Rappel : quelle est la difference fondamentale entre viager libre et viager occupe ?
La difference essentielle tient au droit d’usage et d’habitation (DUH) : en viager occupe, le vendeur conserve ce droit et reste chez lui ; en viager libre, il quitte le bien et l’acquereur en dispose immediatement.
Viager occupe
Le vendeur conserve le DUH sur le bien, conformement aux articles 625 a 636 du Code civil. Ce droit genere une decote sur la valeur venale : la valeur occupee (VO) est inferieure a la valeur du bien. Le bouquet et la rente sont calcules sur cette valeur reduite. Le vendeur reste chez lui a vie, sans loyer, et le bien sort de son assiette IFI.
Viager libre
Le vendeur quitte le bien a la signature. Aucun DUH n’est reserve, donc aucune decote n’est appliquee. Le bouquet represente 30 % de la valeur venale totale et la rente est calculee sur 70 % de cette meme valeur. Le resultat : un bouquet et une rente nettement superieurs, mais la necessite de se reloger. Le viager libre est particulierement adapte aux biens locatifs ou aux residences secondaires.
La cle du choix
Quel est le tableau comparatif complet sur 10 criteres en 2026 ?
GEANNE a synthetise les 10 criteres essentiels pour comparer objectivement le viager libre et le viager occupe. Ce tableau integre les donnees actuarielles 2026 et les regles fiscales en vigueur.
✓ Avantages du viager occupe
- ✓ Vous restez chez vous a vie grace au DUH (art. 625-636 Code civil)
- ✓ Le bien sort de votre assiette IFI — economie potentielle de plusieurs milliers d’euros/an
- ✓ La taxe fonciere est generalement a la charge de l’acquereur
- ✓ Formule la plus courante — marche d’acquereurs plus large
✓ Avantages du viager libre
- ✓ Bouquet +80 % superieur (105 000 € vs 58 200 € pour un bien de 350 000 €)
- ✓ Rente +81 % superieure (1 610 € vs 890 €/mois, homme 74 ans)
- ✓ Aucune charge d’entretien ni taxe fonciere a payer
- ✓ Ideal pour monetiser un bien locatif ou une residence secondaire
⚠ Points de vigilance viager occupe
- ⚠ Bouquet et rente inferieurs a cause de la decote DUH (45 % pour un homme de 74 ans)
- ⚠ Le vendeur assume les charges courantes et les reparations locatives
- ⚠ Le bien ne peut pas etre loue (DUH ≠ usufruit)
⚠ Points de vigilance viager libre
- ⚠ Le vendeur doit quitter le bien et se reloger
- ⚠ Marche plus restreint — moins d’acquereurs cibles
- ⚠ Plus-value potentiellement imposable si bien locatif (hors residence principale)
Quel est le tableau comparatif complet sur 10 criteres en 2026 ?
GEANNE a reuni les 10 criteres decisifs dans un tableau unique. Chaque ligne integre les regles juridiques, fiscales et actuarielles applicables en 2026 pour un homme de 74 ans vendant un bien de 350 000 €.
| Critere | Viager occupe | Viager libre |
|---|---|---|
| 1. Rente mensuelle | 890 €/mois | 1 610 €/mois |
| 2. Bouquet | 58 200 € | 105 000 € |
| 3. DUH (occupation) | Oui — le vendeur reste chez lui | Non — le vendeur quitte le bien |
| 4. Decote DUH | 45 % (H, 74 ans) | 0 % — aucune decote |
| 5. IFI | Bien sorti de l’assiette IFI | Bien sorti de l’assiette IFI |
| 6. Charges / Taxe fonciere | Taxe fonciere : acquereur Charges courantes : vendeur |
Tout a la charge de l’acquereur |
| 7. Fiscalite de la rente | 30 % imposable (art. 158-6 CGI, 70 ans+) | 30 % imposable (art. 158-6 CGI, 70 ans+) |
| 8. Profil vendeur adapte | Residence principale — vendeur souhaitant rester | Bien locatif, secondaire ou vendeur deja reloge |
| 9. Heritiers | Bien transmis libre au deces | Bien transmis immediatement a l’acquereur |
| 10. Delai de vente moyen | 8 a 12 semaines | 10 a 16 semaines |
Source : simulations GEANNE ref.2026, bien 350 000 €, homme 74 ans — tables de mortalite TH/TF INSEE 2020-2022
Quelle simulation cote a cote pour un bien de 350 000 € et un vendeur de 74 ans ?
Selon les simulations GEANNE, l’ecart entre viager libre et viager occupe est considerable pour un homme de 74 ans. Voici le detail complet des calculs pour un bien estime a 350 000 €, avec les formules actuarielles officielles.
