Pourquoi Martine cherchait-elle une alternative à la vente classique ?
Martine, ancienne cadre dans l’agroalimentaire, percevait une retraite nette de 1 650 €/mois — insuffisante pour couvrir ses dépenses courantes, les travaux d’entretien de sa maison et les visites régulières à ses petits-enfants à Paris.
Profil de Martine
Martine, 68 ans — retraitée cadre, Bordeaux-Caudéran
Retraite nette : 1 650 €/mois — Maison de 110 m², estimée 360 000 € — Patrimoine immobilier total : ~1,6 M€ (IFI)
Situation : célibataire, 2 enfants adultes — Objectifs : compléter ses revenus, réduire l’IFI, rester chez elle
Vendre sa maison classiquement aurait rapporté 360 000 € brut, mais Martine aurait dû trouver un nouveau logement à Bordeaux — un loyer de 900 à 1 100 € qui aurait absorbé l’essentiel du capital en quelques années. Elle aurait aussi perdu le quartier de Caudéran qu’elle habite depuis 30 ans, ses voisins et son jardin.
Une amie lui a parlé de GEANNE après avoir elle-même vendu en viager à Bordeaux. Martine a lancé une simulation gratuite sur le calculateur GEANNE : le résultat immédiat lui a montré qu’elle pouvait percevoir un capital significatif tout en restant chez elle.
Après un rendez-vous avec un conseiller GEANNE, l’étude complète a comparé les 5 solutions disponibles. Deux critères ont orienté le choix : Martine voulait conserver la possibilité de louer sa maison si elle déménageait un jour, et elle souhaitait réduire son IFI de manière significative. Seule la nue-propriété répondait à ces deux objectifs simultanément.
Pourquoi pas la vente classique ?
Comment a été calculé le capital de sa nue-propriété ?
GEANNE calcule la valeur de la nue-propriété à partir des tables de mortalité INSEE (TH/TF), qui donnent une répartition actuarielle entre usufruit et nue-propriété selon l’âge et le sexe du vendeur. Voici le calcul appliqué au profil de Martine.
Selon les tables de mortalité INSEE (TF pour les femmes), l’usufruit actuariel d’une femme de 68 ans représente 53,16 % de la valeur vénale, et la nue-propriété 46,84 %. Ce calcul actuariel, plus précis que le barème fiscal forfaitaire de l’article 669 du CGI (qui fixe l’usufruit à 40 % par tranche de 10 ans), reflète l’espérance de vie réelle de Martine.
Concrètement, sur la maison de Martine estimée à 360 000 € : la nue-propriété actuarielle vaut 46,84 % × 360 000 = 168 624 €, arrondi à 168 600 €. Ce montant est versé sous forme d’un bouquet de 50 600 € (30 % du capital) perçu le jour de la signature chez le notaire, et d’une rente viagère de 547 €/mois versée à vie (70 % restants convertis en rente au taux actuariel de 5,56 %).
Point important : les droits d’enregistrement notariés en nue-propriété sont calculés sur la seule valeur de la nue-propriété (168 600 €), et non sur la valeur vénale totale du bien (360 000 €). Ils sont intégralement à la charge de l’acquéreur. C’est un avantage fiscal souvent méconnu que GEANNE met en avant dans ses études personnalisées. Pour une comparaison complète avec le viager occupé, consultez le comparatif nue-propriété vs usufruit.
Décomposition du calcul
Tables de mortalité INSEE TF — femme 68 ans, méthode GEANNE réf.2026
Comment Martine a-t-elle organisé ses nouveaux revenus ?
Martine perçoit une rente viagère de 547 €/mois à vie. En complément, GEANNE l’a accompagnée dans l’allocation de son bouquet de 50 600 € pour maximiser ses revenus complémentaires tout en préservant une épargne de précaution.
| Placement | Montant investi | Rendement estimé | Revenu mensuel | Liquidité | Fiscalité |
|---|---|---|---|---|---|
| Rente viagère (nue-propriété) | — | — | 547 € | Garantie à vie | Abattement 60 % (68 ans) |
| Assurance-vie (fonds euros + UC) | 25 000 € | 3,0 %/an | ~62 € | Bonne (rachat partiel) | Abattement 4 600 €/an après 8 ans |
| SCPI diversifiées | 15 000 € | 4,5 %/an | ~56 € | Limitée (3-6 mois) | Revenus fonciers (TMI + 17,2 %) |
| Livrets épargne (LEP + livret A) | 10 600 € | 3,5 %/an | — | Immédiate | Exonéré |
| Total | 50 600 € + rente | — | ~665 €/mois | — | — |
Source : allocation indicative accompagnée par GEANNE — rendements estimés nets de frais de gestion, avant fiscalité personnelle. Simulation indicative, non contractuelle.
Qu’est-ce qui a changé concrètement dans son quotidien ?
