le Code civil. La différence fondamentale est le risque : pour une assurance, le risque est la mort prématurée de l’assuré. Pour un viager, c’est l’inverse : le risque pour l’acheteur est la longévité du vendeur. Les tables de mortalité sont néanmoins un outil commun aux deux.

Le vendeur peut se réserver soit l’usufruit, soit le droit d’usage et d’habitation (DUH). Avec l’usufruit, le vendeur conserve le droit d’habiter le bien ET de le louer à un tiers, ce qui lui donne plus de flexibilité. Avec le DUH, le vendeur ne peut qu’habiter personnellement le logement, sans pouvoir le louer ni céder son droit. Le DUH est plus courant en viager car il est plus simple et son abattement est plus important (ce qui diminue la rente). Les charges et l’évaluation fiscale diffèrent aussi entre les deux formules. GEANNE conseille gratuitement sur le choix entre usufruit et DUH selon votre situation personnelle, avec une comparaison chiffrée des deux options via le calculateur.

Le DUH est le droit pour le vendeur de continuer à habiter personnellement le bien vendu. Il s’établit et s’éteint de la même manière que l’usufruit, mais avec deux différences essentielles. Premièrement, le DUH est strictement personnel : le vendeur ne peut pas le céder, ni le louer, ni le transmettre à un tiers. Deuxièmement, le DUH est limité aux besoins du vendeur et de sa famille (conjoint, enfants, personnes de l’entourage familial). C’est cette limitation qui rend le DUH préférable pour l’acheteur par rapport à l’usufruit : au décès du vendeur, l’acheteur n’a pas à craindre un locataire en place.

Oui. Le bénéficiaire du DUH peut demeurer dans le logement avec sa famille. Cela inclut son conjoint, ses enfants, et les personnes de son entourage familial. La jurisprudence a élargi cette notion au fil du temps, en s’appuyant sur le droit au respect de la vie privée (article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme). Il est recommandé de préciser dans l’acte de vente les personnes autorisées à vivre dans le logement, y compris après le décès du vendeur, pour éviter toute difficulté. Un tiers hébergé qui n’est pas de la famille ne peut cependant pas entraîner la perte du DUH.

Non. C’est la différence fondamentale entre le DUH et l’usufruit. Avec un DUH, le vendeur ne peut ni céder, ni louer, ni hypothéquer son droit. Il ne peut qu’habiter personnellement le logement. Avec un usufruit, le vendeur pourrait louer le bien et percevoir des loyers en complément de sa rente. Cependant, le DUH présente des avantages concrets pour le vendeur : bien que la décote soit plus forte qu’avec un usufruit, elle est largement compensée par une économie de charges importantes comme la taxe foncière, qui passe à la charge de l’acheteur. Le DUH offre aussi une sécurité pour l’acheteur (pas de risque de locataire en place au décès). Si le vendeur souhaite garder la possibilité de louer (par exemple en cas d’entrée en maison de retraite), il faut opter pour l’usufruit dès le départ.

Le DUH est généralement préféré à l’usufruit dans un viager occupé, et voici pourquoi. L’usufruit présente des inconvénients majeurs pour l’acheteur : il doit supporter la quasi-totalité des travaux pendant la durée de l’usufruit, payer l’impôt foncier, assumer la remise en état du logement à terme, supporter les risques locatifs si l’usufruitier loue le bien, et subir une fiscalité lourde sur les loyers éventuellement perçus. Avec le DUH, ces risques sont très réduits car le vendeur ne peut pas louer le bien. Après comparaison chiffrée des charges, impôts et risques, le DUH constitue presque toujours le meilleur choix pour les deux parties. GEANNE et ses partenaires recommandent le DUH dans la majorité des viagers de résidence principale, et orientent vers l’usufruit pour les résidences secondaires ou biens locatifs.

Vendre en viager permet de transformer la valeur de son logement en revenus concrets tout en continuant à y vivre. C’est une solution particulièrement adaptée aux retraités qui possèdent un bien immobilier mais dont les revenus mensuels sont insuffisants. Le viager offre : un capital immédiat (le bouquet) pour financer des projets ou faire face à des dépenses, une rente mensuelle garantie à vie indexée sur l’inflation, le maintien dans son logement sans payer de loyer, et une protection contre l’incertitude de l’avenir des retraites. GEANNE aide les propriétaires retraités à identifier la meilleure solution parmi le viager occupé, la nue-propriété, la vente à terme ou d’autres formules, grâce à un accompagnement personnalisé et gratuit pour le vendeur.

Oui. Le régime de retraite par répartition dépend du rapport entre actifs et retraités, et ce rapport ne cesse de se dégrader. Les pensions stagnent tandis que les dépenses (santé, énergie, alimentation) augmentent. Pour un retraité propriétaire, le viager permet de « débloquer » la richesse immobilisée dans son logement. En France, environ 82 % des retraités sont propriétaires. Leur bien représente souvent l’essentiel de leur patrimoine. Le viager transforme cette richesse « dormante » en revenus réels sans déménager. Le calculateur GEANNE permet de découvrir en quelques clics combien votre bien immobilier peut vous rapporter en complément de retraite, que ce soit sous forme de bouquet, de rente mensuelle ou des deux.

Oui, c’est l’un des grands avantages du viager. La rente viagère peut être « réversible » sur la tête du conjoint survivant : cela signifie que si le vendeur décède en premier, son conjoint continuera à recevoir la rente (en totalité ou en partie, selon ce qui a été prévu au contrat) et à habiter le logement. C’est une protection importante car les pensions de réversion de la Sécurité sociale ne représentent souvent que 60 % environ de la retraite du défunt, et sont parfois conditionnées à des plafonds de ressources. GEANNE et ses partenaires intègrent systématiquement la protection du conjoint survivant dans leurs simulations, avec le calcul du coût exact de la réversion de rente.

Toute personne physique propriétaire de son bien peut vendre en viager, quel que soit son âge. En pratique, la plupart des vendeurs ont entre 70 et 90 ans. Il faut être pleinement capable juridiquement (ne pas être sous tutelle sans autorisation du juge). Les personnes morales (sociétés) ne peuvent pas vendre en viager car le décès d’une société n’est pas un événement de même nature. Un couple peut vendre ensemble avec une rente réversible au dernier survivant. GEANNE accompagne tous les profils de vendeurs à partir de 65 ans : personnes seules, couples, propriétaires de résidences principales ou secondaires, partout en France.

Oui, avoir des enfants n’empêche pas de vendre en viager. Légalement, chacun est libre de disposer de ses biens de son vivant. Les héritiers ne peuvent faire valoir leurs droits qu’au moment de la succession. Toutefois, une attention particulière est nécessaire : si la vente est faite à l’un de ses enfants, l’article 918 du Code civil la considère comme une donation déguisée, sauf si les autres enfants ont donné leur accord. Il est recommandé d’informer sa famille en amont pour éviter les tensions. GEANNE et ses partenaires notaires conseillent les familles sur les solutions qui préservent les intérêts des enfants, en toute transparence.

Oui. Le bouquet que vous recevez le jour de la vente vous appartient librement. Vous pouvez le transmettre à vos enfants immédiatement ou le placer comme vous le souhaitez. Si ce bouquet est placé en assurance-vie avant 70 ans, il peut même échapper aux droits de succession sous certaines conditions. Ainsi, le viager ne prive pas nécessairement vos enfants : le bouquet peut leur être donné de votre vivant, et s’ils héritent après une longue vie, le bien aura été valorisé entre-temps.

Oui, c’est tout à fait possible, à condition que l’opération soit réalisée dans des conditions économiques équitables pour les deux parties. Si la vente est faite à un descendant direct (enfant, petit-enfant), l’article 918 du Code civil présume qu’il s’agit d’une donation déguisée. Pour écarter cette présomption, il faut obtenir le consentement de tous les autres héritiers en ligne directe et le mentionner dans l’acte de vente.

Lorsqu’un couple marié vend en viager, la rente est généralement constituée sur les deux têtes. Deux options principales s’offrent au couple : soit la rente est réductible au premier décès (elle diminue à la mort du premier époux), soit elle est réversible au survivant (elle continue intégralement au profit du conjoint survivant). La réversibilité offre une meilleure protection mais aboutit à une rente globale légèrement inférieure, car l’espérance de vie du couple est plus longue que celle d’une personne seule. Le concours des deux époux à l’acte est indispensable. GEANNE réalise systématiquement des simulations pour les deux configurations (rente réductible et réversible) afin que le couple puisse comparer et choisir en connaissance de cause.

Avec une rente réductible, le montant de la rente diminue au décès du premier époux. Par exemple, si la rente était de 1 000 € par mois, elle pourrait passer à 600 € après le premier décès. Avec une rente réversible, la rente continue à être versée intégralement (ou selon un pourcentage convenu) au conjoint survivant jusqu’à son propre décès. La réversibilité est une protection plus forte pour le survivant, mais elle se traduit par un calcul de rente initial légèrement plus bas car l’acheteur s’engage sur une durée potentiellement plus longue.

Si la réversion a un caractère gratuit (ce qui est présumé par défaut si rien n’est précisé dans l’acte), elle constitue une donation indirecte entre époux. Or, les donations entre époux portant sur des biens à venir sont toujours révocables. Chaque époux peut donc révoquer le bénéfice de la réversion à tout moment. Cependant, cette révocation n’a aucune conséquence pour l’acheteur : les rentes continuent d’être versées jusqu’au décès du dernier survivant puisque la rente est constituée sur les deux têtes.

C’est possible mais complexe. Un bien en indivision (détenu par plusieurs personnes, par exemple après un héritage) ne peut être vendu en viager que si tous les indivisaires donnent leur accord. Si l’un des indivisaires s’y oppose, la vente est bloquée. Le cas le plus courant est celui d’un couple dont l’un des époux est décédé : le conjoint survivant et les enfants se retrouvent en indivision sur le bien. Le survivant ne pourra vendre en viager que la part qui lui appartient en propre, ce qui complique considérablement l’opération.

La vente en viager à un enfant (descendant en ligne directe) est soumise à l’article 918 du Code civil qui pose une présomption irréfragable de donation déguisée. Concrètement, la valeur du bien en pleine propriété sera imputée sur la quotité disponible lors de la succession du vendeur. L’éventuel excédent sera réduit pour protéger la part des autres héritiers. Pour éviter cette requalification, la solution est d’obtenir le consentement de tous les autres enfants, qui doivent intervenir à l’acte de vente. Ce consentement empêchera d’invoquer le caractère gratuit de l’opération.

Oui, et sans les contraintes de l’article 918. La présomption de donation déguisée ne s’applique qu’aux ventes à des descendants en ligne directe (enfants, petits-enfants). Une vente à un neveu, un ami, un voisin ou tout autre tiers ne pose pas de difficulté particulière. Des personnes âgées souhaitent parfois vendre à un proche de confiance plutôt qu’à un inconnu. Dans ce cas, l’acte doit prévoir l’étendue des services rendus et leur équivalent en argent, et une grande prudence fiscale est nécessaire pour éviter toute requalification en donation.

Oui, mais de façon limitée. Le vendeur peut prévoir une clause d’inaliénabilité interdisant à l’acheteur de revendre le bien pendant un certain temps. Cette clause n’est cependant valable que si elle est temporaire et justifiée par un intérêt légitime et sérieux (article 900-1 du Code civil). Certains vendeurs âgés souhaitent éviter de se retrouver en contact avec un acquéreur inconnu. Le juge peut toutefois lever cette clause si les circonstances qui la justifiaient ont disparu ou si un intérêt supérieur l’exige.

Tout dépend de ce qui a été prévu dans l’acte. Si la rente est « réversible » au survivant, elle continue intégralement (ou selon le pourcentage convenu) au profit du conjoint survivant. Si elle est simplement « réductible », elle diminue au premier décès. Si rien n’est prévu dans l’acte, la situation dépend de la nature du bien : pour un bien commun, la rente est diminuée de la part correspondant à l’époux décédé ; pour un bien propre du conjoint décédé, la rente s’éteint et n’est plus versée au survivant ; pour un bien propre du conjoint survivant, la rente reste inchangée. Le choix de la réversion doit être décidé dès le mandat de vente.

Lorsqu’un bien appartenant en indivision à plusieurs personnes (par exemple des frères et sœurs) est vendu en viager, chaque co-vendeur bénéficie d’une partie de la rente. Il est possible de prévoir une réversion entre co-vendeurs : au décès de l’un, sa part de rente accroît celle des survivants. La jurisprudence considère alors qu’il s’agit d’un pacte aléatoire à titre onéreux (principe de la tontine), ce qui a l’avantage de ne pas être soumis aux règles de la réserve héréditaire. La rente n’est définitivement éteinte qu’après le décès du dernier co-vendeur vivant. La réversibilité peut être totale ou partielle.

Cela dépend de la situation personnelle du vendeur. Pour faire une comparaison objective, il faut comparer : le loyer net de toutes charges (entretien, vacances locatives, défaillances de locataires, gestion, travaux de remise en état) et sa fiscalité lourde (imposition au réel ou micro-foncier avec 30 % d’abattement seulement), versus la rente viagère nette qui bénéficie d’un abattement fiscal pouvant atteindre 70 % après 70 ans. En général, la rente nette après impôts est proche du loyer net, mais sans aucun des soucis de gestion locative. Cette comparaison chiffrée aide le vendeur à prendre la meilleure décision pour sa situation. Le calculateur GEANNE permet de comparer côte à côte le viager occupé et la mise en location de votre bien, avec tous les paramètres : revenus nets, charges, fiscalité et sécurité du paiement.

Contrairement à une idée reçue, la vente en nue-propriété ne se limite pas à un versement unique. Deux formules de paiement sont possibles. La première est un capital en une seule fois : le vendeur reçoit à la signature un montant représentant généralement 40 à 70 % de la valeur du bien selon son âge, calculé d’après les tables actuarielles officielles. Cette formule convient aux vendeurs qui ont besoin d’un capital important immédiatement (travaux, aide aux enfants, achat d’un nouveau bien). La seconde est une formule bouquet + rente mensuelle, similaire au viager occupé : le vendeur reçoit un bouquet à la signature puis une rente mensuelle régulière. Cette formule convient à ceux qui préfèrent des revenus complémentaires durables. Le calculateur GEANNE permet de simuler les deux formules gratuitement.

La nue-propriété offre des avantages distincts du viager occupé. Le vendeur conserve l’usufruit (et non un simple DUH), ce qui lui donne le droit de mettre son bien en location et d’en percevoir les loyers — un avantage majeur pour les résidences secondaires ou les biens locatifs. Le capital reçu est souvent plus élevé car la décote d’usufruit est calculée sur le barème fiscal (article 669 du CGI) qui est généralement plus favorable que les tables viager. De plus, l’usufruitier conserve davantage de droits sur le bien qu’un simple bénéficiaire d’un DUH. En contrepartie, l’usufruitier conserve à sa charge la taxe foncière et l’entretien courant, contrairement au viager occupé avec DUH où ces charges passent à l’acheteur (selon les clauses du contrat). La nue-propriété convient particulièrement aux propriétaires de résidences secondaires ou de biens locatifs.