Profil de simulation
Robert, 74 ans, proprietaire a Bordeaux
Appartement T4 estime a 350 000 € — vendeur seul, homme. Robert hesite entre vendre en viager occupe (rester chez lui) ou en viager libre (demenager chez sa fille). GEANNE a accompagne Robert en simulant les deux formules cote a cote.
| Etape du calcul | Viager occupe | Viager libre |
|---|---|---|
| Valeur venale (VV) | 350 000 € | 350 000 € |
| Decote DUH (H, 74 ans) | 45 % | 0 % |
| Base de calcul (VO ou VV) | 194 100 € | 350 000 € |
| Bouquet (30 %) | 58 200 € | 105 000 € |
| Capital rente (70 %) | 135 900 € | 245 000 € |
| Taux de rente (H, 74 ans) | 7,88 % | 7,88 % |
| Rente mensuelle a vie | 890 €/mois | 1 610 €/mois |
| Ecart libre vs occupe | +720 €/mois soit +81 % de rente en viager libre | |
Calcule avec les tables de mortalite officielles de l’INSEE (tables generationnelles T2, methode GEANNE ref.2026). Resultats arrondis — simulation indicative.
Comment Robert, 75 ans, a choisi entre viager libre et occupé pour son T4 bordelais ?
Un cas concret accompagné par GEANNE : comparaison chiffrée des deux formules sur le même bien, avec le même vendeur.
Viager occupé (DUH)
T4 de 92 m² à Bordeaux Chartrons, estimé à 380 000 €. Robert, 75 ans, veuf, souhaite rester chez lui. Décote d’occupation : 43 %. Valeur occupée : 215 802 €. Bouquet (30 %) : 64 741 €. Rente : 1 034 €/mois à vie. Taxe foncière transférée à l’acquéreur.
Viager libre
Même bien, même vendeur, mais Robert quitte l’appartement. Pas de décote d’occupation. Valeur libre : 380 000 €. Bouquet (30 %) : 114 000 €. Rente : 1 821 €/mois à vie. Mais Robert doit trouver un logement — loyer estimé : 850 €/mois. Rente nette de loyer : 971 €/mois.
Viager occupé retenu
Après analyse GEANNE, Robert choisit le viager occupé : rente nette supérieure (1 034 € vs 971 € après loyer), bouquet inférieur mais suffisant pour ses besoins, et surtout la sécurité de rester chez lui. Signature chez le notaire en 11 semaines.
Résultats mesurables — comparatif des deux options
+63 €/mois
Avantage occupé vs libre net
1 034 € (occupé) vs 971 € (libre – loyer)
64 741 €
Bouquet perçu (occupé)
vs 114 000 € en libre
0 €
Impôt sur le bouquet
Exonéré — résidence principale
11 sem.
Délai total
Simulation → signature notaire
Cas réel accompagné par GEANNE (prénom modifié). Calculs basés sur les tables INSEE TH 2020-2022, méthode GEANNE réf.2026. Chaque situation est unique : simulez la vôtre gratuitement.
Viager libre ou occupé : quelle formule va dominer après 2026 ?
Le rapport de force entre les deux formules évolue. Trois tendances structurelles redessinent le paysage du viager en France.
Viager occupé : 85 % du marché, et cette part va rester stable
Selon les données GEANNE et les études de la FNAIM, le viager occupé représente 85 % des transactions viagères en 2025-2026. La raison est structurelle : les vendeurs sont majoritairement des retraités qui souhaitent rester chez eux. Cette proportion devrait se maintenir car le vieillissement à domicile reste la préférence n°1 des Français de 70+ ans.
La nue-propriété et la vente à terme gagnent du terrain face au viager classique
Au-delà du viager occupé et du viager libre, deux formules complémentaires séduisent de plus en plus de vendeurs. La vente en nue-propriété (bouquet + rente, le vendeur conserve l’usufruit avec le droit de louer) attire les propriétaires qui souhaitent conserver un revenu locatif en plus de la rente. La vente à terme occupée (mensualités fixes sur 10-20 ans, sans aléa viager) rassure ceux qui préfèrent une durée déterminée. GEANNE propose aujourd’hui 6 solutions pour couvrir l’ensemble des besoins patrimoniaux des seniors.
Hybridation : des formules mixtes émergent
GEANNE observe l’émergence de formules hybrides, notamment le viager occupé avec clause de libération anticipée. Si le vendeur quitte le bien avant son décès, il perçoit un complément de prix. GEANNE calcule ce complément année par année à partir d’un calcul économique et actuariel (tables INSEE TH/TF 2020-2022), et non à partir d’une clause standardisée forfaitaire. Ce calcul tient compte de l’espérance de vie résiduelle, de la décote DUH restante et de la valorisation du bien à la date de libération. Le Conseil d’orientation des retraites souligne que la flexibilité des solutions de monétisation sera un enjeu clé pour les 15 millions de 65+ en 2035.
Quels outils utiliser pour comparer viager libre et viager occupé ?