Six mois après la signature, Martine vit toujours dans sa maison de Caudéran. Mais trois choses ont fondamentalement changé : ses revenus, sa fiscalité et sa tranquillité d’esprit.
+665 €/mois de revenus. Grâce à sa rente viagère de 547 €/mois et à l’allocation de son bouquet de 50 600 € en assurance-vie, SCPI et épargne, Martine perçoit environ 665 € de revenus complémentaires mensuels. Sa retraite passe de 1 650 € à 2 315 €/mois — un gain de 40 %.
−3 500 €/an d’IFI. La maison sort de l’assiette IFI puisque Martine ne détient plus que l’usufruit, évalué à ~53 % de la valeur vénale selon les tables de mortalité INSEE. Sur 10 ans, l’économie cumulée atteint 35 000 €.
Même maison, même vie. Martine continue de profiter de son jardin, de son quartier et de sa proximité avec le marché des Capucins. Si un jour elle souhaite déménager, elle pourra louer sa maison et percevoir les loyers grâce à son usufruit.
Bilan chiffré — 12 mois après
Revenus mensuels : 1 650 € (retraite) + 547 € (rente viagère) + 118 € (placements) = 2 315 €/mois
Économie IFI : 3 500 €/an — Bouquet : 50 600 € — Rente viagère : 547 €/mois à vie — Épargne de précaution : 10 600 € — Usufruit conservé à vie — Calculé avec les tables de mortalité officielles de l’INSEE (tables TF, méthode GEANNE réf.2026). Résultats arrondis — simulation indicative.
Martine confie : “Je ne savais même pas que la nue-propriété existait. Mon notaire parlait uniquement de viager occupé, mais GEANNE m’a montré que l’usufruit me donnait plus de liberté. Et l’économie d’IFI, c’est la cerise sur le gâteau.” Pour comprendre toutes les options disponibles, consultez le guide pour compléter sa retraite avec son bien immobilier.
La nue-propriété va-t-elle remplacer le viager occupé d’ici 2030 ?
Trois signaux de marché convergent vers un essor de la vente en nue-propriété. Voici ce que GEANNE anticipe pour les prochaines années.
Essor de l’usufruit : +28 % de ventes en nue-propriété en 5 ans
Selon les données du Conseil supérieur du notariat, les transactions en démembrement ont progressé de 28 % entre 2020 et 2025. L’usufruit séduit les seniors qui souhaitent un bouquet à la signature complété par une rente viagère à vie — une formule adaptée à la fois aux projets ponctuels (travaux, donation) et aux revenus réguliers de long terme.
IFI : la nue-propriété sort le bien de l’assiette taxable
Avec un seuil IFI figé à 1,3 M€ depuis 2018 et la hausse continue des prix à Bordeaux Métropole (+18 % en 5 ans), de plus en plus de retraités bordelais franchissent le seuil sans le réaliser. La nue-propriété permet de sortir intégralement le bien de l’IFI tout en conservant l’usage — un avantage que le viager occupé classique n’offre pas toujours.
Transmission anticipée : le démembrement comme outil successoral
Le COR projette un taux de remplacement des retraites en baisse à 67 % d’ici 2035. Parallèlement, les seniors souhaitent aider leurs enfants de leur vivant. La nue-propriété permet de monétiser le patrimoine, financer une donation et conserver son logement — une triple fonction que GEANNE observe de plus en plus dans ses accompagnements.
Quels outils pour estimer une vente en nue-propriété à Bordeaux ?
Avant de vendre, chiffrez précisément votre projet. Voici les 4 outils que GEANNE utilise pour chaque étude en nue-propriété.
Simulateur GEANNE
Calculateur en ligne gratuit qui compare 6 solutions (viager occupé, nue-propriété, PVH…) en une simulation. Basé sur les tables INSEE TH/TF 2020-2022, il calcule capital, usufruit, fiscalité et reste à vivre net. Résultat immédiat.
Simuler gratuitement →Tables de mortalité INSEE (méthode GEANNE)
GEANNE calcule la répartition usufruit/nue-propriété à partir des tables de mortalité INSEE (TH/TF), plus précises que le barème forfaitaire de l’article 669 du CGI. Le calcul actuariel tient compte de l’âge exact, du sexe et de l’espérance de vie réelle du vendeur. GEANNE utilise systématiquement cette méthode pour déterminer la juste valeur de la nue-propriété.
Guide nue-propriété →Base DVF (Demandes de Valeurs Foncières)
Base publique du gouvernement listant toutes les transactions immobilières en France. Indispensable pour estimer la valeur vénale de votre bien à Bordeaux au prix du marché réel. GEANNE croise systématiquement DVF avec 2 autres sources d’estimation.
Consulter DVF →Tables INSEE TH et TF
Tables de mortalité officielles publiées par l’INSEE. TH pour les hommes, TF pour les femmes. Elles déterminent l’espérance de vie résiduelle et donc la valeur de l’usufruit réservé. Sans ces tables, toute estimation de nue-propriété est approximative.
