La vente en viager occupé consiste à vendre votre bien immobilier tout en conservant le droit d’usage et d’habitation (DUH) à vie. L’acquéreur vous verse un capital initial (le bouquet) le jour de la signature chez le notaire, puis une rente mensuelle garantie jusqu’à la fin de votre vie, indexée chaque année sur l’inflation. Ce mécanisme est encadré par les articles 1968 à 1983 du Code civil.

La rente est calculée en fonction de la valeur vénale de votre bien, de votre âge et de votre espérance de vie selon les tables de mortalité publiées par l’INSEE (Institut national de la statistique et des études économiques, période 2020-2022). Plus vous êtes âgé, plus la rente est élevée car l’espérance de vie résiduelle est plus courte. La rente est ensuite indexée annuellement sur l’indice des prix à la consommation pour protéger votre pouvoir d’achat.

Non, aucun bilan médical n’est demandé pour vendre en viager. Contrairement à une assurance-vie, le calcul de la rente repose uniquement sur votre âge et les tables de mortalité de l’INSEE (période 2020-2022), pas sur votre état de santé personnel. C’est un avantage important : même avec des problèmes de santé, vous bénéficiez des mêmes conditions de rente qu’une personne du même âge en bonne santé.

Vous conservez les charges courantes : entretien quotidien, petites réparations, taxe d’habitation, charges de copropriété et assurance habitation. L’acquéreur prend en charge la taxe foncière et les grosses réparations (toiture, murs porteurs, façade…) conformément à l’article 606 du Code civil. Cette répartition est inscrite dans l’acte notarié.

La rente bénéficie d’un abattement fiscal prévu par l’article 158-6 du Code général des impôts, qui augmente avec l’âge : 50 % imposables entre 50 et 59 ans, 40 % entre 60 et 69 ans, et seulement 30 % après 70 ans. Par exemple, pour une rente de 800 €/mois après 70 ans, seuls 240 € sont intégrés au revenu imposable. Le bouquet est totalement exonéré d’impôt sur le revenu s’il s’agit de votre résidence principale (pas de plus-value à payer).

Oui, vous pouvez renoncer à votre droit d’occupation à tout moment (par exemple pour rejoindre un EHPAD ou emménager chez un proche). La rente sera alors revalorisée à la hausse pour compenser la libération anticipée du bien. Il est aussi possible de convenir dès la vente d’une durée limitée d’occupation : dans ce cas, le bouquet et la rente sont plus élevés car l’acquéreur sait quand il pourra occuper le bien.