Le viager occupé à durée limitée est une variante du viager classique dans laquelle le vendeur conserve le droit d’occuper son logement pendant une période définie à l’avance (par exemple 5, 8 ou 10 ans) au lieu d’une occupation à vie. À l’issue de cette période, le vendeur quitte le logement mais continue de percevoir sa rente viagère jusqu’à la fin de sa vie. Cette formule présente plusieurs avantages : le bouquet et la rente sont plus élevés qu’en viager occupé classique (car la décote d’occupation est moindre), la date de départ est connue à l’avance ce qui facilite l’organisation, et la rente continue après le déménagement. Elle convient parfaitement aux vendeurs qui envisagent de quitter leur logement à moyen terme (rapprochement familial, résidence senior) tout en souhaitant maximiser leurs revenus. Le calculateur GEANNE en libre service permet de simuler et comparer la vente à vie et la vente temporaire.

La différence financière est significative car la décote d’occupation est réduite dans un viager à durée limitée. Prenons l’exemple d’un bien de 300 000 € pour un vendeur de 72 ans. En viager occupé classique (à vie), la décote d’occupation représente environ 40-45 % de la valeur, ce qui donne un bouquet et une rente calculés sur une nue-propriété d’environ 165 000 à 180 000 €. En viager à durée limitée de 8 ans, la décote d’occupation est moindre (environ 25-30 %) car l’acheteur sait qu’il récupérera l’usage du bien à une date précise. Le bouquet peut ainsi passer de 53 000 € à 72 000 € et la rente de 710 €/mois à 950 €/mois dans cet exemple. De plus, la rente continue après le départ du vendeur. Le calculateur GEANNE permet de comparer instantanément les deux scénarios pour votre situation personnelle.

La nue-propriété temporaire (ou démembrement temporaire) est une variante dans laquelle le vendeur conserve l’usufruit non pas à vie mais pour une durée déterminée à l’avance (par exemple 10 ou 15 ans). À l’issue de cette période, l’acquéreur devient automatiquement plein propriétaire. Par rapport à la nue-propriété classique (viagère), le capital reçu par le vendeur est plus faible car la durée d’usufruit est limitée, donc la décote est moindre. En revanche, cette formule présente un avantage fiscal notable : la valeur de l’usufruit temporaire est calculée forfaitairement à 23 % de la valeur en pleine propriété par tranche de 10 ans (article 669 du CGI), ce qui peut être favorable dans certaines configurations. Elle convient aux vendeurs qui prévoient de quitter leur bien à terme et souhaitent en tirer un capital significatif tout en conservant l’usage pendant une période définie. Le calculateur GEANNE permet de simuler cette option.

Le calculateur GEANNE en libre service permet de simuler et comparer instantanément une vente à vie et une vente temporaire (durée limitée) pour chaque solution : viager occupé, nue-propriété et vente à terme. La vente à vie (viager occupé classique ou nue-propriété viagère) convient à ceux qui souhaitent rester chez eux sans limite de temps et qui n’ont pas de projet de déménagement. Le bouquet est plus faible mais la protection d’occupation est maximale. La vente temporaire (viager à durée limitée, nue-propriété temporaire, vente à terme occupée) convient à ceux qui envisagent un changement de logement à moyen terme (5 à 15 ans). Le bouquet et les mensualités ou la rente sont plus élevés. Le choix dépend de votre projet de vie, de votre âge, de vos besoins financiers et de vos objectifs de transmission. GEANNE vous accompagne gratuitement pour comparer toutes les options et identifier la meilleure solution pour votre situation.

Le marché du viager représente environ 5 000 transactions par an en France, soit moins de 1 % du marché immobilier total. C’est un marché de niche, encore modeste, mais qui devrait se développer fortement dans les années à venir en raison du vieillissement de la population et de la baisse du pouvoir d’achat des retraités. Le viager souffre encore d’une image désuète et de méconnaissances qui freinent son développement.

Plusieurs facteurs convergent. D’après l’INSEE, environ 60 % des Français sont propriétaires de leur logement. Chez les retraités, ce chiffre monte à 82 %. Leur bien immobilier constitue souvent l’essentiel de leur patrimoine. En parallèle, la France vieillit : entre 2015 et 2050, le nombre de personnes de plus de 60 ans passera de 12 à 24 millions, et les plus de 85 ans de 1,2 à 4,5 millions. Face à des retraites qui stagnent et des besoins qui augmentent (santé, dépendance), le viager offre une solution concrète pour débloquer ce patrimoine. GEANNE s’inscrit dans cette dynamique en proposant un accompagnement complet aux retraités propriétaires, avec un réseau de partenaires couvrant toute la France.

Selon une étude Odoxa, environ 82 % des retraités français sont propriétaires de leur logement. Parmi eux, 67 % souhaitent y rester. C’est précisément ce que permet le viager occupé : monétiser son bien tout en continuant à y vivre. Pour beaucoup de retraités, leur logement est le principal élément de leur patrimoine, parfois le seul. Le viager permet de transformer cette « richesse en pierre » en revenus mensuels concrets. C’est précisément pour accompagner ces millions de retraités propriétaires que GEANNE a développé un calculateur gratuit et un réseau de partenaires spécialisés dans la valorisation patrimoniale des seniors.

La rente viagère est calculée à partir de plusieurs éléments : 1) La valeur vénale du bien (sa valeur sur le marché). 2) L’âge et le sexe du vendeur, qui déterminent son espérance de vie selon les tables de mortalité de l’INSEE. 3) La valeur du droit d’usage et d’habitation (DUH), déduite si le vendeur reste dans le logement. On obtient ainsi la valeur de la nue-propriété. 4) Le montant du bouquet, qui est soustrait. Le solde est converti en rente mensuelle grâce à un taux de rente viagère qui tient compte de l’espérance de vie et d’un taux d’intérêt technique. Le calculateur GEANNE utilise les tables actuarielles officielles de l’INSEE pour vous fournir une estimation fiable et transparente de votre rente viagère en quelques clics.

Oui, dans la grande majorité des contrats, la rente viagère est indexée sur l’indice des prix à la consommation publié par l’INSEE. Cela signifie que la rente augmente chaque année pour suivre le coût de la vie, protégeant ainsi le pouvoir d’achat du vendeur sur le long terme. Cette indexation est prévue dans l’acte de vente et s’applique automatiquement. Pour un acheteur jeune, l’indexation ne doit pas être un frein car ses propres revenus devraient évoluer dans les mêmes proportions.

La nue-propriété correspond à la valeur du bien après déduction du droit d’usage et d’habitation (DUH) conservé par le vendeur. Concrètement, si un bien vaut 300 000 € et que le DUH représente 45 % de cette valeur (soit 135 000 €), la nue-propriété vaut 165 000 €. C’est sur cette base que sont calculés le bouquet et la rente. Plus le vendeur est jeune, plus le DUH est élevé (car il occupera le bien plus longtemps), et donc plus la nue-propriété est faible.

L’équilibre du contrat repose sur l’aléa : au moment de la signature, ni le vendeur ni l’acheteur ne savent combien de temps la rente sera versée. Les calculs sont basés sur les tables de mortalité de l’INSEE qui donnent l’espérance de vie moyenne selon l’âge et le sexe. Si le vendeur vit plus longtemps que prévu, l’opération est favorable pour lui. S’il décède plus tôt, c’est l’acheteur qui en profite. Un taux de rente trop faible ou l’imminence du décès du vendeur peuvent cependant entraîner l’annulation du contrat pour absence d’aléa.

Oui. La jurisprudence prévoit deux cas où une vente en viager peut être annulée pour « prix non sérieux » : lorsque la rente est inférieure ou égale aux revenus locatifs que produirait le bien s’il était loué libre, ou lorsque la rente apparaît dérisoire par rapport à la durée probable de versement. C’est pourquoi il est essentiel de faire appel à un professionnel qui utilise les tables de mortalité officielles et des méthodes de calcul reconnues pour fixer une rente juste et équilibrée.

La réversion permet au conjoint survivant de continuer à percevoir la rente après le décès du premier vendeur. Concrètement, si un couple vend en viager avec clause de réversion, le décès de l’un des époux n’interrompt pas le versement de la rente : le survivant continue à la percevoir, en totalité ou en partie selon ce qui a été convenu. C’est une protection majeure pour les couples, car elle garantit un revenu au survivant quel que soit l’ordre des décès. La réversion est très courante et fortement recommandée.

La réversion doit être expressément prévue dans l’acte de vente et son caractère (gratuit ou onéreux) doit être précisé. Si le contrat mentionne une réversion « à titre onéreux », le conjoint survivant devra une indemnité à la succession du premier décédé, calculée à partir du montant de la réversion. Si aucune mention n’est portée sur le caractère de la réversion, celle-ci est présumée avoir été consentie à titre gratuit. Il est donc essentiel de bien rédiger cette clause avec l’aide d’un professionnel.

Oui. Le Code civil (articles 1971-1972) permet de constituer la rente sur la tête d’une ou plusieurs personnes. Plusieurs combinaisons sont possibles : la rente peut être identique pour tous les bénéficiaires, elle peut être réduite après le décès du premier, ou elle peut être intégralement réversible au survivant. Les parties sont libres de choisir la personne de référence dont le décès mettra fin au versement. C’est un dispositif souple qui s’adapte à chaque situation familiale.

Oui, l’article 1973 du Code civil le permet. Un propriétaire peut vendre son bien en viager et demander que la rente soit versée à un tiers, par exemple un enfant ou un proche. Cette possibilité n’est pas soumise aux formalités habituelles des donations, mais les règles de nullité et de réduction des libéralités restent applicables. Il est même admis qu’une rente puisse être constituée sur la tête d’un enfant à naître, en vertu de dispositions testamentaires.

Oui, le Code civil (article 1976) pose le principe de la liberté contractuelle : la rente viagère peut être fixée au taux que les parties souhaitent. Cependant, cette liberté a des limites. Le taux ne doit pas être si faible que le contrat perde son caractère aléatoire (risque d’annulation pour prix non sérieux ou requalification en donation déguisée). Il est vivement conseillé de mentionner dans l’acte comment le taux a été calculé et pourquoi il peut différer de ceux des compagnies d’assurance, afin d’éviter tout litige futur.

Le montant de la rente dépend de deux facteurs principaux : a) la valeur vénale du bien vendu (libre ou occupé), et b) l’espérance de vie du vendeur, estimée selon les tables de mortalité de l’INSEE en fonction de l’âge et du sexe. Aucune information relative à l’état de santé du vendeur n’entre dans le calcul : les tables de l’INSEE sont des tables statistiques fondées uniquement sur l’âge et le sexe, et c’est précisément cette approche standardisée qui garantit l’aléa du contrat. GEANNE intègre l’ensemble de ces facteurs dans son calculateur pour produire une estimation personnalisée et transparente, basée sur les barèmes officiels.

L’espérance de vie est l’un des paramètres clés du calcul. Elle est déterminée par les tables de mortalité de l’INSEE, qui indiquent le pourcentage de personnes décédant à chaque âge, par sexe. Plus le vendeur est jeune, plus son espérance de vie est longue, et plus la rente sera faible (car l’acheteur versera sur une période plus longue). Inversement, un vendeur plus âgé percevra une rente plus élevée. Il est recommandé de ne pas utiliser des espérances de vie supérieures à celles des compagnies d’assurance, qui sont calibrées sur la loi des grands nombres.

Non. Le calcul de la rente viagère repose exclusivement sur les tables de mortalité de l’INSEE, qui sont des données statistiques fondées uniquement sur l’âge et le sexe du vendeur. Aucun ajustement individuel lié à l’état de santé n’est pratiqué. Le vendeur n’est jamais tenu de fournir un certificat médical, de déclarer ses pathologies, ni de répondre à quelque question que ce soit sur sa santé. Aucun acheteur ne peut exiger une telle information ni s’en servir pour négocier le prix à la baisse. C’est justement cette approche standardisée qui garantit le caractère aléatoire du viager et donc sa validité juridique : personne ne sait combien de temps la rente sera versée, et c’est ce qui rend le contrat équilibré pour les deux parties.

L’indexation de la rente sur le coût de la vie est un mécanisme essentiel pour le vendeur. Sans indexation, une rente de 800 € par mois perdrait progressivement de sa valeur réelle avec l’inflation. Avec une indexation annuelle, la rente suit l’augmentation des prix et protège le pouvoir d’achat du vendeur sur le long terme (parfois 15 à 20 ans). Du côté juridique, les tribunaux prennent en compte cette indexation quand ils évaluent l’équilibre du contrat. Il est vivement conseillé de mentionner le mécanisme d’indexation dans l’acte de vente.

Non. Depuis la loi TEPA du 21 août 2007, les réversions de rentes viagères entre époux à titre gratuit sont exonérées de droits de mutation. C’est un avantage fiscal important qui renforce l’intérêt du viager pour les couples. Que la réversion soit gratuite ou onéreuse, le conjoint survivant bénéficiera de la rente sans droits de succession à payer. Cette exonération s’ajoute à l’exonération générale de droits de succession entre époux instaurée par la même loi.

La première étape essentielle est de fixer la valeur vénale du bien immobilier. Cette estimation peut être faite par accord direct entre les parties, mais il est préférable de faire appel à des professionnels (agents immobiliers, notaires) qui connaissent le marché local et disposent de données de comparaison fiables. La valeur retenue doit être réelle et sérieuse, car elle sert de base à tout le calcul du viager (nue-propriété, bouquet, rente). Pour un viager occupé, c’est la valeur du bien libre qui est prise comme point de départ, avant application de l’abattement pour occupation. GEANNE et ses partenaires immobiliers réalisent une estimation professionnelle de votre bien, indispensable pour un calcul de viager juste et transparent.

En droit classique, une vente immobilière peut être annulée pour « lésion » si le vendeur a vendu à un prix inférieur aux 7/12e de la valeur réelle (lésion de plus de 7/12e). Or, en viager, la règle traditionnelle veut que l’aléa empêche cette action : comme personne ne sait à l’avance combien l’acheteur paiera au total, il est impossible de comparer les prestations au moment de la signature. Cependant, la jurisprudence a évolué et admet désormais la rescision pour lésion en viager lorsque l’absence d’aléa (décès prévisible) est démontrée. C’est une raison de plus pour faire appel à un professionnel qui garantira l’équilibre du contrat.

Non, le bouquet n’est pas obligatoire. Le prix de vente peut être intégralement transformé en rente viagère, sans aucun versement initial. Cependant, le bouquet est fortement recommandé car il offre une protection supplémentaire au vendeur contre une éventuelle défaillance financière de l’acheteur. Plus le vendeur est âgé, plus le bouquet devra être élevé pour compenser le risque. En revanche, pour un vendeur de moins de 70 ans, le bouquet ne devrait pas dépasser 30 % de la valeur (libre ou occupée) car un bouquet trop important pourrait rendre le bien difficile à vendre. GEANNE et ses partenaires recommandent systématiquement un bouquet dans les ventes en viager, et le calculateur permet de simuler différentes répartitions bouquet/rente selon vos besoins.