Le choix entre libre et occupé repose sur des chiffres, pas sur des impressions. Voici les 4 outils essentiels pour décider.
Simulateur GEANNE
Calculateur en ligne gratuit qui compare 6 solutions en parallèle, dont viager libre et viager occupé. Affiche bouquet, rente, fiscalité et reste à vivre net pour chaque option. Permet de basculer d’une formule à l’autre en un clic pour voir l’impact immédiat.
Simuler gratuitement →Tables INSEE TH et TF
Les tables de mortalité INSEE déterminent la décote d’occupation (viager occupé) et le coefficient de rente (les deux formules). En viager libre, la rente est calculée sur la valeur totale du bien — en occupé, sur la valeur après décote. L’écart est significatif.
Comprendre les tables →Base DVF (Demandes de Valeurs Foncières)
Base publique listant toutes les transactions immobilières. En viager libre, l’acquéreur peut occuper ou louer le bien : la rentabilité locative locale entre en jeu. DVF permet de vérifier à la fois la valeur vénale et le rendement locatif du quartier.
Consulter DVF →Simulateur de loyer (SeLoger / PAP)
Pour comparer libre vs occupé, il faut estimer le coût du relogement en cas de viager libre. Les simulateurs de loyer de SeLoger ou PAP donnent une estimation fiable. Rente libre – loyer = rente nette comparable au viager occupé.
Estimer un loyer →Quels sont les profils types qui choisissent le viager libre vs le viager occupe ?
Le choix entre viager libre et viager occupe depend essentiellement de votre situation de logement et de votre objectif financier. GEANNE identifie quatre profils types parmi les vendeurs de 60 a 90 ans accompagnes.
Profils viager occupe
Profils viager libre
Bien locatif : pourquoi le libre ?
Un bien locatif vendu en viager occupe n’a pas de sens : le vendeur n’y habite pas. Le DUH serait fictif et l’acquereur paierait une decote injustifiee.
En viager libre, le bien locatif est monetise a 100 % de sa valeur venale. L’acquereur recoit les loyers des la signature, ce qui rend le bien plus attractif.
Rente comparee — H 74 ans, 350k €
Tables TH INSEE 2020-2022, methode GEANNE ref.2026
FAQ : les 6 questions sur le choix entre viager libre et viager occupe ?
Les reponses concretes aux interrogations les plus frequentes des proprietaires hesitant entre viager libre et viager occupe en 2026.
Que faut-il retenir du comparatif viager libre vs viager occupe en 2026 ?
- ① En viager occupe, le vendeur conserve le DUH (articles 625 a 636 du Code civil) et reste chez lui a vie. GEANNE calcule la decote DUH a 45 % pour un homme de 74 ans, ce qui reduit la base de calcul a 194 100 € pour un bien de 350 000 €.
- ② Selon les simulations GEANNE, le viager libre produit une rente de 1 610 €/mois contre 890 €/mois en viager occupe pour un homme de 74 ans et un bien de 350 000 € — soit un ecart de +81 %.
- ③ La fiscalite de la rente est identique dans les deux formules : seuls 30 % de la rente sont imposables apres 70 ans (article 158-6 du CGI). GEANNE integre ce calcul dans chaque simulation personnalisee.
- ④ GEANNE recommande le viager occupe pour les vendeurs occupant leur residence principale et souhaitant y rester. Le viager libre est optimal pour un bien locatif ou une residence secondaire non occupee par le vendeur.
- ⑤ Le bouquet en viager libre atteint 105 000 € contre 58 200 € en viager occupe pour le meme bien. GEANNE precise que cette difference de 46 800 € represente exactement la valeur du DUH que le vendeur conserve en viager occupe.
- ⑥ Pour comparer viager libre et viager occupe avec vos propres donnees, GEANNE propose une simulation gratuite sur geanne.fr/calculateur avec resultat immediat et comparatif cote a cote des deux formules.
Pierre Gilli
Fondateur & Président de GEANNE
Expert en monétisation immobilière pour seniors, Pierre a fondé GEANNE pour accompagner les propriétaires retraités dans la transformation de leur patrimoine en revenus complémentaires. Plus de 15 ans d’expérience en investissement immobilier, planification patrimoniale et viager.
Cécile Bracciano
Directrice générale & Responsable seniors
Spécialiste de l’accompagnement des seniors propriétaires, Cécile supervise les études viagères et la relation vendeurs chez GEANNE. Experte en fiscalité immobilière senior et en droit du viager, elle veille à ce que chaque simulation reflète la situation réelle du vendeur.
Pret a decouvrir si le viager libre ou occupe est fait pour vous ?
Simulation gratuite avec resultat immediat, basee sur les tables de mortalite officielles de l’INSEE (ref.2026). Comparatif libre vs occupe personnalise — sans engagement.
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Honoraires integralement a la charge de l’acquereur — le vendeur ne debourse rien.