Vente en Nue-Propriété – Guide Pratique | GEANNE
Guide pratique

Vente en Nue-Propriété :
votre capital,
votre liberté

Grâce au démembrement de propriété, dissociez propriété et usage de votre bien. Recevez un capital immédiat tout en conservant l’usufruit — le droit d’y vivre ou de le louer à vie.

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Restez chez vous ✓
Exemple de simulation
Appartement estimé 400 000 €
225 000 €
Jusqu’à — Capital immédiat
56,2 %
Nue-propriété
70 ans
Âge du vendeur
À vie
Usufruit conservé
💡 Le paiement peut être lissé dans le temps : bouquet (capital immédiat) + rente mensuelle garantie à vie.
Comment ça marche

Comment fonctionne la vente en nue-propriété ?

Le démembrement sépare la propriété de l’usage de votre bien, conformément aux articles 578 à 624 du Code civil. Vous recevez un capital et conservez le droit d’y vivre ou de le louer.

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1. Démembrement de propriété

Votre bien est séparé en deux droits distincts : la nue-propriété (le droit de disposer) et l’usufruit (le droit d’utiliser et de percevoir les revenus). Ce mécanisme, encadré par le Code civil, permet de vendre la première tout en conservant le second.
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2. Capital immédiat versé à la signature

L’acquéreur (nu-propriétaire) vous verse un capital représentant 40 % à 70 % de la valeur vénale du bien. Ce pourcentage dépend de votre âge et des tables de mortalité de l’INSEE (période 2020-2022). Possibilité de formule bouquet + rente mensuelle.
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3. Usufruit conservé à vie

Vous conservez l’usufruit : le droit d’habiter votre logement ou de le mettre en location et d’en percevoir l’intégralité des loyers. Contrairement au viager occupé (simple droit d’habitation), l’usufruit offre aussi la possibilité de louer — idéal pour les résidences secondaires.
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4. Pleine propriété automatique à terme

À l’extinction de l’usufruit (décès ou terme convenu), le nu-propriétaire devient automatiquement plein propriétaire, sans frais de notaire ni formalités supplémentaires. C’est le mécanisme de la consolidation de propriété, prévu par le Code civil.
Pourquoi la nue-propriété ?

Quels sont les avantages et limites de la nue-propriété ?

Un panorama complet pour décider en toute connaissance de cause.

Pour le vendeur (usufruitier)
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Maintien dans les lieux

Conservez le droit d’habiter votre logement jusqu’à votre décès ou jusqu’au terme fixé. Vos habitudes et votre environnement sont préservés.

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Capital important, paiement flexible

Recevez 40 % à 70 % de la valeur de votre bien. Le paiement peut être perçu en une seule fois ou lissé dans le temps sous forme de bouquet (capital immédiat) + rente mensuelle garantie à vie.

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Optimisation fiscale (IFI)

Seule la valeur décroissante de l’usufruit reste dans votre patrimoine taxable à l’IFI, selon le barème de l’article 669 du CGI. Par exemple, à 75 ans, seuls 30 % de la valeur du bien restent imposables, ce qui réduit significativement votre imposition.

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Perte définitive de la propriété

L’aliénation de la nue-propriété est irrévocable : le bien ne pourra plus être transmis aux héritiers. C’est pourquoi GEANNE implique toujours la famille dans la réflexion. Si vous souhaitez conserver la propriété, des alternatives existent : la vente à terme ou le viager occupé.

Pour l’acquéreur (nu-propriétaire)
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Acquisition à prix réduit

Bien acquis avec une décote de 30 % à 60 % selon l’âge de l’usufruitier, calculée à partir des tables de mortalité de l’INSEE (période 2020-2022). Un avantage financier qui sécurise la rentabilité future de l’investissement.

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Exonération fiscale temporaire

Pas de taxe foncière, pas de charges de copropriété non récupérables pendant toute la durée de l’usufruit. Ces économies renforcent l’attractivité de l’investissement.

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Valorisation automatique

À l’extinction de l’usufruit, pleine propriété récupérée sans frais ni formalités. Valorisation immédiate du patrimoine.

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Absence de jouissance

Impossible d’occuper le bien ou d’en tirer des revenus pendant toute la durée de l’usufruit. Incertitude sur la durée si l’usufruit est viager.