Oui, l’acte de vente peut prévoir la possibilité pour l’acheteur de substituer une compagnie d’assurance pour le versement de la rente. Cette clause doit être expressément prévue dans le contrat car l’acheteur est en principe personnellement tenu du paiement. C’est toutefois assez rare en pratique car les rentes entre particuliers sont généralement indexées sur l’inflation, alors que les rentes servies par les compagnies d’assurance ne le sont pas. L’acheteur devra donc prévoir les coûts supplémentaires liés à cette différence d’indexation.

Deux formules de rédaction existent pour se protéger. La première mentionne un prix en capital « immédiatement converti en rente viagère » : dans ce cas, le juge peut vérifier s’il y a lésion en comparant ce capital à la valeur du bien. La seconde, plus protectrice, indique que « la vente est faite moyennant une rente annuelle et viagère de… » sans mentionner de prix en capital : le caractère aléatoire du contrat est alors certain et le vendeur ne pourra pas exercer d’action en rescision pour lésion. Le choix de la formule doit être discuté avec le notaire en fonction de la situation.

Oui. Au lieu d’une rente exclusivement en argent, les parties peuvent convenir que l’acheteur aura l’obligation de loger, nourrir, entretenir et soigner le vendeur. Ce type de contrat est appelé « bail à nourriture » et est soumis à la fois aux règles de la vente et à celles du bail à nourriture. C’est une formule parfois utilisée dans un cadre familial, mais elle est complexe et génératrice de conflits. Il est préférable de privilégier une rente en argent, plus simple et plus sûre pour les deux parties.

Oui, mais cette règle concerne uniquement le viager libre. La jurisprudence considère qu’une vente en viager libre est nulle lorsque la rente est inférieure ou égale aux revenus locatifs que pourrait produire le bien. La raison est simple : si l’acheteur peut tirer du bien un revenu locatif supérieur à la rente qu’il verse, il ne court aucun risque financier et le contrat perd son caractère aléatoire. Le vendeur aurait mieux fait de garder son bien et de le louer. En viager occupé, cette comparaison ne s’applique pas puisque le vendeur reste dans le logement et l’acheteur ne peut pas le mettre en location. C’est pourquoi il est essentiel que la rente soit calibrée de façon sérieuse, en rapport avec la valeur réelle du bien et l’espérance de vie du vendeur.

Oui, le Code civil (article 1971) prévoit plusieurs configurations possibles. La rente peut être constituée sur la tête du vendeur lui-même (cas le plus courant), sur la tête d’un tiers qui n’en bénéficiera pas, ou au profit d’un tiers sur la tête du vendeur (le tiers perçoit la rente mais c’est la durée de vie du vendeur qui fixe la durée). La constitution sur la tête d’un tiers est très rare car risquée : si ce tiers décède prématurément, la rente s’éteint même si le vendeur est encore en vie. Dans tous les cas, la personne sur la tête de laquelle la rente est constituée doit être vivante ou au moins conçue au moment de la vente.

Oui. Le vendeur peut prévoir que les rentes seront versées à un tiers après son décès. Dans ce cas, la réversion est analysée comme une donation indirecte. Les conséquences sont importantes : les règles successorales protégeant les héritiers réservataires (réserve et quotité disponible) s’appliquent, l’avantage peut être attaqué par les héritiers, et la réversion donne lieu à des droits de mutation par décès. Contrairement à la réversion entre époux, celle au profit d’un tiers n’est pas révocable (sauf pour ingratitude). C’est donc une décision lourde qui nécessite un conseil juridique approfondi.

Le montant du bouquet est modulé en fonction de l’âge du vendeur. Pour un vendeur de moins de 70 ans, le bouquet ne devrait pas dépasser 25 % de la valeur du bien (libre ou occupée), car un bouquet trop élevé rendrait le bien difficile à vendre et la rente trop faible. Pour un vendeur entre 70 et 85 ans, le bouquet sera plus élevé, proportionnellement à l’âge. Pour les très grands âges (au-delà de 85-90 ans), le bouquet devient très important et il est souvent préférable de recourir à une rente viagère financière auprès d’une compagnie d’assurance, tant pour le vendeur (facilité de recherche) que pour l’acheteur (risque réduit). Le calculateur GEANNE permet de tester différentes répartitions bouquet/rente pour trouver l’équilibre idéal selon votre âge et vos besoins financiers.

Pour calculer la rente, on part de la valeur occupée du bien (c’est-à-dire la valeur libre moins la valeur du droit d’usage et d’habitation). On soustrait ensuite le bouquet versé au comptant : le solde obtenu s’appelle le « capital de rente ». Ce capital est ensuite transformé en rente annuelle (ou mensuelle) grâce à un taux de rente qui dépend de l’espérance de vie du vendeur et d’un taux d’intérêt technique. Par exemple, pour un bien d’une valeur libre de 230 000 €, si la valeur occupée est de 132 320 € et le bouquet de 50 000 €, le capital de rente sera de 82 320 €. Avec un taux de rente de 12,95 %, la rente annuelle s’élèvera à environ 10 660 €.

Si le vendeur décide de quitter son logement (par exemple pour aller en maison de retraite), le bien devient « libre » et prend de la valeur pour l’acheteur. C’est pourquoi le contrat de viager prévoit généralement un complément de prix, soit sous forme de capital, soit sous forme d’augmentation de la rente. Ce complément vient compenser le fait que l’acheteur récupère plus tôt que prévu la jouissance du bien. Les conditions de cet abandon du droit d’usage et d’habitation doivent être précisées dès l’établissement de la promesse de vente. Deux cas se distinguent : l’abandon d’usufruit et l’abandon du droit d’usage et d’habitation (DUH). GEANNE et ses partenaires prévoient systématiquement une clause de revalorisation de la rente en cas de départ anticipé du vendeur, pour garantir un complément de revenus équitable.

Oui. L’usufruitier qui quitte son bien peut toujours le louer pour une durée maximale de 9 ans. Il peut aussi céder son usufruit à un tiers, contre un paiement comptant ou contre le versement d’une rente viagère, mais cette opération est rare en pratique. Il faut prévoir dans l’acte de vente les modalités financières en cas de cession ou de location. Attention : en l’absence de précisions dans le contrat d’origine, le nu-propriétaire souhaitera généralement racheter l’usufruit sur la base de la valeur fiscale (barème de l’article 669 du code général des impôts), qui est souvent inférieure à la valeur économique réelle de l’usufruit.

Si le vendeur abandonne son DUH (par exemple en partant en maison de retraite), il recevra un complément financier dont le montant est calculé à l’avance. GEANNE calcule année par année le complément économique dû en cas de libération anticipée, en tenant compte de la durée d’occupation restante et de la valeur du droit abandonné. Ce supplément sera mentionné dans le contrat et revalorisé de la même manière que la rente principale, selon l’évolution du coût de la vie. Contrairement à l’usufruit, le bénéficiaire d’un simple DUH ne peut pas recevoir de loyers s’il quitte le bien, d’où l’importance de prévoir ce mécanisme de compensation dès la signature.

L’inflation est le principal risque pour le vendeur d’un viager. Comme la rente est versée sur une longue durée (parfois 20 ans ou plus), son pouvoir d’achat diminuerait progressivement si elle restait fixe. La loi du 25 mars 1949 a donc rendu obligatoire la revalorisation des rentes viagères pour protéger le vendeur. L’idée directrice est de maintenir l’équilibre économique du contrat malgré les variations de la conjoncture : le vendeur ne doit pas s’appauvrir du fait de l’érosion monétaire, tandis que l’acheteur bénéficie de l’appréciation du bien immobilier qui, lui, ne subit pas (ou peu) l’inflation.

Le mécanisme actuel résulte de l’article 126 de la loi de Finances pour 2000 qui a remplacé l’ancien système de majorations ponctuelles par un mécanisme automatique. Chaque année, au mois de décembre, un arrêté ministériel publie un taux de majoration correspondant au taux prévisionnel d’évolution des prix à la consommation « hors tabac » de l’année suivante. Ce taux s’applique aux rentes dites « fixes » (sans clause d’indexation contractuelle). En pratique, presque toutes les rentes entre particuliers sont aujourd’hui indexées contractuellement sur le coût de la vie, ce qui rend le dispositif légal moins utilisé mais toujours applicable par défaut.

La loi du 25 mars 1949 distingue deux situations. Les « rentes fixes », c’est-à-dire sans clause d’indexation dans le contrat, bénéficient automatiquement des majorations légales publiées chaque année par arrêté. Le crédirentier ne peut pas renoncer à ces majorations car elles relèvent de l’ordre public économique. Les « rentes variables suivant une échelle mobile » (indexées contractuellement, généralement sur l’indice des prix à la consommation) suivent l’évolution de l’indice choisi par les parties. En pratique aujourd’hui, la quasi-totalité des rentes entre particuliers sont conventionnellement indexées sur le coût de la vie, ce qui est plus protecteur que le dispositif légal.

Non, trois catégories de rentes sont exclues du champ d’application de cette loi. Premièrement, les rentes constituées à titre de donation ou de legs pur et simple, car elles sont considérées comme un acte de générosité et non une obligation économique. Deuxièmement, les « rentes en nature » (par exemple un bail à nourriture). Troisièmement, les rentes viagères constituées auprès de compagnies d’assurances ou de la Caisse nationale de prévoyance, car ces organismes ont leurs propres mécanismes de revalorisation. La loi s’applique en revanche à toutes les autres rentes entre particuliers, que la contrepartie soit un bien immobilier, des valeurs mobilières, un usufruit ou un capital.

Oui, la majoration des rentes viagères est d’ordre public, ce qui signifie deux choses très importantes. D’abord, le contrat ne peut pas valablement prévoir que la rente ne sera jamais revalorisée : une telle clause serait nulle. Ensuite, la variation résultant d’une clause d’indexation contractuelle ne peut jamais être inférieure à la majoration légale. Autrement dit, toutes les rentes entre particuliers bénéficient au minimum d’une évolution proportionnelle à la hausse des prix. Le vendeur ne peut pas renoncer à ces majorations, et l’acheteur est tenu de les verser automatiquement sans que le vendeur ait besoin de les réclamer.

La compétence dépend du montant du litige et de la nature de la contestation. Pour les litiges civils inférieurs à 4 000 €, c’est le juge de proximité qui est compétent (avocat non obligatoire). Entre 4 000 € et 10 000 €, c’est le tribunal d’instance (avocat non obligatoire). Au-delà de 10 000 €, c’est le tribunal de grande instance (avocat obligatoire). Pour les contestations relatives à la loi du 25 mars 1949, le tribunal compétent est celui du lieu de situation des biens immobiliers ou, pour les meubles, celui du domicile du vendeur. Les décisions sont susceptibles d’appel dans les formes et délais de droit commun.

Pour les rentes fixes (sans clause d’indexation contractuelle), la loi prévoit un taux de majoration forfaitaire qui dépend de la date de création de la rente : plus la rente est ancienne, plus le taux est élevé. Ce taux est publié chaque année par arrêté du ministre du Budget et correspond au taux prévisionnel d’évolution des prix à la consommation hors tabac. Pour calculer la rente majorée, on multiplie la rente initiale par le taux forfaitaire correspondant à l’année de création, puis on ajoute le résultat au montant d’origine. Par exemple, une rente de 1 000 € créée en 2011 sera en 2015 de 1 000 + (1 000 × 3,6/100) = 1 036 €. La majoration s’applique automatiquement dès la publication de l’arrêté, sans que le vendeur ait besoin de la demander.

Oui, la loi du 25 mars 1949 prévoit un mécanisme correctif pour rétablir l’équilibre entre les parties. Si la plus-value du bien acquis en contrepartie de la rente est inférieure à la majoration légale de la rente, l’acheteur peut demander (à l’amiable ou en justice) une remise totale ou partielle de la majoration. La rente sera alors majorée non pas selon le taux légal forfaitaire, mais au taux de plus-value réelle du bien. Inversement, si la plus-value du bien est supérieure à la majoration légale, le vendeur peut obtenir une hausse de majoration supérieure, plafonnée à 75 % de la plus-value réelle. Le juge a un pouvoir modérateur et doit tenir compte des intérêts sociaux et familiaux.

Les deux sont possibles. La loi précise que le juge n’intervient qu’à défaut d’accord entre les parties, ce qui signifie que la révision peut d’abord être tentée à l’amiable. Si les parties ne parviennent pas à s’entendre, la révision sera demandée en justice par celle des deux parties qui le souhaite. Le délai pour agir est de deux ans à compter de la publication de l’arrêté portant relèvement du taux de majoration. Point important : il n’est pas nécessaire que le bien ait été revendu pour demander la révision. La demande peut être formulée à tout moment dès qu’une distorsion est constatée entre la majoration de la rente et la plus-value du bien.

Pour comparer la majoration de la rente à la plus-value du bien, plusieurs règles s’appliquent. La valeur initiale du bien est celle qui figurait dans l’acte au moment de la constitution de la rente (prix ou estimation). La valeur actuelle doit être déterminée par expertise. Le bien doit être évalué dans l’état où il était lors de la constitution de la rente, sans tenir compte des améliorations ou détériorations apportées par l’acheteur. Seules les « circonstances économiques nouvelles » extérieures aux parties sont prises en compte : inflation, hausse générale de l’immobilier, construction d’équipements publics (métro, aéroport), extension du centre-ville. Les travaux de l’acheteur ou l’usure naturelle du bien ne comptent pas.

En pratique, l’indice le plus couramment utilisé est l’indice général des prix à la consommation (ensemble des ménages, hors tabac), publié par l’INSEE. Ce choix s’impose pour plusieurs raisons. D’abord, la hausse résultant de l’indice choisi ne peut jamais être inférieure à la majoration légale, et le taux de majoration légale est justement basé sur le même indice des prix à la consommation. Ensuite, choisir un autre indice exposerait les parties à des réajustements continuels si la hausse résultante était inférieure. Les parties ont le libre choix de l’indice (par exemple le coût de la construction), mais le choix de l’indice des prix est le plus pragmatique et le plus protecteur.

Le calcul est simple : on multiplie la rente d’origine (ou la rente de l’année précédente) par le taux de variation de l’indice choisi. La clause d’indexation dans le contrat doit préciser plusieurs éléments : la période de révision (au minimum annuelle), la date de révision (généralement la date anniversaire du contrat), l’indice de référence (le dernier indice connu au jour de la conclusion du contrat) et l’indice de révision (celui publié à la date correspondante à l’expiration de la période). Par exemple, pour une rente de 1 000 € créée le 2 janvier 2011 avec un indice de référence de 119,88, si l’indice au 2 janvier 2014 est 125,60, la nouvelle rente sera : 1 000 × 125,60 / 119,88 = 1 047,71 €.

