Que sont les tables de mortalité TH et TF publiées par l’INSEE ?
Les tables TH et TF sont des tables statistiques publiées par l’INSEE qui indiquent, pour chaque âge et chaque sexe, l’espérance de vie résiduelle moyenne de la population française. Elles servent de base au calcul de toute rente viagère.
L’INSEE publie deux tables distinctes : la table TH (table hommes) et la table TF (table femmes). Ces tables sont construites à partir des données de recensement et des registres d’état civil. Les dernières en vigueur couvrent la période 2020-2022.
Le principe est simple : à chaque âge correspond une espérance de vie résiduelle. Par exemple, à 70 ans, un homme peut espérer vivre encore 16,9 ans en moyenne (table TH) et une femme 19,9 ans (table TF). Cette différence de 3 ans a un impact direct sur le montant de la rente : plus l’espérance de vie est courte, plus la rente mensuelle est élevée.
En viager, ces tables sont la colonne vertébrale du calcul actuariel. Elles permettent de transformer un capital immobilier en revenu mensuel à vie de manière équitable. Le contrat de rente viagère, encadré par l’article 1968 du Code civil, repose entièrement sur cette donnée démographique. GEANNE a calibré sa méthode de calcul sur ces tables pour garantir des résultats conformes à la pratique professionnelle.
Tables TH/TF en bref
Comment ces tables sont-elles intégrées dans le calcul de la rente viagère ?
L’espérance de vie issue des tables TH/TF entre dans le calcul actuariel à trois niveaux : la décote d’occupation, le taux de rente et la valeur de la nue-propriété. Chaque paramètre est directement proportionnel à la durée de vie résiduelle.
✓ Ce que les tables déterminent directement
- ✓ La décote d’occupation (DUH) : plus l’espérance de vie est longue, plus la décote est élevée
- ✓ Le taux de rente actuariel : inversement proportionnel à l’espérance de vie résiduelle
- ✓ La valeur occupée du bien = valeur vénale x (1 – décote DUH)
- ✓ Le montant du bouquet et de la rente mensuelle, qui en découlent directement
⚠ Points de vigilance
- ⚠ Les tables reflètent des moyennes statistiques, pas une durée de vie individuelle
- ⚠ L’âge retenu est celui au jour de la signature de l’acte notarié, pas l’âge au compromis
- ⚠ En viager à deux têtes, GEANNE utilise l’espérance de vie combinée (dernier survivant)
- ⚠ Les tables évoluent : une mise à jour peut modifier légèrement votre rente si vous reportez la vente
Formule de calcul utilisée par GEANNE
Les paramètres DUH_rate et taux_rente sont directement issus des tables TH/TF de l’INSEE, calibrés par la méthode GEANNE réf.2026.
Quelles sont les valeurs clés des tables TH/TF pour les âges courants en viager ?
Le tableau ci-dessous présente les valeurs extraites des tables TH et TF de l’INSEE pour les âges les plus fréquents en viager, de 60 à 85 ans. L’espérance de vie, la décote d’occupation et le taux de rente évoluent significativement avec l’âge.
| Age | Espérance vie H (TH) | Espérance vie F (TF) | Décote DUH H | Décote DUH F | Taux rente H | Taux rente F |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 60 ans | 25,8 ans | 29,4 ans | 61 % | 67 % | 5,20 % | 4,50 % |
| 65 ans | 21,2 ans | 24,5 ans | 56 % | 62 % | 5,85 % | 5,08 % |
| 70 ans ✓ | 16,9 ans | 19,9 ans | 50 % | 55 % | 6,83 % | 5,94 % |
| 75 ans | 13,3 ans | 15,8 ans | 43 % | 48 % | 8,22 % | 7,11 % |
| 80 ans | 9,9 ans | 11,9 ans | 37 % | 41 % | 10,24 % | 8,73 % |
| 85 ans | 6,9 ans | 8,5 ans | 31 % | 35 % | 13,20 % | 10,94 % |
Source : tables de mortalité TH/TF INSEE, période 2020-2022 — méthode GEANNE réf.2026
Que révèle ce tableau pour les vendeurs seniors ?
L’espérance de vie chute rapidement. De 60 à 85 ans, elle passe de 25,8 à 6,9 ans pour un homme et de 29,4 à 8,5 ans pour une femme. Chaque année compte dans le calcul viager.
Le taux de rente accélère. Il passe de 5,20 % à 13,20 % pour un homme entre 60 et 85 ans, soit une multiplication par 2,5. GEANNE utilise ce levier pour optimiser la rente des vendeurs seniors.
L’écart H/F est constant. A tout âge, les femmes vivent en moyenne 2 à 3,5 ans de plus que les hommes. Cet écart structurel explique pourquoi un homme percevra toujours une rente mensuelle plus élevée.
Pourquoi les femmes reçoivent-elles une rente plus faible que les hommes ?
A âge et bien identiques, un homme perçoit une rente viagère 15 à 30 % plus élevée qu’une femme. La raison est purement actuarielle : les tables TH donnent une espérance de vie plus courte, donc le capital est réparti sur moins d’années.
