Quelle était la situation de Marie-Claude avant de rencontrer GEANNE ?
Marie-Claude, 74 ans, veuve et retraitée, vivait dans son appartement T4 de 98 m² à Lyon-Montchat avec une retraite de 1 180 €/mois. Un patrimoine immobilier important mais des revenus insuffisants pour couvrir ses charges courantes et ses projets de vie.
Profil vendeur — avant la vente
Prénom : Marie-Claude
Âge : 74 ans
Situation : veuve depuis 2019, sans enfants
Revenus : retraite 1 180 €/mois
Bien : T4, 98 m², Lyon 3e (Montchat)
Valeur vénale : 320 000 €
Taxe foncière : 2 100 €/an
Problématique : revenus insuffisants, isolement croissant
Marie-Claude occupait cet appartement depuis 32 ans. Son mari et elle l’avaient acheté en 1994, dans un quartier calme et verdoyant du 3e arrondissement de Lyon. Après le décès de son époux, sa retraite de 1 180 €/mois couvrait à peine ses charges courantes : 2 100 € de taxe foncière, charges de copropriété, entretien du logement et dépenses de santé.
Chaque fin de mois était une source d’inquiétude. Marie-Claude avait renoncé à certains soins dentaires faute de budget et ne pouvait pas aider financièrement son neveu qui venait de se lancer dans la vie active. Elle repoussait également un voyage à Rome dont elle rêvait depuis des années.
Le paradoxe était flagrant : propriétaire d’un bien estimé à 320 000 € mais incapable de vivre confortablement. Vendre son appartement sur le marché classique signifiait quitter son quartier, ses voisins, ses habitudes — impensable. C’est en lisant un article sur le viager occupé qu’elle a découvert qu’une alternative existait.
Le déclencheur
Comment s’est déroulé l’accompagnement GEANNE de A à Z ?
GEANNE a accompagné Marie-Claude en 4 étapes sur 10 semaines, de la simulation initiale à la signature chez le notaire. Chaque étape a été transparente, sans frais pour Marie-Claude — les honoraires sont intégralement à la charge de l’acquéreur.
Simulation gratuite — semaine 1
Marie-Claude a utilisé le calculateur GEANNE en ligne pour obtenir un résultat immédiat. Première estimation : environ 47 000 € de bouquet et 640 €/mois de rente. Ce premier chiffre l’a convaincue de prendre rendez-vous avec un conseiller.
Étude complète — semaines 2-3
Après rendez-vous, GEANNE a réalisé une étude complète incluant l’estimation du bien par un expert immobilier (320 000 €), le calcul actuariel précis basé sur les tables TF INSEE (femme, 74 ans, décote 49,5 %) et un comparatif des 5 solutions GEANNE.
Recherche acquéreur — semaines 4-8
GEANNE a identifié un acquéreur investisseur qualifié en 5 semaines. L’acquéreur a été sélectionné pour sa solidité financière et sa compréhension du mécanisme du viager. Pour comprendre le processus complet, consultez le guide de la vente en viager de A à Z.
Signature — semaine 10
Signature de l’acte authentique chez le notaire. Le bouquet de 48 450 € a été versé le jour même sur le compte de Marie-Claude. La rente viagère de 644 €/mois a débuté le mois suivant. La taxe foncière a été transférée à l’acquéreur.
Quels sont les chiffres de la vente en viager occupé de Marie-Claude ?
Selon les simulations GEANNE, l’appartement de Marie-Claude estimé à 320 000 € présente une décote d’occupation de 49,5 % pour une femme de 74 ans, ce qui détermine le bouquet et la rente perçus.
| Élément | Montant | Détail |
|---|---|---|
| Valeur vénale du bien | 320 000 € | T4, 98 m², Lyon 3e (Montchat) — estimation expert |
| Décote d’occupation (DUH) | 49,5 % | Femme, 74 ans — tables TF INSEE 2020-2022 |
| Valeur occupée (VO) | 161 500 € | 320 000 € × (1 − 49,5 %) |
| Bouquet (versé le jour de la signature) | 48 450 € | Exonéré d’impôt — résidence principale (art. 150 U II-1° CGI) |
| Rente mensuelle à vie | 644 €/mois | 30 % imposable après 70 ans (art. 158-6 CGI) |
| Fraction imposable de la rente | 193 €/mois | 644 € × 30 % — palier fiscal le plus favorable |
| Taxe foncière | 0 €/an | Transférée à l’acquéreur dès la signature |
Calculé avec les tables de mortalité officielles de l’INSEE (tables générationnelles T2, méthode GEANNE réf.2026). Résultats arrondis — simulation indicative.
Comment lire ces chiffres ?