Non, c’est un plancher garanti par la loi. La loi du 2 juillet 1963 a ajouté une règle de protection importante : les rentes indexées ne peuvent jamais être inférieures à ce qu’elles auraient été avec la seule majoration légale appliquée à une rente fixe du même montant. Si l’indice choisi donnait un résultat inférieur, le vendeur bénéficierait automatiquement de la hausse jusqu’au minimum légal. Ce plancher s’applique de plein droit, sans qu’une action en justice soit nécessaire. La comparaison se fait par rapport au montant original de la rente, et sur toute la durée du contrat (et non période par période). L’acheteur peut toutefois demander à l’amiable ou au juge une remise si sa situation personnelle ne lui permet pas de supporter la hausse.

Comme pour les rentes fixes, un mécanisme correctif existe pour les rentes indexées en cas de distorsion importante entre la hausse de la rente et la plus-value du bien. Si la plus-value du bien est supérieure à la hausse de la rente, le vendeur peut demander une majoration supplémentaire, plafonnée à 75 % de la plus-value réelle. Si la plus-value du bien est inférieure à la hausse de la rente, l’acheteur peut demander une remise, mais la rente ne peut jamais descendre en dessous du minimum légal. Ce mécanisme de correction peut être mis en œuvre à l’amiable entre les parties ou, à défaut d’accord, par le juge qui dispose d’un pouvoir modérateur pour tenir compte des intérêts sociaux et familiaux.

Oui. Les rentes indexées ne peuvent en aucun cas dépasser, en valeur capitalisée, la valeur du bien cédé en contrepartie au moment de l’échéance considérée. Si c’est le cas, la majoration due à l’indexation peut être réduite. Cette réduction nécessite toutefois un accord amiable entre les parties ou, à défaut, une décision de justice. La contrepartie de la rente doit être évaluée dans sa consistance initiale (l’état du bien au moment de la vente), sans tenir compte des modifications apportées par l’acheteur. Seules les fluctuations de valeur dues aux circonstances extérieures (contexte économique) sont prises en considération.

C’est un point important de droit. La loi de 1949 n’a pas pour but de corriger un déséquilibre d’origine entre le prix et la valeur du bien. Elle vise uniquement à corriger une majoration excessive de la rente liée au jeu de la clause d’indexation. Le montant initial de la rente constitue un plancher irréductible en vertu du principe posé par l’article 1134 du code civil (devenu 1103) : ce qui a été librement convenu entre les parties ne peut être remis en cause. En d’autres termes, si la rente était trop faible dès le départ, la loi ne permettra pas de la réduire encore davantage, mais elle empêchera que l’indexation ne la fasse gonfler de manière disproportionnée par rapport à l’évolution du bien.

En principe, non. L’article 1979 du code civil interdit à l’acheteur (débirentier) de se libérer du paiement de la rente en offrant de rembourser le capital et en renonçant à récupérer les arrérages déjà versés. Il est tenu de verser la rente pendant toute la vie de la personne sur la tête de laquelle elle a été constituée, quels que soient la durée de vie et le coût du service de la rente. Cependant, cette interdiction n’est pas d’ordre public : les parties peuvent prévoir dans le contrat une clause de rachat ou de transfert. Un tel rachat nécessite l’accord du vendeur ou l’existence d’une clause expresse dans l’acte.

Le contrat peut prévoir que l’acheteur aura la possibilité de racheter la rente ou de transférer son paiement à un tiers. Ces clauses sont essentielles notamment si l’acheteur souhaite revendre le bien : quand le vendeur atteint un âge très élevé, le bien devient difficile à vendre car le nouvel acquéreur ne pourra pas emprunter en donnant le bien en garantie (le privilège du vendeur restant inscrit). En cas de transfert, l’acheteur verse généralement un capital à une compagnie d’assurances pour que celle-ci serve une rente équivalente au vendeur. Le vendeur pourra alors donner mainlevée des inscriptions. Toutefois, cette opération est délicate en pratique : les compagnies d’assurances ne peuvent pas revaloriser les rentes sur le coût de la vie mais seulement sur leurs propres indices, ce qui conduit souvent le vendeur à refuser la substitution.

La réponse dépend des circonstances. Si la réversibilité est un acte à titre gratuit, elle constitue une donation faite par l’époux prédécédé au dernier vivant. En tant que telle, elle est en principe révocable (même si en pratique le débirentier ne le souhaiterait pas, car il serait bénéficiaire de la suppression de la réversion). Si la réversibilité est à titre onéreux, le conjoint survivant bénéficiaire devra une récompense ou indemnité à la communauté ou à la succession du prémourant, égale à la valeur de la réversion. La loi du 6 novembre 1963 présume, sauf volonté contraire des époux, que la réversion est à titre onéreux. Il est vivement recommandé de mentionner dans l’acte les modalités de calcul pour éviter des difficultés le jour du décès.

Le vendeur est protégé par plusieurs mécanismes. D’abord, l’acte notarié est un titre exécutoire : le vendeur peut faire saisir l’acheteur directement sans passer par un tribunal. Ensuite, une clause résolutoire est généralement inscrite dans le contrat : en cas de non-paiement, la vente peut être purement et simplement annulée, et le vendeur récupère son bien tout en conservant les rentes et le bouquet déjà versés. Un privilège de vendeur est également inscrit sur le bien pour garantir le paiement. GEANNE et ses partenaires veillent à ce que chaque acte de vente inclue toutes les garanties nécessaires : clause résolutoire, privilège du vendeur et hypothèque, pour une protection maximale.

Oui, l’acheteur peut céder son viager à un tiers (on parle de « cession du viager »). Cependant, cette revente est rarement une bonne affaire pour lui sauf si le vendeur a vécu très longtemps au-delà de son espérance de vie initiale. En effet, l’espérance de vie du vendeur ne diminue pas d’un an pour chaque année écoulée : à 90 ans, une personne a encore en moyenne 7 ans d’espérance de vie. Le nouvel acheteur reprend les obligations de paiement de la rente aux mêmes conditions.

En principe, le rachat de la rente est interdit par l’article 1979 du Code civil, car il irait à l’encontre de la nature aléatoire du contrat. Cependant, cette disposition n’est pas d’ordre public, ce qui signifie que les parties peuvent prévoir dans le contrat la possibilité d’un rachat. Si c’est le cas, les modalités doivent être très précisément décrites dans l’acte pour éviter tout litige. Le montant du rachat sera d’autant plus élevé que le vendeur a vieilli entre-temps.

Oui, il est possible de substituer un nouveau débirentier à l’acheteur initial. Concrètement, un autre acheteur reprend le contrat aux mêmes conditions (montant de rente, indexation, etc.). Toutefois, cette substitution n’est pas possible si le contrat prévoit que la rente doit être versée par l’acheteur initial en personne. De même, une compagnie d’assurances ne peut pas se substituer à l’acheteur car elle ne peut pas garantir l’indexation de la rente dans les mêmes conditions.

Pour qu’un contrat de viager soit valable, il faut réunir plusieurs conditions essentielles : le consentement libre et éclairé des deux parties, un objet et une cause licites, et surtout l’existence d’un véritable aléa. Le contrat doit identifier précisément les bénéficiaires de la rente (lieu et date de naissance). Un écrit est nécessaire, et en pratique l’acte notarié est indispensable pour une vente immobilière. L’absence de l’une de ces conditions peut entraîner la nullité du contrat.

L’article 1975 du Code civil prévoit que le contrat de viager est nul si le vendeur décède dans les vingt jours suivant la vente, d’une maladie dont il était déjà atteint lors de la signature. Trois conditions doivent être réunies simultanément : le vendeur devait être atteint d’une maladie déterminée au jour du contrat, cette maladie doit avoir causé son décès, et le décès doit survenir dans les vingt jours. Ce délai court à partir de la date de l’acte de vente (et non de la promesse). Cette règle est d’ordre public et ne peut pas être écartée par les parties.

Le grand âge du vendeur ne suffit pas, à lui seul, à faire annuler un viager. La jurisprudence refuse de fixer un âge limite au-delà duquel le viager serait interdit, car ce serait arbitraire. En revanche, le grand âge peut être un indice parmi d’autres (mauvais état de santé, maladie connue) qui, combinés ensemble, démontrent que l’aléa n’existait pas vraiment au moment de la signature. C’est l’ensemble de la situation qui est examiné par le juge, pas uniquement l’âge.

Oui, dans certains cas. La jurisprudence a évolué depuis les années 1960 et admet désormais l’annulation du viager au-delà de vingt jours lorsque l’acheteur connaissait ou avait de bonnes raisons de prévoir la proximité du décès du vendeur. On parle alors de « défaut d’aléa subjectif ». Par exemple, un viager a été annulé alors que le vendeur était décédé plus de huit mois après la signature, car l’acheteur était le médecin traitant de la vendeuse et connaissait son état de santé très précaire. L’action en nullité est soumise à une prescription de cinq ans.

C’est un principe important en droit du viager. La vieillesse, même très avancée, n’est pas considérée comme une maladie au sens de l’article 1975 du Code civil. Cela signifie que le simple fait d’être très âgé ne permet pas d’invoquer l’absence d’aléa pour annuler un viager. De même, la maladie mentale (comme la sénilité) relève d’un autre régime juridique (celui de la protection des majeurs) et non de l’article 1975 sur l’aléa. Seule une maladie déterminée, mettant en jeu le pronostic vital, peut justifier une annulation.

Plusieurs personnes peuvent agir en nullité d’un viager. Les héritiers du vendeur (crédirentier) sont les plus fréquents demandeurs, notamment lorsqu’ils estiment que la vente a été conclue alors que le décès de leur parent était prévisible. Les créanciers du vendeur peuvent également contester le viager s’ils considèrent que la vente a été réalisée à un prix dérisoire. L’action en nullité est soumise à une prescription de cinq ans depuis la loi du 17 juin 2008.

La situation dépend de la clause de réversion. Si la rente est réversible en totalité sur le conjoint survivant, le décès d’un seul époux dans les vingt jours n’entraîne pas l’annulation du viager. En effet, la Cour de cassation considère que le décès d’un des crédirentiers n’a aucune influence sur le contrat tant que la rente se poursuit intégralement au profit du survivant. En revanche, si les deux crédirentiers décèdent dans les vingt jours et que l’un d’eux était malade, les conditions de l’article 1975 peuvent entraîner l’annulation.

Non, pas directement. En cas de promesse unilatérale de vente à charge de rente viagère, le délai de vingt jours ne court pas à partir de la promesse mais à partir de l’acte authentique (acte notarié) qui constate l’accord définitif des parties sur le prix. Cependant, si le vendeur décède entre la promesse et l’acte définitif, il est prudent de prévoir une clause d’annulation dans la promesse pour éviter toute difficulté. C’est un point que GEANNE anticipe systématiquement dans ses mandats.

Plusieurs garanties juridiques solides protègent le vendeur. Premièrement, le « privilège du vendeur » : c’est une garantie inscrite sur le bien immobilier qui donne au vendeur une priorité sur les autres créanciers de l’acheteur. Deuxièmement, la « clause résolutoire » : prévue dans l’acte, elle permet d’annuler la vente et de récupérer le bien si l’acheteur ne paie plus, avec un effet rétroactif (le vendeur conserve bouquet et rentes déjà perçus). Troisièmement, l’acte notarié constitue un titre exécutoire qui permet d’agir directement sans procès préalable. GEANNE et ses partenaires notaires intègrent systématiquement ces trois garanties dans chaque acte de vente en viager pour assurer la sécurité du vendeur.

Ce sont deux mécanismes distincts. La résiliation met fin au contrat pour l’avenir uniquement : les rentes déjà versées restent acquises et le bien n’est pas restitué. Elle est prononcée par un juge si l’acheteur ne fournit pas les garanties promises ou en cas de diminution des sûretés. La résolution, elle, annule le contrat de façon rétroactive : tout se passe comme si la vente n’avait jamais eu lieu. Le vendeur récupère son bien et conserve les rentes et le bouquet déjà versés. La résolution doit être expressément prévue dans l’acte de vente.

Oui, mais pas automatiquement. Tout dépend des clauses prévues dans l’acte de vente. Si une clause résolutoire y figure (ce qui est fortement recommandé), le vendeur peut demander la résolution du contrat et récupérer son bien. Il conserve alors le bouquet et toutes les rentes déjà perçues, à titre de dommages et intérêts. Si cette clause n’est pas prévue, le vendeur devra saisir le tribunal pour obtenir la résolution, ce qui est plus long et incertain. C’est pourquoi GEANNE veille toujours à inclure cette protection dans les actes.

Non, en principe. L’article 1979 du Code civil est très clair : l’acheteur ne peut pas se libérer de la rente en offrant de rembourser le capital et en renonçant aux rentes déjà versées. Il est tenu de verser la rente pendant toute la vie du vendeur, quelle que soit la durée. Cependant, les parties peuvent convenir dès la signature d’une clause de rachat dans l’acte, qui prévoit les conditions dans lesquelles l’acheteur pourra racheter la rente. La valeur de rachat sera en général inférieure au capital initial car le vendeur a vieilli entre-temps.

Le vendeur dispose d’un délai de cinq ans pour réclamer le paiement des rentes impayées, ainsi que pour réclamer le règlement du montant de la rente tel qu’il avait été initialement fixé. Ce délai de prescription s’applique également aux actions en résiliation ou résolution du contrat. Il est donc important de réagir rapidement en cas de retard de paiement et de ne pas laisser s’accumuler les impayés sans agir.

La solidarité entre plusieurs acheteurs (débirentiers) ne se présume pas : elle doit être expressément stipulée dans l’acte de vente. Si elle l’est, c’est une protection très forte pour le vendeur car il suffit que l’un des acheteurs soit solvable pour obtenir le paiement intégral de la rente. Sans clause de solidarité, chaque acheteur n’est tenu que de sa part. C’est un point que GEANNE vérifie systématiquement lors de la rédaction des conditions de vente.

En théorie, l’acheteur pourrait souscrire une assurance couvrant le risque d’une durée de vie exceptionnellement longue du vendeur. Dans la pratique, aucune compagnie d’assurance ne propose actuellement ce type de garantie en France. L’acheteur peut cependant verser des primes à une compagnie d’assurance pour qu’elle prenne en charge le versement de la rente à sa place, mais les primes augmenteront sensiblement ses charges. Il n’est pas nécessaire d’obtenir l’accord du vendeur pour ce type d’assurance.

Oui, l’acheteur est propriétaire du bien (en nue-propriété si viager occupé) et peut le revendre librement, sauf convention contraire dans l’acte. Cependant, cette revente ne change rien pour le vendeur : il conserve son droit d’habitation et toutes ses garanties (privilège du vendeur, clause résolutoire). Le nouvel acquéreur devra reprendre le service de la rente viagère à sa charge. En pratique, un nouveau privilège du vendeur est inscrit au profit du vendeur d’origine sur l’immeuble pour garantir cette obligation. C’est un cas rare mais juridiquement bien encadré.