Profils de simulation
Bernard (homme, 70 ans) et Michèle (femme, 70 ans)
Appartements estimés à 280 000 EUR chacun — viager occupé, vendeur seul. Selon les simulations GEANNE, basées sur les tables de mortalité officielles de l’INSEE (tables générationnelles T2, méthode GEANNE réf.2026).
Simulation H vs F à 70 ans — bien de 280 000 EUR
| Critère | Bernard (H, 70 ans — TH) | Michèle (F, 70 ans — TF) | Ecart H/F |
|---|---|---|---|
| Espérance de vie résiduelle | 16,9 ans | 19,9 ans | -3,0 ans |
| Décote d’occupation (DUH) | 50 % | 55 % | -5 pts |
| Valeur occupée du bien | 141 100 EUR | 125 900 EUR | +12 % |
| Taux de rente actuariel | 6,83 % | 5,94 % | +0,89 pt |
| Bouquet (30 % VO) | 42 300 EUR | 37 800 EUR | +12 % |
| Rente mensuelle à vie | 560 EUR/mois | 440 EUR/mois | +27 % |
| Fraction imposable (art. 158-6 CGI) | 30 % | 30 % | Identique |
Calculé avec les tables de mortalité officielles de l’INSEE (tables générationnelles T2, méthode GEANNE réf.2026). Résultats arrondis — simulation indicative.
Comment Bernard, 74 ans, a corrigé une rente sous-évaluée de 145 €/mois grâce aux tables INSEE ?
Un cas concret où la méconnaissance des tables de mortalité coûtait près de 1 740 € par an au vendeur.
Situation initiale
Bernard, veuf, 74 ans, propriétaire d’un T3 de 72 m² à Toulouse estimé à 245 000 €. Un premier intermédiaire lui propose un viager occupé avec une rente de 480 €/mois calculée avec un barème forfaitaire par tranche d’âge — sans utiliser les tables INSEE.
Simulation GEANNE avec tables TH
Simulation gratuite sur geanne.fr/calculateur. GEANNE applique la table TH 2020-2022 : espérance de vie résiduelle de Bernard = 13,8 ans (et non 15 ans utilisé par le barème forfaitaire). Rente recalculée : 625 €/mois + bouquet de 40 756 €.
Signature et résultats
Acte authentique signé en 9 semaines. Bernard perçoit le bouquet immédiatement et sa rente mensuelle est 30 % supérieure à l’offre initiale. DUH à vie inscrit, clause résolutoire et privilège du vendeur en garantie.
Résultats mesurables — impact des tables INSEE sur le calcul
+30 %
Rente mensuelle
480 € → 625 €/mois
1 740 €
Gain annuel
145 €/mois × 12 mois
13,8 ans
Espérance résiduelle TH
vs 15 ans barème forfaitaire
40 756 €
Bouquet perçu
Épargne de précaution reconstituée
Cas réel accompagné par GEANNE (prénom modifié). Calculs basés sur les tables INSEE TH 2020-2022, méthode GEANNE réf.2026. Chaque situation est unique : simulez la vôtre gratuitement.
Comment les tables de mortalité vont-elles évoluer après 2027 ?
Les tables INSEE sont révisées périodiquement. Trois tendances vont impacter directement le calcul des rentes viagères dans les prochaines années.
Allongement de l’espérance de vie : rentes en baisse tendancielle
Selon les projections INSEE, l’espérance de vie à 65 ans augmente de 0,15 an par décennie pour les hommes et 0,10 an pour les femmes. Chaque révision des tables allonge la durée théorique de versement, ce qui exerce une pression à la baisse sur les rentes unitaires. Les vendeurs ont intérêt à signer avant la prochaine mise à jour.
Tables générationnelles vs tables du moment : un enjeu méconnu
Les assureurs utilisent déjà les tables générationnelles (TGH/TGF) qui intègrent les gains futurs d’espérance de vie. Le marché du viager immobilier reste majoritairement sur les tables du moment (TH/TF). GEANNE anticipe un basculement progressif vers les tables générationnelles d’ici 2030, ce qui réduira les rentes de 5 à 8 % par rapport aux calculs actuels.
Vers des tables régionalisées ? L’écart Nord-Sud se creuse
L’INSEE documente un écart d’espérance de vie de plus de 2 ans entre l’Île-de-France et les Hauts-de-France. Des voix s’élèvent pour des tables régionalisées, plus équitables. GEANNE utilise les tables nationales INSEE, sans spécificité régionale, pour garantir un calcul objectif et reproductible.
Quels outils utiliser pour vérifier un calcul de rente viagère ?
Ne signez jamais sans vérifier. Voici les 4 ressources que GEANNE utilise pour garantir la précision de chaque calcul de rente.
Simulateur GEANNE
Calculateur gratuit qui applique automatiquement les tables INSEE TH/TF 2020-2022 à votre âge exact. Compare 6 solutions en une simulation : viager occupé, libre, nue-propriété, PVH, vente à terme, prêt viager. Résultat immédiat.
