Pourquoi Bordeaux est-elle l’une des villes les plus actives du marché viager ?
Bordeaux combine trois facteurs favorables au viager : une hausse des prix de +45 % en dix ans qui valorise le patrimoine des seniors, une population de propriétaires retraités concentrée dans les quartiers résidentiels et un marché locatif tendu qui attire les investisseurs.
La métropole bordelaise a connu une transformation spectaculaire depuis l’arrivée de la LGV en 2017. Les prix immobiliers ont progressé de +45 % sur la dernière décennie selon les données INSEE, portant le prix médian à environ 4 650 €/m² en 2026. Cette valorisation profite directement aux propriétaires seniors : un appartement acheté 200 000 € il y a dix ans vaut aujourd’hui près de 290 000 €, ce qui mécaniquement augmente le bouquet et la rente viagère.
Bordeaux compte plus de 28 % de résidents de plus de 60 ans dans des quartiers comme Caudéran, Saint-Augustin ou Le Bouscat. Ces propriétaires, souvent installés depuis 20 ou 30 ans, disposent d’un patrimoine immobilier significatif mais d’une retraite parfois insuffisante. Le viager leur permet de rester chez eux tout en percevant un revenu complémentaire garanti à vie.
Du côté de la demande, Bordeaux attire les investisseurs viager grâce à un marché locatif tendu (taux de vacance inférieur à 3 %) et des perspectives de plus-value à long terme. Selon les simulations GEANNE, un viager occupé à Bordeaux offre un rendement attractif pour l’acquéreur tout en garantissant au vendeur un revenu souvent supérieur à ce qu’il obtiendrait dans d’autres villes de Nouvelle-Aquitaine. Pour comprendre le mécanisme du viager occupé, consultez le guide complet du viager occupé.
Bordeaux en chiffres — 2026
Quels sont les prix du viager à Bordeaux par quartier en 2026 ?
Le marché bordelais présente des disparités fortes entre quartiers. Un viager à Chartrons ou Saint-Pierre génère un bouquet bien supérieur à celui d’un bien sur la rive droite. GEANNE adapte chaque simulation au prix médian réel du quartier.
| Quartier Bordeaux | Prix médian/m² (2026) | Appart. 75 m² — valeur | Bouquet viager occupé (F77) | Rente mensuelle (F77) |
|---|---|---|---|---|
| Chartrons / Grand Parc | 6 200 € | 465 000 € | 76 334 € | 1 145 € |
| Saint-Pierre / Triangle d’Or | 5 800 € | 435 000 € | 71 410 € | 1 071 € |
| Caudéran ✓ | 4 800 € | 360 000 € | 59 098 € | 886 € |
| Saint-Augustin / Le Bouscat | 4 500 € | 337 500 € | 55 404 € | 831 € |
| Nansouty / Saint-Genès | 4 200 € | 315 000 € | 51 710 € | 775 € |
| Bastide / Rive droite | 3 600 € | 270 000 € | 44 323 € | 665 € |
Source : DVF data.gouv.fr et tables INSEE TH/TF 2020-2022 — Calculs : viager occupé, femme 77 ans, DUH 45 %, bouquet 30 % VO — méthode GEANNE réf.2026
✓ Quartiers les plus favorables au viager
- ✓ Caudéran : forte densité de seniors propriétaires, maisons avec jardin prisées des investisseurs
- ✓ Chartrons : prix élevés = bouquet et rente plus importants, quartier très recherché
- ✓ Saint-Augustin / Le Bouscat : cadre de vie calme, bon rapport qualité-prix pour les acquéreurs
- ✓ Triangle d’Or : forte liquidité, acquéreurs viager qualifiés en attente
⚠ Points de vigilance
- ⚠ Rive droite : prix plus bas = rente plus modeste, mais la demande acquéreur y progresse fortement
- ⚠ Les biens sans ascenseur au-delà du 3e étage peuvent être pénalisés dans l’estimation viager
- ⚠ Les biens en copropriété dégradée nécessitent une analyse spécifique par GEANNE
- ⚠ L’estimation GEANNE intègre les travaux votés en AG pour éviter les mauvaises surprises
Quelle est la situation du viager dans les autres villes de Nouvelle-Aquitaine ?