Qui paie quoi ?

Qui paie les charges et travaux en nue-propriété ?

Les responsabilités sont clairement définies entre l’usufruitier (vendeur) et le nu-propriétaire (acquéreur), conformément au Code civil.

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Usufruitier (vendeur)

Taxe d’habitation
Taxe foncière
Entretien courant du bien
Réparations d’entretien (peintures, plomberie…)
Charges courantes de copropriété
Maintenance des équipements
Assurance habitation et responsabilité civile
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Nu-propriétaire (acquéreur)

Gros travaux (art. 606 du Code civil)
Réfection complète de toiture
Travaux de structure et murs porteurs
Remplacement systèmes essentiels
Charges de copropriété exceptionnelles
Frais de notaire à l’acquisition
Bon à savoir : Les frais de notaire sont calculés sur la valeur de la nue-propriété uniquement. Pour le vendeur, seule la valeur de l’usufruit reste dans le patrimoine taxable à l’IFI.
Simulation concrète

Combien rapporte la vente en nue-propriété ?

Voyez concrètement ce que la vente en nue-propriété peut vous apporter. Calculs basés sur les tables de mortalité INSEE (2020-2022).

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Monsieur Martin, 70 ans
Appartement estimé à 300 000 € — Vente en nue-propriété
Nue-propriété
168 600 € (56,2 %)
Usufruit conservé
131 400 € (43,8 %)
Contrôle d’usage
100 % — habiter ou louer librement
168 600 €
Capital reçu à la signature
100 %
Liberté d’usage conservée
120 000 €
Base IFI réduite (usufruit fiscal)

M. Martin a pu aider ses proches tout en restant chez lui. Il peut aussi choisir une formule bouquet + rente mensuelle pour lisser le paiement dans le temps.

Cas concrets

Ils ont choisi la nue-propriété

Chaque situation est unique. Découvrez comment la nue-propriété s’adapte à différents projets de vie.

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Madame Moreau, 72 ans

Diversification

Propriétaire d’un grand appartement à Lyon, elle souhaitait diversifier son patrimoine. Le capital reçu lui a permis de placer en assurance-vie tout en restant chez elle.

Capital : 180 000 €
Bien : 350 000 €
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Les époux Petit, 68 et 70 ans

Pouvoir d’achat

Sans héritier direct, ils ont préféré profiter de leur capital de leur vivant. Le montant reçu finance voyages et loisirs, tout en simplifiant la succession future.

Bouquet : 50 000 €
Rente : 550 €/mois
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Monsieur Garnier, 75 ans

Famille

Veuf, il souhaitait aider ses enfants à acheter leur premier logement. Le capital a financé deux apports, et il continue de vivre paisiblement dans sa maison.

Capital : 160 000 €
Bien : 280 000 €
🏠

Madame Leroy, 80 ans

Revenus locatifs

Propriétaire d’un 3 pièces qu’elle louait, elle a vendu la nue-propriété tout en conservant l’usufruit. Elle perçoit toujours les loyers et a reçu un capital confortable.

Capital : 145 000 €
+ loyers conservés
Étapes clés

Comment se déroule une vente en nue-propriété ?

Un processus encadré par un notaire, avec GEANNE à vos côtés à chaque étape.

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1. Premier contact & simulation gratuite

Nous évaluons votre bien et réalisons une simulation personnalisée : valeur de la nue-propriété, capital estimé et projection patrimoniale.

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2. Évaluation et démembrement

Votre bien est estimé par des professionnels de notre réseau. Le calcul du démembrement s’appuie sur les tables actuarielles de l’INSEE (période 2020-2022) et le barème fiscal de l’article 669 du CGI.

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3. Négociation & signature notariale

L’acte authentique, rédigé et signé chez le notaire, précise toutes les conditions : durée de l’usufruit, répartition des charges conformément à l’article 606 du Code civil, et modalités de paiement (capital en une fois ou formule bouquet + rente).

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4. Vous restez chez vous, capital en poche

Capital reçu, usufruit conservé : vous continuez à vivre chez vous ou à percevoir les loyers. GEANNE assure un suivi régulier.

Questions fréquentes

Quelles sont les questions fréquentes sur la nue-propriété ?