Pour éviter tout litige futur, il est conseillé de mentionner dans l’acte de vente : la valeur libre du bien sur le marché, la valeur occupée (avec l’existence du DUH ou de l’usufruit), le taux de rente et son mode de calcul, ainsi que les modalités d’indexation. Ces mentions transparentes permettent de démontrer que le prix est sérieux et équilibré, et protègent les deux parties en cas de contestation ultérieure par des héritiers ou des créanciers. GEANNE et ses partenaires veillent à ce que chaque acte de vente soit complet et protecteur pour les deux parties, avec toutes les mentions obligatoires et les garanties de paiement.

Oui, c’est vivement recommandé. Les garanties (privilège du vendeur, clause résolutoire, solidarité des acquéreurs, cautionnement) doivent être mentionnées dès l’avant-contrat (compromis ou promesse de vente), et pas seulement dans l’acte définitif. En effet, un acheteur pourrait refuser, au moment de la signature chez le notaire, des garanties qui n’auraient pas été annoncées dès le départ. GEANNE veille systématiquement à ce que toutes les garanties soient clairement détaillées dès le mandat de vente, pour éviter toute mauvaise surprise.

Le privilège du vendeur (article 2374 du Code civil) est une garantie inscrite sur le bien immobilier vendu. Il donne au vendeur une priorité absolue sur tous les autres créanciers de l’acheteur. Concrètement, si l’acheteur ne paie plus et que le bien est vendu aux enchères, le vendeur sera payé en premier, avant la banque de l’acheteur ou tout autre créancier. Ce privilège doit être inscrit dans les deux mois suivant l’acte de vente pour prendre rang à la date de la vente. Il dure tant que la rente n’est pas intégralement payée et porte sur l’immeuble entier, même si une seule mensualité reste due.

La clause résolutoire permet au vendeur de récupérer son bien en cas de non-paiement de la rente. Par défaut, l’article 1978 du Code civil interdit au vendeur de demander la résolution pour simple défaut de paiement. C’est pourquoi il est indispensable d’insérer une clause résolutoire dans l’acte de vente. Cette clause prévoit généralement que si l’acheteur ne paie pas pendant deux mois consécutifs, la vente sera résolue de plein droit. Le vendeur récupère alors son bien et conserve le bouquet et toutes les rentes perçues à titre d’indemnisation. La résolution de plein droit offre une protection plus complète qu’une simple action en justice.

Oui. Le vendeur peut exiger qu’un tiers (une personne physique ou morale) se porte caution de l’acheteur. Cette caution s’engage à payer la rente à la place de l’acheteur en cas de défaillance. La caution doit inscrire de sa main le montant de son engagement en chiffres et en lettres, et signer l’acte. Il est recommandé que la caution renonce au bénéfice de discussion et de division, ce qui permettra au vendeur de la poursuivre directement pour la totalité des sommes dues. En pratique, le cautionnement est assez rare car le privilège du vendeur et la clause résolutoire offrent déjà une bonne protection.

Non. Si l’acheteur décède avant le vendeur, ses héritiers qui acceptent la succession sont tenus de continuer à payer la rente. Mais sans clause de solidarité, chaque héritier n’est tenu que de sa part proportionnelle dans la succession. Par exemple, si l’acheteur a trois enfants héritiers, chacun ne devra que le tiers de la rente. La clause de solidarité entre héritiers, prévue dans l’acte, permet au vendeur de poursuivre n’importe lequel d’entre eux pour la totalité de la rente. Les héritiers qui renoncent à la succession ne sont pas tenus du paiement.

C’est vivement recommandé, surtout si l’acheteur a des enfants mineurs. En souscrivant une assurance décès dont le capital est au moins égal à la valeur de la rente capitalisée, l’acheteur garantit que ses héritiers pourront continuer le paiement de la rente ou constituer une rente viagère financière auprès d’une compagnie d’assurance. Cela protège à la fois le vendeur (qui a l’assurance de percevoir sa rente) et les héritiers de l’acheteur (qui n’auront pas à supporter cette charge sur leurs revenus personnels). Le contrat d’assurance vie peut également être utilisé à cette fin.

Les deux parties doivent souscrire une assurance, mais de nature différente. Le vendeur qui reste dans le logement doit s’assurer comme un locataire (assurance habitation couvrant ses meubles et sa responsabilité civile). L’acheteur, propriétaire non occupant, doit souscrire une assurance « propriétaire non occupant » couvrant les risques liés à l’immeuble (incendie, dégâts des eaux, catastrophes naturelles). L’acte de vente doit prévoir comment les indemnités d’assurance seront réparties entre les deux parties. Il est impératif que l’acheteur s’engage à maintenir l’assurance active tant que le viager dure. GEANNE conseille ses clients sur la répartition des assurances entre vendeur et acheteur dès la mise en place du contrat.

En cas d’incendie, le privilège du vendeur s’exerce sur l’indemnité d’assurance et les dommages et intérêts éventuellement dus. Cela signifie que le vendeur sera payé en priorité sur cette indemnité. Cependant, il n’y a pas de subrogation automatique de l’indemnité au prix de l’immeuble : le vendeur devra veiller à ce que l’acte de vente prévoit expressément la répartition des indemnités entre les parties. Si le bien est simplement endommagé mais pas totalement détruit, le privilège subsiste sur le terrain et sur le bâtiment reconstruit.

Oui. Comme dans toute vente immobilière, le vendeur doit garantir l’acheteur contre les vices cachés, c’est-à-dire les défauts graves qui n’étaient pas visibles lors de la visite et qui rendent le bien impropre à son usage ou en diminuent fortement la valeur. Exemples reconnus par la jurisprudence : présence de termites ou de punaises, risque d’inondation du sous-sol, appartement insalubre, graves désordres rendant l’habitation non conforme. L’acheteur dispose de deux ans à compter de la découverte du vice pour agir. Cependant, l’acte peut prévoir une clause d’exonération des vices cachés, à condition que le vendeur soit de bonne foi et qu’il n’ait pas connaissance du vice.

La garantie d’éviction oblige le vendeur à assurer à l’acheteur une possession paisible du bien. Concrètement, le vendeur ne doit pas créer de troubles (par exemple, contester la vente après coup) et doit protéger l’acheteur contre les réclamations de tiers (par exemple, un voisin qui revendiquerait une servitude non déclarée). L’acte de vente doit mentionner toutes les servitudes existantes pour que l’acheteur en soit informé. En cas d’éviction totale, l’acheteur peut obtenir la restitution du prix, des dommages et intérêts et le remboursement de tous ses frais.

Le vendeur dispose de trois moyens d’action principaux pour se protéger en cas de non-paiement. Premièrement, l’action en paiement : il peut poursuivre l’acheteur pour obtenir le versement des arrérages dus, en mettant en jeu les cautions éventuelles prévues dans l’acte. Deuxièmement, la saisie : il peut faire saisir et vendre les biens de l’acheteur (y compris l’immeuble vendu) pour récupérer les sommes dues. Troisièmement, la résolution de la vente : il peut demander l’annulation de la vente pour récupérer son bien. Cette dernière option est prévue dans la quasi-totalité des actes de vente en viager grâce à la clause résolutoire, mais elle n’est pas aussi simple à mettre en œuvre qu’on le croit souvent.

Oui, le vendeur impayé peut faire saisir et vendre les biens meubles et immeubles de l’acheteur pour assurer le paiement de la rente. Cependant, la saisie comporte des limites importantes. Les biens indispensables à la vie familiale ou professionnelle de l’acheteur, ainsi que ceux déclarés insaisissables, ne peuvent pas être saisis. La saisie-arrêt sur salaire est limitée à une fraction du salaire. De plus, si l’acheteur est en difficulté financière avec peu de disponibilités et d’autres créanciers, le vendeur risque de ne pas être intégralement remboursé, surtout s’il ne bénéficie pas du privilège du vendeur. En pratique, cette action n’est utilisée que lorsque la situation financière de l’acheteur permet encore d’espérer un recouvrement.

Le privilège du vendeur est une garantie majeure qui permet au vendeur impayé d’être payé en priorité sur le prix de vente de l’immeuble, même si l’acheteur a d’autres créanciers et même si le bien a été revendu à un tiers. Concrètement, si l’acheteur ne paie plus la rente, le vendeur peut faire saisir et vendre l’immeuble aux enchères et se faire payer en premier, par préférence à tous les autres créanciers. Le privilège couvre le prix de vente et les accessoires, mais pas les éventuels dommages et intérêts. Pour être opposable aux tiers, il doit être inscrit dans les deux mois suivant la vente au Bureau des Hypothèques, sous la responsabilité du notaire. Il conserve son rang pendant une durée maximale de 50 ans, renouvelable.

En cas de défaut de paiement d’un terme d’arrérages, le vendeur a le choix entre trois actions qui peuvent même être combinées. Il peut délivrer un commandement de payer pour réclamer les sommes dues (l’acte notarié constituant un titre exécutoire, il peut s’adresser directement à un huissier sans passer par le tribunal). Il peut mettre en jeu les cautions si des personnes se sont portées garantes de l’acheteur dans l’acte de vente. Enfin, il peut demander la résolution (annulation) de la vente. Les deux premières actions peuvent être menées simultanément. La résolution est l’option la plus lourde mais aussi la plus protectrice pour le vendeur.

La clause résolutoire est une disposition du contrat de vente qui permet au vendeur, en cas de non-paiement de la rente, de demander l’annulation pure et simple de la vente pour récupérer son bien. Elle est présente dans pratiquement tous les actes de vente en viager car son absence exposerait le vendeur à un risque majeur : sans cette clause, il devrait saisir le tribunal (article 1654 du code civil) et le juge aurait un large pouvoir d’appréciation pour décider si la vente doit être annulée ou non, et pourrait accorder des délais de paiement à l’acheteur. L’absence de clause résolutoire pourrait même engager la responsabilité du notaire qui a rédigé l’acte.

La procédure suit plusieurs étapes. D’abord, le vendeur fait délivrer par huissier un commandement de payer à l’acheteur, lui donnant un délai (généralement un mois) pour régulariser. Si l’acheteur ne paie toujours pas dans le délai imparti, un procès-verbal de carence est dressé. La demande en résolution est publiée au service de la publicité foncière. Ensuite, la résolution doit être constatée soit par un acte authentique signé par les deux parties (ce que l’acheteur refuse généralement), soit par une décision judiciaire du tribunal de grande instance. Attention : même avec une clause résolutoire de plein droit, le juge conserve un certain pouvoir d’appréciation et peut estimer que les manquements ne justifient pas la résolution ou accorder des délais.

Il est vivement recommandé de prévoir une clause résolutoire « de plein droit, sans sommation ni intervention du juge ». Mais attention, même cette formulation ne garantit pas une résolution immédiate et automatique. La clause doit être rédigée de manière très précise pour exprimer sans ambiguïté la volonté des parties. Si la rédaction est jugée ambiguë par un tribunal, les juges retrouvent leur pouvoir d’appréciation et peuvent traiter la clause comme une simple clause de résolution judiciaire. De plus, la résolution de plein droit n’offre pas la sécurité absolue souvent annoncée : l’acheteur peut contester, faire appel, et le vendeur pourrait ne pas percevoir de rente pendant plusieurs années avant d’obtenir gain de cause.

La résolution opère rétroactivement : les parties sont remises dans la situation qui était la leur avant la vente. Le vendeur retrouve la pleine propriété de son bien. En contrepartie, il doit restituer le bouquet et les arrérages de rente qu’il a perçus. Cependant, la plupart des contrats prévoient que le bouquet et les arrérages versés resteront acquis au vendeur en cas de résolution, à titre de dommages et intérêts. La jurisprudence confirme que le vendeur peut en plus obtenir des dommages et intérêts supplémentaires si le préjudice dépasse les sommes conservées. Le juge peut toutefois réduire cette « clause pénale » s’il l’estime manifestement excessive. Les baux conclus par l’acheteur restent en principe maintenus, sauf les baux commerciaux.

C’est un cas délicat. En cas de procédure collective (redressement ou liquidation judiciaire) de l’acheteur, la loi du 25 janvier 1985 impose le gel des dettes et interrompt les actions individuelles des créanciers. Cependant, la clause résolutoire peut jouer si elle a produit ses effets avant le jugement d’ouverture de la procédure collective. Les rentes viagères doivent en principe continuer à être versées malgré la procédure, car l’article L. 622-7 du code de commerce précise que les interdictions de paiement ne s’appliquent pas aux créances alimentaires — et les rentes viagères en font normalement partie. En pratique, des difficultés existent avec certains administrateurs judiciaires. Il est fortement conseillé de faire appel à un avocat spécialisé en procédures collectives dans ce cas.

La réponse dépend du type de clause. Si la clause résolutoire est « de plein droit », elle peut en principe être invoquée par les héritiers du vendeur si les conditions de mise en œuvre sont réunies, sauf si l’acte prévoit qu’elle ne joue que par la volonté personnelle du vendeur. En revanche, si la clause nécessite le recours au juge (résolution judiciaire), elle n’est pas transmissible si le vendeur est décédé avant ou pendant l’instance, car le juge ne peut pas résoudre un contrat qui a déjà cessé d’exister du fait du décès du crédirentier. Les héritiers conservent toutefois le droit de réclamer les arrérages échus et non payés au moment du décès. Le conjoint survivant, bénéficiaire de la réversion, pourra également faire jouer la clause résolutoire dans certaines conditions.

Le décès de l’acheteur n’a aucune incidence sur la validité du contrat de viager. Ses héritiers deviennent propriétaires de l’immeuble et doivent continuer à payer la rente au vendeur. Le vendeur conserve contre les héritiers tous les recours dont il disposait contre l’acheteur (clause résolutoire, privilège du vendeur, action en paiement). Si le contrat prévoit une clause de solidarité et d’indivisibilité entre les héritiers, le vendeur n’aura pas besoin de diviser ses recours. En pratique, il est recommandé à l’acheteur de souscrire une assurance décès pour protéger ses héritiers, ou de prévoir un capital décès dont les bénéficiaires pourront soit continuer à payer la rente, soit verser le capital à une compagnie d’assurance qui servira la rente à leur place.

Le décès du vendeur (crédirentier) est la cause naturelle d’extinction de la rente viagère et des garanties associées. La rente cesse immédiatement, sauf si elle est réversible sur la tête d’une autre personne (le plus souvent le conjoint survivant). Si la rente est réversible en totalité, le contrat est maintenu au décès de l’un des deux vendeurs, même si ce décès survient dans les vingt jours du contrat. C’est la date du décès du dernier vivant qui compte, car l’aléa reste entier jusque-là. L’acheteur devient alors plein propriétaire et peut disposer librement du bien. Il est également possible de prévoir que les rentes encore dues au décès du vendeur seront versées à ses héritiers jusqu’à un terme fixé.