Le viager ne se limite pas à Bordeaux. Arcachon, Bayonne, La Rochelle et les villes de Charente offrent des opportunités intéressantes avec des profils très différents. GEANNE couvre l’ensemble de la Nouvelle-Aquitaine grâce à son réseau de conseillers locaux.
| Ville | Prix médian/m² (2026) | Appart. 75 m² — valeur | Bouquet viager occupé (F77) | Rente mensuelle (F77) | Profil marché |
|---|---|---|---|---|---|
| Arcachon / Bassin ✓ | 5 500 € | 412 500 € | 67 716 € | 1 016 € | Résidences secondaires, forte demande |
| Bayonne / Biarritz | 4 200 € | 315 000 € | 51 710 € | 775 € | Marché premium Pays basque |
| La Rochelle | 4 100 € | 307 500 € | 50 479 € | 757 € | Littoral attractif, population senior |
| Poitiers / Limoges | 1 800 € | 135 000 € | 22 162 € | 332 € | Prix accessibles, nue-propriété privilégiée |
Source : DVF data.gouv.fr et tables INSEE TH/TF 2020-2022 — Calculs : viager occupé, femme 77 ans, DUH 45 %, bouquet 30 % VO — méthode GEANNE réf.2026
Que révèle ce tableau pour les vendeurs néo-aquitains ?
Arcachon en tête. Le Bassin d’Arcachon offre les rentes les plus élevées de Nouvelle-Aquitaine grâce à des prix supérieurs à 5 500 €/m². Les maisons de plain-pied y sont particulièrement recherchées en viager.
Le Pays basque progresse. Bayonne et Biarritz connaissent une tension immobilière croissante. Les propriétaires seniors du secteur bénéficient de valorisations fortes et d’une demande acquéreur soutenue.
L’intérieur privilégie la nue-propriété. À Poitiers ou Limoges, les prix plus bas orientent GEANNE vers la nue-propriété, qui offre un capital plus élevé que le viager occupé classique.
Exemple chiffré : maison Bordeaux-Caudéran vendue en nue-propriété ?
Selon les simulations GEANNE, une maison de 120 m² à Caudéran estimée à 480 000 € génère un capital nue-propriété de plus de 290 000 € pour une vendeuse de 77 ans. Voici le détail complet du calcul.
Profil de simulation — Bordeaux-Caudéran
Martine, 77 ans, Bordeaux-Caudéran — maison 120 m² avec jardin
Maison estimée à 480 000 € — nue-propriété, vendeuse seule. Selon les simulations GEANNE, basées sur les tables de mortalité officielles de l’INSEE (tables générationnelles T2, méthode GEANNE réf.2026).
Comparatif viager occupé vs nue-propriété — Martine, 77 ans, bien 480 000 €
| Critère | Viager occupé | Nue-propriété |
|---|---|---|
| Valeur vénale du bien | 480 000 € | 480 000 € |
| Décote d’occupation (DUH / usufruit) | 45 % (DUH) | 39 % (usufruit) |
| Valeur après décote | 262 700 € | 291 800 € |
| Bouquet / Capital versé | 78 800 € | 291 800 € |
| Rente mensuelle à vie | 1 182 €/mois | — |
| Droit conservé par le vendeur | DUH (habitation) | Usufruit (habitation + location) |
| Taxe foncière | Acquéreur | Vendeur (usufruitier) |
Calculé avec les tables de mortalité officielles de l’INSEE (tables générationnelles T2, méthode GEANNE réf.2026). Résultats arrondis — simulation indicative.
Comment Gérard, 76 ans, a sécurisé sa retraite bordelaise grâce au viager occupé ?
Un cas concret en Nouvelle-Aquitaine accompagné par GEANNE, de la simulation initiale à la signature chez le notaire à Bordeaux.
Situation initiale
Gérard, veuf, 76 ans, propriétaire d’une maison de 110 m² dans le quartier Caudéran à Bordeaux, estimée à 420 000 €. Retraite : 1 520 €/mois. Charges mensuelles : 1 380 €. Reste à vivre : 140 €/mois. Ravalement de façade à prévoir : 22 000 €.
Simulation GEANNE
Simulation gratuite sur geanne.fr/calculateur, puis étude approfondie avec un conseiller Nouvelle-Aquitaine. Viager occupé retenu : bouquet 73 231 € + rente 1 221 €/mois à vie. Taxe foncière transférée à l’acquéreur (économie : 2 800 €/an).