La valeur occupée est la base. Le bien de 320 000 €, une fois la décote d’occupation appliquée (49,5 %), donne une valeur occupée de 161 500 €. C’est sur cette base que sont calculés le bouquet et la rente. Pour comprendre le calcul en détail, consultez le guide du calcul du bouquet en viager.
La rente est indexée. Les 644 €/mois de Marie-Claude augmentent chaque année avec l’inflation. À 74 ans, le palier fiscal de 30 % s’applique : seuls 193 € sont imposables. Au TMI de 11 %, cela représente seulement 21 €/mois d’impôt supplémentaire.
Le DUH garantit le maintien à vie. Marie-Claude reste chez elle sans loyer, sans risque d’expulsion. L’acquéreur ne peut pas lui demander de partir. La taxe foncière de 2 100 €/an est désormais à sa charge.
Qu’est-ce que cette vente a changé dans la vie de Marie-Claude ?
Avant la vente, Marie-Claude vivait avec 1 180 €/mois. Après la signature accompagnée par GEANNE, ses revenus mensuels sont passés à 1 824 €/mois — soit une hausse de 55 %. Et le bouquet de 48 450 € lui a permis de concrétiser trois projets essentiels.
Avant la vente
- Revenus mensuels : 1 180 €/mois
- Taxe foncière : 2 100 €/an à sa charge
- Soins dentaires reportés par manque de budget
- Aucune capacité à aider son neveu ni à voyager
Après la vente avec GEANNE
- ✓ Revenus mensuels : 1 824 €/mois (+55 %)
- ✓ Taxe foncière : 0 €/an — transférée à l’acquéreur
- ✓ Soins dentaires réalisés grâce au bouquet
- ✓ Aide au neveu (20 000 €) + voyage à Rome effectué
Comment Marie-Claude a-t-elle utilisé son bouquet de 48 450 € ?
Aide à son neveu. Marie-Claude a pu aider son neveu à financer l’apport pour son premier logement — un geste qu’elle souhaitait faire depuis longtemps mais que sa retraite ne permettait pas.
Soins dentaires. Implants et couronnes qu’elle repoussait depuis deux ans par manque de budget. Un investissement essentiel pour sa santé et son confort quotidien.
Voyage à Rome. Le rêve d’une vie, enfin réalisé. Marie-Claude a passé 10 jours en Italie avec une amie — un moment de bonheur qu’elle n’aurait jamais pu s’offrir autrement.
Quel avenir pour le viager occupé à Lyon et en Auvergne-Rhône-Alpes ?
Le marché lyonnais du viager est en pleine accélération. Trois facteurs locaux expliquent cette dynamique et dessinent les perspectives à horizon 2030.
Lyon : des prix immobiliers élevés qui favorisent le viager
Avec un prix médian de 4 800 €/m² dans les arrondissements centraux (3e, 6e, 7e), Lyon offre des valeurs vénales élevées qui génèrent des bouquets et rentes attractifs pour les vendeurs. Selon les données DVF, les transactions en viager à Lyon ont progressé de +22 % entre 2023 et 2025. GEANNE accompagne déjà de nombreux propriétaires dans la métropole lyonnaise.
Vieillissement démographique en Auvergne-Rhône-Alpes
La région AURA comptait 1,6 million de personnes de 65 ans et plus en 2023, soit +14 % en 10 ans selon l’INSEE. Ce vieillissement accélère la demande de solutions de monétisation immobilière. Les profils similaires à celui de Marie-Claude — propriétaires de 70-80 ans avec un bien de valeur et une retraite modeste — vont doubler d’ici 2035.
Adaptation du logement : un déclencheur de vente en viager
Le plan national MaPrimeAdapt’ finance une partie des travaux d’adaptation, mais le reste à charge demeure significatif (souvent 5 000 à 15 000 €). Le bouquet viager permet de financer immédiatement ces travaux. Comme Marie-Claude, 40 % des vendeurs accompagnés par GEANNE utilisent une partie du bouquet pour adapter leur logement.
Quels outils pour vérifier les chiffres d’un viager occupé à Lyon ?
Avant de signer, vérifiez chaque chiffre. Voici les 4 outils que GEANNE utilise — et recommande — pour un viager occupé dans la métropole lyonnaise.
Simulateur GEANNE
Calculateur en ligne gratuit qui compare 6 solutions en une simulation. Intègre les données du marché lyonnais, les tables INSEE TH/TF 2020-2022, et calcule bouquet, rente, fiscalité et reste à vivre net. Résultat immédiat.
Simuler gratuitement →Base DVF — Lyon et Rhône
La base DVF recense toutes les ventes immobilières à Lyon et dans le Rhône. Indispensable pour vérifier que la valeur vénale retenue pour votre viager correspond au prix réel du marché dans votre arrondissement.