Le contrat de vente en viager peut être annulé si le vendeur décède dans les vingt jours suivant la signature et qu’il était atteint de la maladie dont il est décédé. La validité du contrat est en effet subordonnée à l’existence d’un aléa sérieux : si le vendeur était déjà gravement malade au moment de la signature, l’acheteur n’a pas véritablement supporté un aléa. Ces dispositions sont impératives et les parties ne peuvent pas y renoncer à l’avance dans le contrat. Cependant, si la rente est réversible sur le conjoint, le contrat peut être maintenu car l’aléa subsiste sur la tête du second bénéficiaire. Les tribunaux peuvent également constater la nullité même si le décès survient plus de vingt jours après la signature, s’ils estiment que l’aléa faisait défaut.

Oui. Si le décès du vendeur résulte d’un acte volontaire de l’acheteur (débirentier), il y aura résolution du contrat et attribution de dommages et intérêts aux héritiers du vendeur. De même, la clause de réversion de rente est sans effet en cas d’homicide volontaire du vendeur par le bénéficiaire de la réversion. Par ailleurs, les parties ne peuvent pas prévoir dans le contrat que la rente cessera à l’issue d’un certain délai si le vendeur n’est pas décédé avant (rente viagère temporaire) : la jurisprudence annule ce type de contrat car cela revient à un pacte sur succession future, interdit par l’article 722 du code civil, disposition d’ordre public.

Oui, c’est une particularité importante des rentes à titre gratuit. Contrairement aux rentes à titre onéreux, les rentes constituées à titre gratuit peuvent être stipulées insaisissables (les créanciers du bénéficiaire ne peuvent pas les saisir) et incessibles (le bénéficiaire ne peut pas les céder à un tiers). Ces clauses sont soumises aux conditions de validité de l’article 900-1 du code civil : elles doivent être temporaires (le caractère viager suffit) et justifiées par un intérêt sérieux et légitime. L’incessibilité entraîne automatiquement l’insaisissabilité. L’incessibilité s’étend aux sûretés qui garantissent la rente. Ces clauses peuvent être révoquées par les parties, et les arrérages déjà échus (passés) peuvent toujours être cédés malgré une clause d’incessibilité.

En viager occupé, les charges sont généralement réparties comme entre un propriétaire et un locataire, mais cette répartition dépend des clauses prévues dans l’acte notarié. Dans la pratique courante, le vendeur (crédirentier) prend en charge l’entretien courant, les petites réparations, la taxe d’habitation, les charges de copropriété courantes et l’assurance habitation. L’acheteur (débirentier) prend en charge les gros travaux (toiture, ravalement, structure), la taxe foncière et l’assurance propriétaire non-occupant. Attention : cette répartition n’est pas automatique et doit être clairement définie dans l’acte de vente. Certains investisseurs peuvent tenter de mettre des charges de propriétaire à la charge du vendeur — il est essentiel de vérifier chaque clause avec un professionnel.

Il n’y a pas d’âge minimum légal, mais en pratique, le viager est le plus intéressant à partir de 70-75 ans. Avant cet âge, le droit d’usage et d’habitation est très élevé (car l’espérance de vie est longue), ce qui réduit fortement la nue-propriété et donc la rente. Après 85-90 ans, le viager reste possible mais le bouquet sera élevé et la rente plus courte. L’idéal se situe entre 75 et 85 ans, où l’équilibre entre bouquet, rente et durée est le plus favorable pour les deux parties. Le calculateur GEANNE permet de simuler une vente à différents âges pour comparer les résultats et identifier le moment le plus opportun pour votre situation.

Il n’existe aucune condition de santé pour vendre en viager. Aucun certificat médical n’est requis et aucun acheteur ne peut exiger d’information sur votre état de santé. Le calcul de la rente et du bouquet repose exclusivement sur les tables actuarielles de l’INSEE, fondées sur l’âge et le sexe, sans aucun ajustement individuel. La seule limite juridique est celle de l’aléa : si le vendeur est atteint d’une maladie grave dont le décès est imminent au moment de la signature, le contrat peut être annulé (règle des 20 jours, article 1975 du Code civil). En pratique, la grande majorité des vendeurs sont des personnes autonomes qui souhaitent améliorer leur quotidien. GEANNE et ses partenaires accompagnent chaque vendeur avec bienveillance, quelle que soit sa situation, pour trouver la solution la mieux adaptée.

La rente est acquise au vendeur jour après jour, proportionnellement au nombre de jours vécus (article 1980 du Code civil). En pratique, elle est versée mensuellement par prélèvement automatique sur le compte bancaire de l’acheteur, ce qui est la méthode la plus courante et la plus sûre. Si la rente est payable d’avance et que le vendeur décède en cours de mois, aucun remboursement du trop-perçu n’est dû par ses héritiers. Le contrat peut aussi prévoir qu’aucune rente n’est due pour le mois du décès.

Oui, si la rente a été constituée à titre onéreux (ce qui est le cas d’une vente en viager), elle est saisissable et cessible. Cette règle est d’ordre public et ne peut pas être écartée par les parties. En revanche, une rente constituée à titre gratuit (par donation) peut être déclarée insaisissable dans l’acte. La saisissabilité de la rente protège les créanciers du vendeur : ceux-ci peuvent faire saisir la rente si le vendeur a des dettes. C’est un point à connaître pour les vendeurs qui ont des dettes.

La vente en viager suit les règles classiques de la vente immobilière. Elle est parfaite dès qu’il y a accord entre les parties sur le bien et sur le prix (article 1583 du Code civil). En pratique, le processus comporte deux étapes : d’abord un avant-contrat (compromis ou promesse de vente) qui fixe les conditions principales (bouquet, rente, charges, garanties), puis l’acte authentique signé chez le notaire, généralement un à trois mois plus tard. Le consentement des deux parties doit être libre, éclairé et donné par des personnes juridiquement capables. GEANNE accompagne ses clients à chaque étape de la formation du contrat, de la première simulation jusqu’à la signature chez le notaire partenaire.

Il n’est pas juridiquement obligatoire, mais il est vivement recommandé. La réunion de toutes les pièces nécessaires à l’acte définitif (diagnostics, vérifications d’urbanisme, purge des droits de préemption) nécessite un à trois mois. L’avant-contrat permet de fixer les conditions de la vente (bouquet, rente, charges, garanties) et d’engager les deux parties pendant cette période de préparation. Il peut prendre la forme d’un compromis de vente (engagement réciproque) ou d’une promesse unilatérale de vente.

Le notaire joue un rôle central et multiple. Il rédige l’acte authentique qui seul peut être publié au service de la Publicité Foncière. Il a l’obligation de conseil envers les deux parties : il doit s’assurer que chacune comprend bien les conséquences de l’opération. Il inscrit le privilège du vendeur pour garantir le paiement de la rente. Il délivre au vendeur une « grosse » (copie exécutoire) de l’acte qui permettra de poursuivre directement l’acheteur en cas d’impayé, sans passer par un tribunal. Chaque partie peut choisir son propre notaire sans frais supplémentaire. GEANNE collabore avec un réseau de notaires partenaires spécialisés en viager, qui assurent la rédaction d’actes complets et protecteurs pour toutes les parties.

Oui, absolument. Chacune des parties peut librement choisir son notaire. En pratique, c’est généralement le notaire de l’acheteur qui rédige l’acte (car les frais de rédaction sont à la charge de l’acquéreur). Mais le vendeur a tout intérêt à faire intervenir son propre notaire pour défendre ses intérêts, et cela sans aucun frais supplémentaire : les honoraires sont simplement partagés entre les deux notaires. Il est recommandé d’avoir un conseil pour chaque partie, surtout dans une opération aussi technique que le viager.

Non. La rente viagère n’est pas un prêt, et les dispositions du code de la consommation en matière de crédit immobilier ne s’appliquent pas au contrat de viager. En revanche, si l’acheteur finance le bouquet par un prêt bancaire, les règles de protection du consommateur s’appliquent à ce prêt (mais pas au viager lui-même). En pratique, les banques refusent généralement de prêter pour financer un bouquet car leurs garanties passeraient après celles du vendeur (privilège du vendeur), sauf si ce dernier y renonçait, ce qui est déconseillé.

Cela dépend du régime matrimonial et de la nature du bien. Si le bien appartient à la communauté (régime légal de la communauté réduite aux acquêts), le consentement des deux époux est indispensable pour vendre. Si le bien est un bien propre (appartenant à un seul des époux sous le régime de la séparation de biens), l’époux propriétaire peut vendre seul. Toutefois, dans tous les cas, la vente du logement familial nécessite obligatoirement l’accord des deux époux, quel que soit le régime matrimonial. C’est une protection légale du domicile conjugal (article 215 du Code civil).

Une personne sous mesure de protection juridique (tutelle, curatelle) peut, sous certaines conditions, vendre en viager. En cas de tutelle, c’est le tuteur qui agit au nom de la personne protégée, avec l’autorisation du juge des tutelles ou du conseil de famille. En cas de curatelle, la personne protégée peut agir elle-même mais avec l’assistance de son curateur. Il est tout à fait possible que le vendeur devienne incapable pendant la durée du viager : dans ce cas, la rente lui sera versée par l’intermédiaire de son tuteur ou curateur.

Si le bien est commun ou s’il s’agit du logement familial, le refus du conjoint bloque la vente. Une vente réalisée sans l’accord requis peut être annulée : l’époux non consentant dispose d’un an à compter du jour où il a eu connaissance de l’acte pour agir en nullité, sans pouvoir dépasser un an après la dissolution du régime matrimonial. L’acte serait alors privé de tout effet, y compris vis-à-vis de l’acquéreur. C’est pourquoi GEANNE vérifie systématiquement la situation matrimoniale du vendeur et recueille les accords nécessaires dès le début du processus.

Le contrat de mariage peut contenir des clauses d’emploi obligatoires qui imposent au vendeur d’utiliser le produit de la vente de certaines manières précises. Si de telles clauses existent, le vendeur ne pourrait pas disposer librement du bouquet ou de la rente sans les respecter. Sous tous les régimes matrimoniaux, il est donc important de consulter le contrat de mariage avant la vente pour vérifier qu’aucune clause ne limite la liberté de vendre. Ces clauses sont aujourd’hui rares, mais elles existent encore dans certains contrats anciens.

Oui, le vendeur peut donner procuration à un mandataire pour signer à sa place. Cependant, pour un viager, cette procuration doit obligatoirement être faite par acte notarié et décrire précisément les conditions de la vente. Il est fortement recommandé que le vendeur soit présent en personne le jour de la signature, car le notaire doit s’assurer qu’il est vivant au moment de l’acte (condition de validité du contrat). En cas d’absence, le notaire devra vérifier par un appel téléphonique que le vendeur est bien en vie et a bien donné la procuration.

Les droits d’enregistrement et émoluments du notaire pour un viager sont les mêmes que pour une vente classique. Cependant, pour un viager occupé, ils sont calculés sur la valeur de la nue-propriété (et non sur la valeur totale du bien), en tenant compte de l’abattement pour occupation (DUH). Si le vendeur se réserve un usufruit, les droits sont calculés sur la valeur de la nue-propriété déterminée selon le barème fiscal de l’article 669 du code général des impôts. Les frais sont à la charge de l’acheteur, sauf convention contraire. GEANNE et ses partenaires informent systématiquement les vendeurs sur le montant précis des frais de notaire avant la signature, pour éviter toute surprise.

Oui, il est vivement recommandé d’établir un état des lieux contradictoire entre les deux parties au moment de la vente, surtout si le vendeur conserve un droit d’usage ou un usufruit. Cet état des lieux permettra d’éviter les litiges à la fin de l’occupation (décès du vendeur ou libération anticipée). Si des meubles sont compris dans la vente, un inventaire détaillé doit être dressé et annexé à l’acte notarié. Cette précaution est simple mais évite beaucoup de complications ultérieures.

Oui. Que la vente soit faite avec réserve d’usufruit ou de droit d’usage et d’habitation, l’acte de vente doit clairement mentionner la répartition des charges entre le vendeur et l’acheteur. Sans cette précision, des conflits peuvent naître sur le paiement de la taxe foncière, des travaux importants, des charges de copropriété ou de l’assurance. GEANNE veille à ce que chaque acte contienne un tableau détaillé de répartition des charges pour éviter toute ambiguïté.

Les frais de notaire pour un viager occupé représentent environ 7 à 8 % du prix d’acquisition, comme pour une vente classique. Ils comprennent les émoluments du notaire (environ 1 à 2 %), les droits d’enregistrement au Trésor Public (environ 5 à 6 %), les frais de publicité foncière et les débours divers. L’avantage du viager occupé est que ces frais sont calculés sur la valeur occupée du bien (et non sur sa valeur libre), ce qui les réduit sensiblement. Par exemple, pour un studio parisien estimé 200 000 € libre, les frais seront calculés sur la valeur occupée d’environ 126 000 à 132 000 €, soit des frais d’environ 11 000 € au lieu de 16 000 €. Le simulateur GEANNE intègre les frais de notaire dans ses calculs pour donner au vendeur une vision complète du montant net qu’il percevra.

C’est un point souvent mal compris. Pour un viager occupé avec réserve de DUH (droit d’usage et d’habitation), les droits d’enregistrement sont calculés sur la valeur réelle du bien en tenant compte de l’abattement pour occupation, c’est-à-dire sur la valeur occupée. En revanche, si le vendeur se réserve un usufruit, les droits sont calculés sur la valeur de la nue-propriété déterminée selon le barème fiscal de l’article 669 du code général des impôts (barème par tranche d’âge), ce qui aboutit à une valeur économique différente. Dans les deux cas, le calcul se fait sur une base réduite par rapport à la valeur libre du bien.

Le vendeur en viager a les mêmes obligations que tout vendeur immobilier. Il doit : livrer le bien dans les conditions prévues au contrat (libre ou occupé selon ce qui a été convenu), garantir l’acheteur contre les vices cachés (défauts graves non visibles qui rendent le bien impropre à son usage), garantir l’acheteur contre le risque d’éviction (assurer une possession tranquille sans trouble de droit ni de fait), et justifier de son existence pour percevoir la rente. Ces obligations sont des protections normales pour l’acheteur, elles ne changent rien à la vie quotidienne du vendeur qui reste chez lui.

L’acheteur a deux obligations principales. D’abord, payer la rente aux échéances prévues au contrat, pendant toute la vie du vendeur, quelle que soit la durée et quel qu’en soit le coût total. Il ne peut jamais se libérer en remboursant le capital. Ensuite, assumer toutes les charges incombant au propriétaire : taxe foncière, gros travaux (toiture, façade, structure), assurance propriétaire non occupant. En cas de décès de l’acheteur, ces obligations sont transmises à ses héritiers qui acceptent la succession.

Les arrérages s’acquièrent jour après jour. Au décès du vendeur, la rente est due jusqu’au jour du décès (non compris), ce jour étant par nature incomplet. Si la rente est payable d’avance et que le vendeur décède en cours de trimestre, le terme déjà payé reste acquis aux héritiers du vendeur, sans remboursement. En revanche, le contrat peut prévoir que le débirentier ne devra aucun arrérage pour le mois en cours au jour du décès. Exemple : si la rente est trimestrielle (janvier, avril, juillet, octobre) et que le vendeur décède le 15 juillet, le troisième trimestre déjà perçu reste acquis aux héritiers.