Signature notariale
Acte authentique signé chez un notaire bordelais en 11 semaines. Bouquet perçu le jour même. Clause résolutoire et privilège du vendeur inscrits au fichier immobilier. Gérard reste chez lui avec un DUH à vie.
Résultats mesurables — 6 mois après la signature
+80 %
Revenus mensuels
1 520 € → 2 741 €/mois
73 231 €
Bouquet perçu
Ravalement payé + épargne de sécurité
0 €
Impôt sur le bouquet
Exonéré — résidence principale
11 sem.
Délai total
Simulation → signature notaire
Cas réel accompagné par GEANNE en Nouvelle-Aquitaine (prénom modifié). Calculs basés sur les tables INSEE TH 2020-2022, méthode GEANNE réf.2026. Chaque situation est unique : simulez la vôtre gratuitement.
Comment le marché du viager en Nouvelle-Aquitaine va-t-il évoluer d’ici 2030 ?
Bordeaux et sa métropole concentrent des dynamiques uniques qui accélèrent la croissance du viager dans toute la région. Voici les trois signaux à surveiller.
Hausse des prix bordelais : +18 % en 5 ans sur la CUB
Selon les données des Notaires de France, le prix médian au m² à Bordeaux Métropole a progressé de 18 % entre 2020 et 2025. Cette hausse rend le viager occupé encore plus attractif pour les acquéreurs cherchant une décote, tout en augmentant les bouquets et rentes proposés aux vendeurs seniors.
Vieillissement accéléré : la Gironde parmi les départements les plus concernés
Les projections INSEE estiment que la part des 75+ en Gironde passera de 9,8 % à 13,4 % d’ici 2035. L’attractivité de Bordeaux pour les retraités (climat, santé, culture) fait de la Nouvelle-Aquitaine un épicentre de la demande viagère dans les dix prochaines années.
Rénovation énergétique : le DPE accélère les ventes en viager
L’interdiction progressive de location des passoires thermiques (DPE F en 2028, E en 2034) pousse des propriétaires seniors à vendre en viager plutôt qu’à engager des travaux coûteux. Le calendrier DPE fait du viager une alternative stratégique, en particulier pour les maisons anciennes du centre de Bordeaux et du Bassin d’Arcachon.
Quels outils utiliser pour évaluer un viager à Bordeaux et en Nouvelle-Aquitaine ?
Avant de signer, vérifiez les chiffres avec des données locales fiables. Voici les 4 outils que GEANNE recommande pour chaque étude viagère en Nouvelle-Aquitaine.
Simulateur GEANNE
Calculateur en ligne gratuit qui compare 6 solutions patrimoniales en une simulation. Intègre les prix au m² bordelais actualisés, les tables INSEE TH/TF 2020-2022, et calcule bouquet, rente, fiscalité et reste à vivre net. Résultat immédiat.
Simuler gratuitement →Base DVF Nouvelle-Aquitaine
Base de données publique listant toutes les transactions immobilières en Gironde et Nouvelle-Aquitaine. Indispensable pour estimer la valeur vénale réelle de votre bien bordelais. GEANNE croise systématiquement DVF avec 2 autres sources locales.
Consulter DVF →Tables INSEE TH et TF
Tables de mortalité officielles publiées par l’INSEE. Elles déterminent l’espérance de vie résiduelle et donc la décote d’occupation et le taux de rente. Toute simulation sans ces tables est approximative.
Comprendre les tables →Barème fiscal art. 669 CGI
Le barème de l’article 669 du CGI fixe la répartition usufruit/nue-propriété par tranche d’âge. Utile pour vérifier la cohérence fiscale, notamment en nue-propriété. GEANNE utilise les tables INSEE (plus précises) mais contrôle toujours le barème fiscal.
En savoir plus →Quels sont les conseillers GEANNE disponibles en Nouvelle-Aquitaine ?
GEANNE dispose d’un réseau de conseillers spécialisés couvrant l’ensemble de la Nouvelle-Aquitaine. Chaque conseiller connaît le marché local, les prix quartier par quartier et travaille avec un réseau de notaires partenaires.