Les réponses aux questions que vous vous posez le plus souvent.

La vente en nue-propriété consiste à vendre le droit de propriété de votre bien tout en conservant l’usufruit, c’est-à-dire le droit d’y habiter ou de le mettre en location à vie. Ce mécanisme, appelé démembrement de propriété, est encadré par les articles 578 à 624 du Code civil. L’acquéreur devient nu-propriétaire mais ne pourra disposer pleinement du bien qu’à l’extinction de l’usufruit.

La différence principale est qu’en nue-propriété, le vendeur conserve l’usufruit et donc la possibilité de mettre son bien en location et d’en percevoir les loyers. En viager occupé, le vendeur conserve uniquement un droit d’habitation personnel. La nue-propriété convient donc parfaitement aux résidences secondaires et aux investissements locatifs, en plus de la résidence principale. Dans les deux cas, le paiement peut prendre la forme d’un capital en une fois ou d’une formule bouquet + rente mensuelle.

Le capital reçu représente généralement 40 % à 70 % de la valeur du bien en pleine propriété, selon votre âge. Plus vous êtes âgé, plus la valeur de l’usufruit est faible, et donc plus le capital versé pour la nue-propriété est élevé. Le calcul s’appuie sur les tables actuarielles officielles.

Oui, c’est l’un des grands avantages de la nue-propriété. En tant qu’usufruitier, vous conservez le droit de mettre le bien en location et de percevoir l’intégralité des loyers, sans avoir à les partager avec le nu-propriétaire.

L’usufruitier conserve les charges courantes : entretien, petites réparations, taxe d’habitation, taxe foncière, charges de copropriété courantes et assurance habitation. Le nu-propriétaire prend en charge les gros travaux (art. 606 du Code civil) : toiture, murs porteurs, structure, et les charges exceptionnelles de copropriété.

En tant que vendeur usufruitier, seule la valeur de l’usufruit reste dans votre patrimoine taxable à l’IFI. C’est le barème fiscal de l’article 669 du Code général des impôts (CGI) qui s’applique — et non le barème économique. Comme cette valeur diminue avec l’âge, votre base imposable se réduit progressivement.

Âge de l’usufruitier Usufruit Nue-propriété
Moins de 21 ans90 %10 %
De 21 à 30 ans80 %20 %
De 31 à 40 ans70 %30 %
De 41 à 50 ans60 %40 %
De 51 à 60 ans50 %50 %
De 61 à 70 ans40 %60 %
De 71 à 80 ans30 %70 %
De 81 à 90 ans20 %80 %
91 ans et plus10 %90 %

Source : article 669 du CGI — Barème fiscal en vigueur depuis le 1er janvier 2004.

Oui, la vente de la nue-propriété est irrévocable. C’est un point essentiel à bien comprendre avant de s’engager. Le bien ne pourra plus être transmis aux héritiers. C’est pourquoi un accompagnement professionnel est indispensable pour prendre cette décision en toute connaissance de cause.

Résumé

Les points clés à retenir sur la nue-propriété

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Occupation garantie

Vous conservez l’usufruit à vie : habiter le logement ou le louer et percevoir les loyers. Vos habitudes quotidiennes ne changent pas.

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Capital de 40 % à 70 %

Capital versé en une fois à la signature, calculé sur les tables INSEE (2020-2022). Possibilité de formule bouquet + rente.

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Cadre juridique solide

Démembrement encadré par les art. 578 à 624 du Code civil. Acte signé chez le notaire.

Checklist essentielle avant de vendre en nue-propriété

✓ Simulation gratuite : estimez le capital de votre nue-propriété avec les tables INSEE (2020-2022), sans engagement.
✓ Impliquer la famille : la vente en nue-propriété est irrévocable — discutez avec vos proches pour une décision sereine.
✓ Comparer les solutions : nue-propriété, viager occupé ou vente à terme — chaque situation mérite la solution adaptée.
✓ Vérifier l’impact IFI : le barème de l’article 669 du CGI détermine la valeur de l’usufruit à déclarer — elle diminue avec l’âge.
✓ Se faire accompagner : un conseiller GEANNE et votre notaire sécurisent chaque étape du démembrement.
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