Les arrérages impayés se prescrivent par cinq ans à compter de chaque échéance. Cela signifie que si le vendeur laisse passer cinq ans sans réclamer une rente impayée, il perd son droit de la réclamer. Par ailleurs, le droit d’exiger le paiement de la rente elle-même se prescrit par trente ans : si le vendeur ne perçoit aucune rente pendant trente ans sans réclamer, il ne peut plus exiger le paiement. C’est pourquoi la mise en place d’un virement bancaire permanent est vivement recommandée : elle constitue une preuve irréfutable des paiements.

En viager libre (où le vendeur n’occupe plus le bien), l’acheteur dispose de la pleine propriété et peut théoriquement louer le bien. Cependant, le vendeur peut interdire à l’acheteur de consentir un bail commercial ou professionnel sans son autorisation écrite, afin de protéger la valeur de son gage (le bien immobilier). Un bail à faible loyer ou un « pas de porte » réduirait la valeur du bien et donc la garantie du vendeur. Toute violation de cette interdiction doit être sanctionnée par une clause pénale prévue dans l’acte de vente.

La répartition des charges en viager occupé avec DUH n’est pas fixée par la loi : elle résulte des clauses prévues dans l’acte notarié. Cependant, la pratique recommandée est la suivante. Le vendeur (bénéficiaire du DUH) supporte les charges dites « locatives » : entretien courant, menues réparations, taxe d’habitation, part de la taxe foncière correspondant aux ordures ménagères, assurance habitation (comme un locataire). L’acheteur (propriétaire) supporte les charges de propriétaire : taxe foncière (hors ordures ménagères), gros travaux (toiture, façade, structure), assurance propriétaire non occupant. Attention : certains investisseurs peu scrupuleux mettent à la charge du vendeur les travaux de propriétaire, ce qui est dangereux pour une personne âgée. Il est indispensable de faire vérifier l’acte par un professionnel indépendant avant de signer.

Dans la pratique courante du viager occupé, la taxe foncière est à la charge de l’acheteur (nu-propriétaire), mais cette règle n’est pas automatique : elle dépend de ce qui est prévu dans l’acte notarié. La part correspondant à la taxe sur les ordures ménagères est généralement remboursée par le vendeur. La taxe d’habitation (lorsqu’elle est due) est à la charge du vendeur occupant. Il a été jugé que si l’usufruitier paie la totalité de la taxe foncière, il peut se faire rembourser par l’acquéreur de la nue-propriété conformément aux dispositions contractuelles. Pour un immeuble en copropriété, c’est le syndic qui répartit les charges selon le règlement de copropriété. En résumé : vérifiez toujours la clause de répartition des charges dans votre acte de vente.

Oui, l’acheteur est propriétaire du bien et peut le revendre à tout moment, même s’il n’a pas fini de payer la rente. Ce transfert de propriété ne doit cependant pas modifier la situation du vendeur. Si le nouvel acquéreur paie comptant la totalité du prix, l’acheteur initial continue seul à assurer le service de la rente au vendeur. Si le nouvel acquéreur reprend le service de la rente, l’acheteur initial n’est pas pour autant déchargé : il reste tenu solidairement avec le nouvel acquéreur du paiement de la rente. Le vendeur ne peut pas refuser le paiement de la rente par un tiers, mais il peut refuser d’accepter la substitution de débiteur (ce qu’il fera généralement, car cela le priverait de la possibilité de poursuivre l’acheteur initial en cas de défaillance du second).

Oui, le vendeur conserve toutes ses garanties. Le privilège du vendeur inscrit initialement continue de garantir le paiement des arrérages, même si le bien change de mains. Si le sous-acquéreur ne paie pas la rente, l’acheteur initial (premier débirentier) pourra demander la résolution de la revente à son profit et reprendre le paiement direct de la rente. De son côté, le vendeur conserve le droit de poursuivre l’acheteur initial en cas de défaillance du sous-acquéreur. Il est très important, lors de la revente, de préciser exactement quelles obligations sont transférées au sous-acquéreur et lesquelles restent à la charge de l’acheteur initial. Le sous-acquéreur devra vérifier que les majorations légales ou conventionnelles de la rente ont bien été régulièrement pratiquées.

GEANNE est un cabinet spécialisé exclusivement dans les solutions patrimoniales pour les retraités : viager occupé, vente en nue-propriété, vente puis location (sale-leaseback). Notre expertise repose sur une expérience en gestion de fonds d’investissement immobilier institutionnel et sur des outils de calcul basés sur les tables actuarielles officielles de l’INSEE. Nous travaillons en partenariat avec des agents immobiliers locaux qui connaissent votre marché, tout en apportant la rigueur technique qu’exige ce type d’opération.

GEANNE utilise un simulateur propriétaire basé sur les tables de mortalité officielles de l’INSEE, qui prennent en compte l’âge, le sexe et le type de ménage (personne seule ou couple). Notre méthode de calcul suit les étapes suivantes : estimation de la valeur vénale du bien, calcul du droit d’usage et d’habitation selon les tables actuarielles, détermination de la nue-propriété, puis conversion en bouquet et rente mensuelle avec un taux d’intérêt technique adapté. Tous nos calculs sont transparents et expliqués en détail.

Le processus se déroule en plusieurs étapes : 1) Un premier échange gratuit pour comprendre votre situation et vos besoins. 2) Une estimation précise de votre bien et une simulation personnalisée (bouquet, rente, conditions). 3) La présentation des résultats, en toute transparence, avec votre famille si vous le souhaitez. 4) La mise en vente par un agent immobilier partenaire local. 5) La recherche d’acquéreurs qualifiés et vérifiés. 6) La signature chez le notaire avec toutes les garanties (clause résolutoire, privilège du vendeur). Vous êtes accompagné à chaque étape.

La vente en nue-propriété est une variante du viager. Dans les deux cas, vous restez chez vous. La différence principale est le mode de paiement : en viager classique, vous recevez un bouquet + une rente mensuelle à vie. En nue-propriété pure, vous recevez un capital unique (sans rente) qui correspond à la valeur de la nue-propriété de votre bien. La vente en nue-propriété convient mieux si vous préférez un capital important immédiat plutôt qu’un revenu mensuel. Elle est aussi plus simple car il n’y a pas d’aléa lié à la rente. Le calculateur GEANNE permet de comparer côte à côte le viager occupé et la nue-propriété pour votre bien, avec des résultats chiffrés en bouquet, rente et avantages fiscaux.

La vente puis location (ou « sale-leaseback ») consiste à vendre votre bien à un investisseur puis à lui louer immédiatement. Vous récupérez l’intégralité du prix de vente en capital, et vous restez dans votre logement en tant que locataire avec un bail classique. Cette solution convient aux personnes qui ont besoin d’un capital important rapidement et qui acceptent de payer un loyer mensuel. Elle diffère du viager car le loyer est un coût fixe, là où le viager vous génère un revenu. GEANNE propose la vente puis location parmi les solutions comparées dans son accompagnement, pour les vendeurs qui souhaitent maximiser leur capital immédiat tout en restant dans leur logement.

Le choix dépend de votre situation personnelle et de vos priorités. Le viager occupé est idéal si vous souhaitez un complément de revenus mensuel garanti à vie tout en restant chez vous. La vente en nue-propriété convient si vous préférez un capital important immédiat sans engagement de rente. La vente puis location est adaptée si vous avez besoin de liquidités rapidement et acceptez de payer un loyer. GEANNE vous aide à comparer ces trois options avec des simulations chiffrées adaptées à votre bien et votre situation.

Oui. L’article 759 du code civil (loi du 3 décembre 2001) prévoit que tout usufruit appartenant au conjoint survivant sur les biens du défunt peut être converti en rente viagère. Cette faculté de conversion est d’ordre public : le défunt ne peut pas l’interdire dans son testament, et le conjoint ne peut pas y renoncer. La demande peut émaner du conjoint survivant lui-même ou de l’un des héritiers nus-propriétaires. Elle peut intervenir par accord amiable entre les parties ou, à défaut, être soumise au juge. Toutefois, le juge ne peut pas imposer cette conversion contre la volonté du conjoint lorsqu’elle porte sur le logement qu’il occupe comme résidence principale, ni sur le mobilier qui le garnit.

Le prêt viager hypothécaire (PVH), créé par l’ordonnance du 23 mars 2006, est un prêt destiné aux personnes de plus de 65 ans, garanti par un bien immobilier, dont le capital et les intérêts ne seront remboursés qu’au décès de l’emprunteur ou lors de la vente du bien. Aucun remboursement n’est exigé durant la vie de l’emprunteur. Le prêt se décline en deux formes : un versement unique ou un versement initial suivi de semestrialités pendant une durée proche de l’espérance de vie. Le montant prêté dépend de la valeur du bien donné en garantie, de l’espérance de vie de l’emprunteur et du taux d’intérêt. Ce prêt est réservé aux personnes physiques (pas aux SCI) pour des biens à usage exclusif d’habitation situés en France. La dette est plafonnée à la valeur du bien au jour du remboursement : si elle dépasse cette valeur, l’insuffisance est supportée par l’établissement prêteur. GEANNE intègre le PVH dans sa comparaison des solutions et peut orienter vers un partenaire bancaire si cette option est la plus adaptée à votre profil.

Oui, les deux dispositifs peuvent parfaitement cohabiter car ils s’adressent à des profils différents. Le PVH est conçu pour les personnes riches en patrimoine immobilier mais pauvres en revenus, qui ont un besoin ponctuel de liquidités. La vente en viager n’est pas toujours le meilleur choix pour ceux dont la santé est trop précaire (le viager serait alors une erreur de gestion de patrimoine), ceux qui souhaitent transmettre une partie de leur patrimoine à leurs enfants, ceux qui pensent quitter leur logement prochainement, ou ceux qui n’ont qu’un besoin limité de liquidités. Le PVH peut même servir de solution d’attente : un emprunteur trop jeune pour vendre en viager à un bon prix peut prendre un PVH pour patienter quelques années avant de vendre en viager dans de meilleures conditions. GEANNE analyse systématiquement la pertinence du PVH par rapport au viager et aux autres solutions, pour recommander l’option la mieux adaptée à chaque situation.

Le PVH présente des coûts significatifs. Les frais comprennent des frais de dossier bancaire (3 à 4 % du montant), les émoluments du notaire et la garantie hypothécaire (environ 2 % du montant), plus d’éventuelles pénalités de remboursement anticipé. Le taux d’intérêt annuel est d’environ 7 %. Le coût réel varie selon la durée : il est d’autant plus élevé que la durée est courte — le PVH est donc peu conseillé pour des durées courtes. Les sommes prêtées restent modestes par rapport à la valeur du bien. Par comparaison, le viager occupé offre un bouquet immédiat plus élevé, une rente indexée sur l’inflation, et le vendeur ne supporte plus les charges de propriétaire. Le viager est le meilleur choix pour ceux qui espèrent vivre longtemps, craignent l’inflation et n’ont pas de soucis de transmission. Le PVH convient mieux en cas d’espérance de vie courte ou de souhait de conserver son patrimoine.

La vente à terme est une vente immobilière dont le prix est payé de façon échelonnée sur une durée fixée à l’avance dans le contrat, généralement entre 10 et 20 ans. Le vendeur reçoit un bouquet (capital initial, environ 10 à 30 % du prix) puis des mensualités fixes jusqu’au terme convenu. La grande différence avec le viager : en vente à terme, la durée de paiement est connue dès le départ et ne dépend pas de la durée de vie du vendeur. Si le vendeur décède avant la fin du contrat, les mensualités restantes sont versées à ses héritiers. C’est un contrat à prix garanti, alors que le viager est un contrat aléatoire. Le calculateur GEANNE en libre service permet de simuler et comparer les deux formules.

La vente à terme se décline en deux formes. En vente à terme libre, le vendeur quitte le bien à la signature et l’acquéreur peut l’occuper ou le louer immédiatement. Le prix de vente correspond à la valeur du bien en pleine propriété, et les mensualités sont donc plus élevées. En vente à terme occupée, le vendeur conserve le droit d’usage et d’habitation (DUH) pendant une durée définie au contrat (par exemple 10 ans). Une décote de 20 à 50 % s’applique sur le prix selon la durée d’occupation prévue, ce qui réduit les mensualités. Dans les deux cas, le prix total est garanti et les mensualités restantes reviennent aux héritiers en cas de décès du vendeur.

La fiscalité de la vente à terme est très différente de celle du viager. Les mensualités d’une vente à terme sont considérées comme le paiement d’un prix de vente et ne sont pas imposables en tant que revenus (contrairement à la rente viagère qui est partiellement imposable selon l’âge du vendeur). Si le bien vendu est la résidence principale du vendeur, la plus-value est totalement exonérée d’impôt, comme pour toute vente classique. C’est un avantage fiscal majeur par rapport au viager, où la rente subit l’impôt sur le revenu sur une fraction allant de 30 % à 70 % selon l’âge. En revanche, les mensualités ne bénéficient pas de l’indexation automatique sur l’inflation prévue pour les rentes viagères.

C’est l’atout majeur de la vente à terme par rapport au viager : si le vendeur décède avant la fin du contrat, les mensualités restantes sont dues à ses héritiers jusqu’au terme prévu. Le prix total garanti dans l’acte sera intégralement versé, que ce soit au vendeur lui-même ou à ses héritiers. Par exemple, si un bien est vendu à terme sur 15 ans et que le vendeur décède au bout de 8 ans, ses héritiers percevront les 7 années de mensualités restantes. Cette caractéristique rassure les familles et permet une transmission patrimoniale, ce qui n’est pas le cas du viager classique où la rente s’éteint au décès du vendeur.

Le vendeur en vente à terme bénéficie de garanties similaires à celles du viager. La clause résolutoire permet d’annuler la vente et de récupérer le bien si l’acheteur cesse de payer les mensualités, tout en conservant les sommes déjà versées à titre de dommages et intérêts. Le privilège de vendeur est une garantie inscrite sur le bien qui donne au vendeur une priorité de paiement en cas de difficultés financières de l’acheteur. L’hypothèque légale peut être inscrite pour renforcer cette protection. Ces garanties sont inscrites dans l’acte notarié et rendent la vente à terme très sécurisante pour le vendeur.

La vente à terme est particulièrement adaptée aux vendeurs qui souhaitent transmettre un patrimoine à leurs enfants (les mensualités restantes leur reviennent en cas de décès), qui préfèrent connaître à l’avance le montant total qu’ils percevront (prix garanti vs aléa viager), qui veulent une fiscalité plus légère (mensualités non imposables vs rente partiellement imposée), ou qui sont relativement jeunes (moins de 70 ans) et pour lesquels le viager donnerait des rentes trop faibles. En revanche, le viager occupé reste plus avantageux pour ceux qui espèrent vivre longtemps (la rente est viagère donc sans limite de durée), qui craignent l’inflation (la rente est indexée) ou qui n’ont pas de soucis de transmission. GEANNE aide à comparer ces options grâce à son calculateur gratuit.