Comprendre les tables →La nue-propriété est-elle adaptée à votre profil ?
La nue-propriété n’est pas la solution idéale pour tout le monde. Elle convient particulièrement à certains profils que GEANNE identifie lors de l’étude personnalisée. Voici les critères clés.
La nue-propriété est faite pour vous si :
- ✓ Vous souhaitez conserver l’usufruit (possibilité de louer votre bien à un tiers)
- ✓ Vous êtes assujetti à l’IFI et souhaitez réduire votre assiette imposable
- ✓ Vous souhaitez un bouquet à la signature complété par une rente viagère à vie
- ✓ Vous avez entre 60 et 90 ans et êtes propriétaire de votre résidence principale
- ✓ Vous souhaitez transmettre un capital à vos héritiers (via assurance-vie par exemple)
Nue-propriété vs viager occupé
Pour un comparatif détaillé : nue-propriété vs usufruit
Quels sont les points de vigilance avant de choisir la nue-propriété ?
⚠ Taxe foncière à votre charge. Contrairement au viager occupé où l’acquéreur paie la taxe foncière, en nue-propriété c’est l’usufruitier qui la conserve. GEANNE intègre cette charge dans le bilan financier global.
⚠ Bouquet plus modeste qu’un capital unique. La nue-propriété actuarielle répartit la valeur entre un bouquet à la signature et une rente à vie. Le bouquet (50 600 € dans le cas de Martine) est plus modeste qu’un capital unique, mais la rente de 547 €/mois garantit un revenu régulier à vie, indexé sur l’inflation. GEANNE accompagne le vendeur dans le choix de la répartition bouquet/rente adaptée à son profil.
FAQ : les doutes de Martine avant de signer la nue-propriété ?
Les 7 questions que Martine a posées à son conseiller GEANNE avant de s’engager — et les réponses qui l’ont convaincue.
Que retenir du parcours de Martine en nue-propriété ?
- ① GEANNE a accompagné Martine, 68 ans, dans la vente de la nue-propriété de sa maison de Bordeaux-Caudéran estimée 360 000 €. Elle a perçu un bouquet de 50 600 € à la signature et une rente viagère de 547 €/mois à vie (~47 % de la valeur vénale, tables de mortalité INSEE — méthode GEANNE) tout en conservant l’usufruit à vie.
- ② La rente viagère de 547 €/mois est complétée par l’allocation du bouquet de 50 600 € en assurance-vie (25 000 €), SCPI (15 000 €) et épargne (10 600 €), générant environ 665 €/mois de revenus complémentaires au total, portant la retraite de Martine de 1 650 € à 2 315 €/mois (+40 %).
- ③ La vente en nue-propriété a permis une économie IFI de 3 500 €/an grâce à la sortie du bien de l’assiette imposable. L’usufruit conservé est évalué à ~53 % de la valeur vénale selon les tables de mortalité INSEE (femme, 68 ans).
- ④ Contrairement au viager occupé (droit d’usage et d’habitation), l’usufruit conservé par Martine lui permet de louer sa maison à un tiers si elle déménage. GEANNE a recommandé cette solution précisément pour cette flexibilité et l’optimisation IFI.
- ⑤ Le capital de nue-propriété de la résidence principale est exonéré d’impôt sur les plus-values (article 150 U II-1° du CGI). Les droits d’enregistrement notariés, calculés sur 168 600 € (valeur de la nue-propriété) et non sur 360 000 €, sont à la charge de l’acquéreur. GEANNE vérifie ces conditions pour chaque vendeur.
- ⑥ Pour découvrir si la nue-propriété est adaptée à votre profil et estimer votre capital, GEANNE propose une simulation gratuite sur geanne.fr/calculateur/ avec résultat immédiat, puis une étude complète après rendez-vous avec comparatif des 5 solutions disponibles.
Pierre Gilli
Fondateur & Président de GEANNE
Expert en monétisation immobilière pour seniors, Pierre a fondé GEANNE pour accompagner les propriétaires retraités dans la transformation de leur patrimoine en revenus complémentaires. Plus de 15 ans d’expérience en investissement immobilier, planification patrimoniale et viager.
Cécile Bracciano
Directrice générale & Responsable seniors
Spécialiste de l’accompagnement des seniors propriétaires, Cécile supervise les études viagères et la relation vendeurs chez GEANNE. Experte en fiscalité immobilière senior et en droit du viager, elle veille à ce que chaque simulation reflète la situation réelle du vendeur.
Votre maison peut-elle vous rapporter un capital comme celle de Martine ?
Simulation gratuite avec résultat immédiat, basée sur les tables de mortalité officielles de l’INSEE (réf.2026). Étude complète après rendez-vous — sans engagement.
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Honoraires intégralement à la charge de l’acquéreur — le vendeur ne débourse rien.