Consulter DVF →Tables INSEE TH et TF
Tables de mortalité officielles de l’INSEE. Elles déterminent l’espérance de vie résiduelle et donc le taux de DUH appliqué. Pour Marie-Claude (74 ans, femme), la table TF donne une décote de ~50 %. Toute simulation sérieuse s’appuie sur ces tables.
Comprendre les tables →Notaires du Rhône — Estimation officielle
Le site des notaires du Rhône fournit les statistiques immobilières locales et les prix médians par quartier. GEANNE intègre systématiquement un analyse hédoniste pour valider l’estimation de chaque bien lyonnais.
Consulter les notaires →Le viager occupé est-il adapté à votre situation ?
Si vous êtes propriétaire, âgé de 60 à 90 ans, et que vous souhaitez rester chez vous tout en améliorant vos revenus, le viager occupé mérite d’être étudié. GEANNE accompagne des profils très similaires à celui de Marie-Claude dans toute la France.
Le viager occupé s’adresse en priorité aux propriétaires seniors qui cumulent deux critères : un patrimoine immobilier significatif et des revenus mensuels insuffisants. C’est le cas de nombreux retraités en France, notamment les veuves et personnes seules dont la pension ne couvre plus les charges courantes.
Le mécanisme est encadré juridiquement par le Code civil et le Code général des impôts (art. 669 CGI). Le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation à vie, garanti par l’acte notarié. La nue-propriété revient à l’acquéreur (bouquet + rente), et le vendeur conserve l’usufruit au sens de l’article 669 du CGI.
Si vous vendez en couple, le viager deux têtes protège le conjoint survivant : la rente est versée intégralement sans aucune réduction, jusqu’au décès du dernier vivant. La décote est calculée sur l’espérance de vie combinée des deux conjoints (dernier survivant). Pour découvrir les avantages spécifiques du viager après 70 ans, consultez notre guide dédié au viager après 70 ans. Et pour une approche locale, consultez notre guide du viager à Lyon et en Auvergne-Rhône-Alpes.
Profils accompagnés par GEANNE
GEANNE accompagne des vendeurs de 60 à 90 ans
FAQ : les questions que se posait Marie-Claude avant de signer ?
Avant de signer, Marie-Claude avait de nombreuses interrogations. Voici les réponses concrètes aux 7 questions qu’elle a posées à GEANNE.
Que faut-il retenir de l’histoire de Marie-Claude ?
- ① GEANNE a accompagné Marie-Claude, 74 ans, veuve à Lyon-Montchat, pour transformer son T4 de 98 m² estimé à 320 000 € en revenus complémentaires grâce au viager occupé, sans qu’elle quitte son logement.
- ② Selon les simulations GEANNE, Marie-Claude a perçu un bouquet de 48 450 € le jour de la signature (exonéré d’impôt — article 150 U II-1° du CGI) et une rente viagère de 644 €/mois à vie, avec une décote d’occupation de 49,5 % (femme, 74 ans, tables TF INSEE).
- ③ Ses revenus mensuels sont passés de 1 180 € à 1 824 €/mois (+55 %). La taxe foncière de 2 100 €/an a été transférée à l’acquéreur. GEANNE a négocié cette clause dans l’acte notarié.
- ④ Après 70 ans, seuls 30 % de la rente sont imposables (article 158-6 du CGI). Sur 644 €, seuls 193 € entrent dans le revenu imposable. GEANNE intègre ce palier fiscal dans chaque simulation personnalisée.
- ⑤ L’ensemble du processus GEANNE a duré 10 semaines : simulation gratuite, étude complète, recherche d’acquéreur et signature notariale. Les garanties juridiques (clause résolutoire, privilège du vendeur) protègent Marie-Claude à vie.
- ⑥ Pour découvrir le montant de votre bouquet et de votre rente, GEANNE propose une simulation gratuite sur geanne.fr/calculateur/ avec résultat immédiat, puis une étude complète après rendez-vous.
Pierre Gilli
Fondateur & Président de GEANNE
Expert en monétisation immobilière pour seniors, Pierre a fondé GEANNE pour accompagner les propriétaires retraités dans la transformation de leur patrimoine en revenus complémentaires. Plus de 15 ans d’expérience en investissement immobilier, planification patrimoniale et viager.
Cécile Bracciano
Directrice générale & Responsable seniors
Spécialiste de l’accompagnement des seniors propriétaires, Cécile supervise les études viagères et la relation vendeurs chez GEANNE. Experte en fiscalité immobilière senior et en droit du viager, elle veille à ce que chaque simulation reflète la situation réelle du vendeur.
Prêt à découvrir combien votre bien peut vous rapporter ?
Simulation gratuite avec résultat immédiat, basée sur les tables de mortalité officielles de l’INSEE (réf.2026). Étude complète après rendez-vous — sans engagement.
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Honoraires intégralement à la charge de l’acquéreur — le vendeur ne débourse rien.