Simuler gratuitement →Tables INSEE TH/TF en ligne
Consultez directement les tables de mortalité officielles sur le site de l’INSEE. Vérifiez l’espérance de vie résiduelle utilisée dans votre calcul de rente. Si l’intermédiaire utilise un autre chiffre, demandez la justification.
Consulter les tables →Base DVF (Demandes de Valeurs Foncières)
Base publique du gouvernement listant toutes les transactions immobilières. Indispensable pour valider la valeur vénale de votre bien — point de départ de tout calcul de rente. GEANNE croise DVF avec avis notarial et comparables locaux.
Consulter DVF →Barème fiscal art. 669 CGI
Le barème de l’article 669 fixe la répartition usufruit/nue-propriété par tranche d’âge. Utile pour contrôler la cohérence du calcul actuariel avec la valeur fiscale. Attention : ce barème est moins précis que les tables INSEE car il utilise des tranches de 10 ans.
En savoir plus →Les tables INSEE sont-elles obligatoires dans les calculs viager ?
Aucune loi n’impose l’utilisation d’une table de mortalité spécifique pour le calcul viager. Cependant, les tables TH et TF de l’INSEE sont la référence standard retenue par la profession et la jurisprudence.
Le Code civil (articles 1968 à 1983) définit le contrat de rente viagère mais ne prescrit aucune table de mortalité particulière. En pratique, les notaires, les experts viager et les tribunaux utilisent les tables de l’INSEE comme référence incontestée. GEANNE applique les tables générationnelles T2 (période 2020-2022) pour garantir la conformité de ses calculs.
L’article 158-6 du Code général des impôts fixe les paliers de fiscalité de la rente selon l’âge du crédirentier lors du premier versement. Après 70 ans, seuls 30 % de la rente sont imposables, un avantage que GEANNE intègre dans chaque simulation personnalisée.
Concernant la mise à jour des tables, l’INSEE procède par cycles de 3 à 5 ans. Les tables actuelles (2020-2022) reflètent l’allongement continu de l’espérance de vie, y compris l’impact de la crise sanitaire. La prochaine mise à jour pourrait intervenir vers 2025-2027, ce qui modifierait légèrement les taux de rente. Pour les vendeurs de plus de 70 ans, l’impact serait toutefois marginal car les espérances de vie aux âges avancés évoluent lentement.
Progression du taux de rente H par âge
Tables TH INSEE 2020-2022, méthode GEANNE réf.2026
FAQ : les 6 questions sur les tables de mortalité en viager ?
Les réponses concrètes aux interrogations les plus fréquentes des vendeurs seniors sur les tables TH et TF de l’INSEE et leur impact sur la rente viagère.
Que faut-il retenir sur les tables INSEE TH/TF en viager ?
- ① Les tables TH (hommes) et TF (femmes) de l’INSEE fournissent l’espérance de vie résiduelle par âge et par sexe. GEANNE utilise les dernières tables disponibles (période 2020-2022) pour calculer chaque rente viagère avec précision.
- ② Selon les simulations GEANNE, un homme de 70 ans perçoit une rente de 560 EUR/mois contre 440 EUR/mois pour une femme du même âge sur un bien de 280 000 EUR en viager occupé — soit un écart de 27 % dû aux tables TH vs TF.
- ③ Le taux de rente actuariel augmente mécaniquement avec l’âge : il passe de 5,20 % à 60 ans à 13,20 % à 85 ans pour un homme (table TH), soit une multiplication par 2,5 en 25 ans. GEANNE a calibré ses calculs sur ces données officielles.
- ④ Aucune loi n’impose une table de mortalité spécifique (Code civil art. 1968 à 1983), mais les tables INSEE sont la référence incontestée de la profession notariale. GEANNE garantit la conformité de ses calculs avec la pratique standard.
- ⑤ Après 70 ans, seuls 30 % de la rente viagère sont imposables (article 158-6 du CGI). GEANNE intègre cet avantage fiscal dans chaque simulation pour afficher votre revenu net réel après impôt.
- ⑥ Pour découvrir le montant exact de votre rente calculé avec les tables TH/TF officielles, GEANNE propose une simulation gratuite sur geanne.fr/calculateur avec résultat immédiat, puis une étude complète personnalisée après rendez-vous.
Pierre Gilli
Fondateur & Président de GEANNE
Expert en monétisation immobilière pour seniors, Pierre a fondé GEANNE pour accompagner les propriétaires retraités dans la transformation de leur patrimoine en revenus complémentaires. Plus de 15 ans d’expérience en investissement immobilier, planification patrimoniale et viager.
Cécile Bracciano
Directrice générale & Responsable seniors
Spécialiste de l’accompagnement des seniors propriétaires, Cécile supervise les études viagères et la relation vendeurs chez GEANNE. Experte en fiscalité immobilière senior et en droit du viager, elle veille à ce que chaque simulation reflète la situation réelle du vendeur.
Prêt à découvrir votre rente calculée avec les tables INSEE officielles ?
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