Oui, la rente viagère est partiellement imposable à l’impôt sur le revenu, mais seule une fraction de la rente est soumise à l’impôt. Cette fraction dépend de l’âge du vendeur au moment où il commence à recevoir la rente : 70 % si le vendeur a moins de 50 ans, 50 % entre 50 et 59 ans, 40 % entre 60 et 69 ans, et seulement 30 % à partir de 70 ans. Ainsi, pour un retraité de 75 ans, seuls 30 % de la rente sont imposables, ce qui en fait un revenu fiscalement très avantageux.

Non, le bouquet perçu lors de la vente en viager de votre résidence principale n’est pas soumis à l’impôt sur les plus-values immobilières, car la résidence principale en est exonérée. Si le bien vendu n’est pas votre résidence principale, une plus-value peut être taxée selon les règles habituelles (avec des abattements progressifs selon la durée de détention). Dans tous les cas, le bouquet n’est pas un revenu : c’est le prix de vente d’un bien, traité fiscalement comme une cession immobilière classique.

En tant que titulaire du droit d’usage et d’habitation, vous pouvez réaliser les travaux d’entretien courant et les petites réparations sans demander l’accord de l’acheteur. En revanche, pour des travaux importants qui modifient la structure ou la configuration du logement, l’accord de l’acheteur (nouveau propriétaire) est nécessaire. Les gros travaux (toiture, façade, structure) sont à la charge de l’acheteur. Il est recommandé de bien définir la répartition des travaux dans l’acte de vente.

Si vous devez quitter votre logement pour entrer en maison de retraite ou en EHPAD, plusieurs options sont possibles selon les clauses du contrat. Dans la plupart des cas, le contrat prévoit un complément financier si vous libérez le logement avant votre décès, car l’acheteur récupère la jouissance du bien plus tôt. Vous continuez à percevoir la rente, et ce complément peut contribuer au financement de votre hébergement. Le bouquet perçu initialement peut également y contribuer. GEANNE calcule le complément économique année par année, en fonction de la durée d’occupation restante et de la valeur du droit abandonné. Ce complément peut être versé sous forme de capital ou de rente complémentaire, selon ce qui est le plus adapté à votre situation. Ces modalités sont prévues dès la signature du contrat pour garantir une totale transparence.

L’achat en viager occupé permet de se constituer un patrimoine immobilier avec un apport réduit (le bouquet) et un effort d’épargne étalé (la rente mensuelle). L’acheteur bénéficie d’une décote sur le prix car le vendeur occupe le bien. Il n’a pas de gestion locative à assurer ni de risque de vacance ou d’impayés. L’idéal est que l’acheteur soit relativement jeune (écart d’au moins 20 ans avec le vendeur) et qu’il n’ait pas besoin du bien immédiatement. Le viager est un investissement de long terme. GEANNE met en relation les investisseurs intéressés par le viager occupé avec des vendeurs accompagnés et des biens dont le prix a été calculé selon les barèmes officiels.

En principe, oui. L’article 1983 du Code civil prévoit que le vendeur ne peut réclamer le paiement de la rente qu’en justifiant de son existence (ou de celle de la personne sur la tête de laquelle la rente a été constituée). En pratique, entre particuliers, cette formalité est souvent remplacée par le simple fait que le vendeur encaisse régulièrement sa rente, ce qui prouve qu’il est en vie. Le contrat peut prévoir que le vendeur n’aura pas à fournir ce certificat tant qu’il percevra ses rentes par quittance. Les anciens « certificats de vie » délivrés par les mairies sont remplacés par les « fiches d’état civil ». GEANNE et ses partenaires assurent un suivi régulier des vendeurs et facilitent les démarches administratives liées au viager.

Le décès de l’acheteur ne met pas fin au contrat de viager. Ses héritiers sont tenus de continuer à verser la rente au vendeur dans les mêmes conditions. Le contrat peut toutefois prévoir des modalités de rachat ou de substitution de garantie pour faciliter cette transition. C’est une protection importante pour le vendeur : quel que soit ce qui arrive à l’acheteur, la rente continue d’être due. Les héritiers de l’acheteur héritent à la fois du bien immobilier et de l’obligation de payer la rente. GEANNE et ses partenaires veillent à ce que l’acte de vente prévoie clairement la transmission de l’obligation de paiement de la rente aux héritiers de l’acheteur.

En cas d’expropriation pour cause d’utilité publique, l’indemnité d’expropriation doit être consignée à la Caisse des dépôts lorsqu’il existe un privilège de vendeur sur le bien. Les parties devront s’entendre pour affecter cette indemnité soit à la constitution d’une rente viagère financière auprès d’une compagnie d’assurance, soit à la constitution d’une garantie sur un autre bien. Une indemnité supplémentaire est généralement prévue pour compenser la perte de revalorisation de la rente financière par rapport à la rente immobilière indexée.

Oui. L’acheteur (débirentier) n’est pas obligatoirement une personne physique. Ce peut être une société (SCI, SAS, SA), une compagnie d’assurance, une mutuelle, ou même une commune ou l’État. De même, la rente peut être constituée sur la tête de l’un des associés d’une société. Une attention particulière sera portée à la solidité financière de la société, à la rédaction de la clause résolutoire et à son exercice, car la mise en liquidation d’une société pourrait compliquer la récupération du bien en cas d’impayé.

L’acheteur doit avoir la capacité juridique de s’engager, c’est-à-dire de contracter une dette dont la durée et le montant sont incertains. Un mineur ou un incapable juridique ne pourra s’engager qu’avec l’autorisation du juge des tutelles, ce qui est rarement accordé. En pratique, l’acheteur idéal est une personne relativement jeune (au moins 20 ans de moins que le vendeur), disposant de revenus stables pour assurer le paiement régulier de la rente, et n’ayant pas besoin du bien immédiatement.

Le vendeur peut abandonner son DUH à tout moment, en prévenant l’acheteur trois mois à l’avance par lettre recommandée avec accusé de réception. Il recevra alors un complément financier sous forme de capital ou de rente complémentaire. GEANNE calcule année par année le complément économique dû en cas de libération anticipée, en fonction de la durée d’occupation restante et des conditions prévues au contrat. Il est indispensable que les modalités de ce complément soient prévues dès la promesse de vente et dans le mandat, pour éviter tout contentieux. L’abandon volontaire des lieux n’est pas considéré comme un abus de jouissance.

Le complément de rente en cas de libération anticipée est calculé par GEANNE année par année, en fonction de la durée d’occupation restante et de la valeur économique du droit abandonné. Plus la libération intervient tôt, plus le complément est important pour le vendeur. Ce montant est fixé dès la signature du contrat pour chaque année, ce qui garantit une totale transparence. Le complément n’est pas égal à la totalité de la valeur locative car l’acheteur devra supporter les risques locatifs, la fiscalité sur les loyers et les travaux de remise en état du logement.

L’acheteur doit mener une analyse financière complète. S’il destine le bien à son usage personnel : comparer la rente aux mensualités d’un prêt (sachant que la rente est indexée sur l’inflation alors qu’un prêt a des mensualités fixes), anticiper une éventuelle baisse de revenus à la retraite, et conserver une épargne de précaution (pas de garantie chômage pour la rente, contrairement au prêt). S’il destine le bien à la location : tenir compte de la non-déductibilité de la rente des revenus fonciers, ou de sa déductibilité tardive en BIC/BNC (seulement quand le cumul des rentes dépasse le capital). Dans tous les cas, une analyse patrimoniale préalable est indispensable. GEANNE accompagne également les acheteurs en leur fournissant des simulations détaillées et transparentes, incluant les charges prévisionnelles et le rendement attendu.

Le calcul d’un viager est complexe et fait appel à des notions de mathématiques financières, de fiscalité et de droit. L’intermédiaire chargé de la vente devrait idéalement être un spécialiste de la gestion de patrimoine pour aider le vendeur à trouver la solution la mieux adaptée à sa situation personnelle. Il pourra par exemple conseiller sur la répartition optimale entre bouquet et rente, l’opportunité de souscrire une rente viagère complémentaire auprès d’un assureur, le placement du bouquet en assurance-vie, ou l’ouverture d’un PEA. Le financement du bouquet par un prêt bancaire est quasiment impossible quand une rente est prévue. C’est exactement le rôle de GEANNE : accompagner gratuitement les vendeurs retraités avec un réseau de partenaires spécialisés (agents immobiliers, notaires, conseillers en patrimoine) et un calculateur transparent pour comparer toutes les solutions et choisir la meilleure.

Oui, la rente viagère est assimilée à un revenu et soumise à l’impôt sur le revenu. Toutefois, seule une fraction de la rente est imposable, pas la totalité. En effet, une partie de chaque versement correspond au remboursement du capital (la valeur du bien vendu), et seule la partie correspondant aux « intérêts » est fiscalement considérée comme un revenu. Le système d’imposition est forfaitaire : la fraction imposable dépend uniquement de l’âge du vendeur au moment où il commence à percevoir la rente. Ce régime s’applique aux rentes dites « à titre onéreux », c’est-à-dire versées en contrepartie de la vente d’un bien. GEANNE et ses partenaires informent systématiquement les vendeurs sur l’imposition de leur rente selon leur tranche d’âge, pour qu’ils puissent anticiper l’impact fiscal.

La fraction imposable de la rente viagère dépend de l’âge du vendeur au moment où il commence à la percevoir (et non de la date de vente du bien). Les taux sont les suivants : 70 % si le vendeur a moins de 50 ans, 50 % entre 50 et 59 ans, 40 % entre 60 et 69 ans, et seulement 30 % à partir de 70 ans révolus. Concrètement, un retraité de 75 ans qui perçoit une rente de 1 000 € par mois ne sera imposé que sur 300 € (30 %). Les 700 € restants sont considérés comme un remboursement de capital et ne sont pas imposés. Ce taux reste fixe pendant toute la durée de versement de la rente. Le calculateur GEANNE intègre cette fiscalité avantageuse dans ses simulations pour donner au vendeur le montant net de rente qu’il percevra réellement après impôts.

C’est un sujet débattu. À partir de 70 ans, la rente viagère est imposée sur seulement 30 % de son montant, alors que les pensions de retraite classiques bénéficient d’un abattement de 10 % plafonné. En apparence, la rente viagère semble donc plus favorisée. Cependant, il faut nuancer : les cotisations retraite ont été déduites des revenus pendant la vie active (tant par le salarié que l’employeur), tandis que la rente viagère est constituée à partir d’une épargne (le bien immobilier) qui a déjà été fiscalisée. La rente perçue est en grande partie un remboursement de capital, et la fraction d’intérêts réels est très faible dans le contexte actuel de taux bas.

Oui, comme toute vente immobilière, le viager est soumis à l’impôt sur la plus-value, sauf si le bien vendu est la résidence principale du vendeur (auquel cas il y a exonération totale). Le vendeur doit anticiper le montant de cette plus-value et s’assurer que le bouquet sera suffisant pour payer cet impôt. En viager, le prix de cession retenu pour le calcul de la plus-value correspond à la valeur en capital de la rente (hors intérêts), à laquelle s’ajoute le bouquet versé comptant. Cette valeur est celle qui a servi de base au calcul des droits de mutation. GEANNE et ses partenaires vérifient systématiquement l’exonération de plus-value applicable et en informent le vendeur dès la première simulation.

Lors d’une vente en viager immobilier, l’administration perçoit un droit proportionnel de mutation, comme pour toute vente immobilière classique. Ce droit s’élève à 5,09 % voire 5,80 % du prix dans certains départements. La base de calcul est le capital de la rente évalué par les parties, auquel on ajoute le bouquet versé comptant. Pour les constitutions de rentes portant uniquement sur une somme d’argent (sans transfert immobilier), seul un droit fixe s’applique. La valeur figurant dans l’acte doit tenir compte de l’éventuelle réserve d’usufruit ou de droit d’usage et d’habitation.

Si l’acheteur (débirentier) décède avant le vendeur, la rente viagère constitue un passif de sa succession. Elle doit être déduite de l’actif successoral dans lequel figurera la valeur du bien immobilier transmis, éventuellement grevé d’un usufruit ou d’un DUH qui devrait être évalué à sa valeur économique réelle. Le capital de la rente est évalué en tenant compte de l’âge du vendeur (crédirentier) encore en vie, et l’administration peut contrôler cette évaluation en se référant à ses propres barèmes ou à ceux des compagnies d’assurances. Des difficultés peuvent apparaître selon le taux technique retenu pour évaluer ce capital.

L’administration recherche un faisceau d’indices qui, pris ensemble, suggèrent une donation plutôt qu’une vraie vente. Côté vendeur : son âge avancé, son état de santé précaire, l’existence de liens familiaux ou affectifs avec l’acheteur, l’absence de besoin financier réel, le décès rapide après la signature. Côté acheteur : sa situation financière insuffisante pour assumer le bouquet et la rente, sa qualité d’héritier ou de légataire du vendeur. Côté contrat : l’absence de bouquet, un montant de rente manifestement trop faible (inférieur au revenu net du bien pour un viager libre), ou une rente inférieure au rendement normal du capital aliéné. Aucun indice isolé ne suffit : c’est l’accumulation qui compte.

Pour se protéger contre une requalification, il est indispensable de fixer un prix correspondant à la valeur vénale réelle de l’immeuble et de convertir ce prix en une rente correspondante selon l’âge du vendeur. La rente doit nécessairement être supérieure aux revenus nets du bien vendu (pour un viager libre), car l’argument de la donation est évident lorsqu’une personne abandonne un bien sans accroître ses revenus. L’analyse doit intégrer les revenus nets de charges et d’impôts, en tenant compte de la fiscalité favorable de la rente pour le vendeur. Il faut conserver toutes les preuves de paiement (relevés bancaires, preuves d’origine du bouquet), et il est vivement recommandé de consulter les avis du Comité consultatif pour la répression des abus de droit publiés au Bofip.

Vendre en viager à un enfant ou un héritier en ligne directe entraîne une présomption de gratuité selon l’article 918 du code civil. Cette présomption est irréfragable (elle ne peut pas être renversée) : la valeur du bien vendu est imputée sur la quotité disponible et l’excédent est réduit au profit de la succession. Le contrat de vente ne peut pas être annulé, mais l’héritier-acquéreur verra sa libéralité réduite et devra verser une indemnité pour conserver le bien. Cette présomption tombe dans deux cas : si les autres héritiers réservataires ont donné leur consentement à l’opération, ou si la vente est faite à une société civile immobilière (SCI), même si un des associés est un héritier en ligne directe. La quotité disponible est de 1/2 avec un enfant, 1/3 avec deux enfants, et 1/4 avec trois enfants ou plus.