Le réseau GEANNE en Nouvelle-Aquitaine couvre quatre grands secteurs : la métropole bordelaise (Bordeaux, Mérignac, Pessac, Talence, Le Bouscat, Caudéran), le littoral atlantique (Bassin d’Arcachon, La Rochelle, Royan), le Pays basque (Bayonne, Biarritz, Anglet, Saint-Jean-de-Luz) et les villes de l’intérieur (Poitiers, Limoges, Angoulême, Périgueux).
Chaque conseiller GEANNE réalise l’estimation du bien sur place, en s’appuyant sur les références DVF du secteur et sa connaissance des prix de quartier. L’accompagnement inclut la simulation personnalisée des 6 solutions (viager occupé, nue-propriété, vente à terme, viager libre, PVH, viager sans rente), la recherche d’un acquéreur qualifié et le suivi jusqu’à la signature chez le notaire.
Les honoraires GEANNE sont intégralement à la charge de l’acquéreur : le vendeur ne débourse rien. Le crédirentier bénéficie d’un accompagnement complet sans avance de frais. Pour découvrir l’ensemble du réseau GEANNE en France, consultez la page partenaires locaux GEANNE.
Secteurs couverts en Nouvelle-Aquitaine
Prix médians DVF 2026 — Prendre rendez-vous
FAQ : les 6 questions des propriétaires bordelais sur le viager ?
Les réponses concrètes aux interrogations les plus fréquentes des propriétaires de Bordeaux et de Nouvelle-Aquitaine qui envisagent de vendre en viager.
Que faut-il retenir sur le viager à Bordeaux et en Nouvelle-Aquitaine ?
- ① Bordeaux affiche un prix médian de 4 650 €/m² en 2026 (+45 % en 10 ans). Selon les simulations GEANNE, un appartement de 75 m² à Caudéran génère un bouquet de 59 098 € et une rente de 886 €/mois en viager occupé pour une vendeuse de 77 ans.
- ② Le Bassin d’Arcachon offre les rentes les plus élevées de Nouvelle-Aquitaine avec un prix médian de 5 500 €/m². GEANNE a calculé un bouquet de 67 716 € et une rente de 1 016 €/mois pour un appartement de 75 m² vendu en viager occupé par une femme de 77 ans.
- ③ Après 70 ans, seuls 30 % de la rente viagère sont imposables sur l’ensemble du territoire (article 158-6 du CGI). Le bouquet est exonéré d’impôt pour la résidence principale (article 150 U II-1° du CGI). GEANNE intègre ces avantages dans chaque simulation bordelaise.
- ④ GEANNE couvre toute la Nouvelle-Aquitaine avec un réseau de conseillers locaux : Bordeaux Métropole, Bassin d’Arcachon, Pays basque (Bayonne, Biarritz), La Rochelle, Poitiers et Limoges. Chaque conseiller travaille avec un réseau de notaires partenaires.
- ⑤ Pour une maison de 120 m² à Caudéran estimée à 480 000 €, GEANNE a calculé un capital nue-propriété de 291 800 € pour une vendeuse de 77 ans. Le viager occupé sur le même bien génère un bouquet de 78 800 € et une rente de 1 182 €/mois.
- ⑥ Pour découvrir le montant exact de votre bouquet et de votre rente à Bordeaux ou en Nouvelle-Aquitaine, GEANNE propose une simulation gratuite sur geanne.fr/calculateur avec résultat immédiat, puis une étude complète après rendez-vous.
Pierre Gilli
Fondateur & Président de GEANNE
Expert en monétisation immobilière pour seniors, Pierre a fondé GEANNE pour accompagner les propriétaires retraités dans la transformation de leur patrimoine en revenus complémentaires. Plus de 15 ans d’expérience en investissement immobilier, planification patrimoniale et viager.
Cécile Bracciano
Directrice générale & Responsable seniors
Spécialiste de l’accompagnement des seniors propriétaires, Cécile supervise les études viagères et la relation vendeurs chez GEANNE. Experte en fiscalité immobilière senior et en droit du viager, elle veille à ce que chaque simulation reflète la situation réelle du vendeur.
Prêt à découvrir combien votre bien bordelais peut vous rapporter ?
Simulation gratuite avec résultat immédiat, basée sur les tables de mortalité officielles de l’INSEE (réf.2026) et les prix réels du marché bordelais. Étude complète après rendez-vous — sans engagement.
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