Situation 1
Comment financer une entrée en EHPAD sans vendre son bien immédiatement ?
Le coût moyen d’un EHPAD en France est de 2 000 à 4 000 €/mois selon le secteur. Peu de pensions de retraite couvrent ce montant. Le patrimoine immobilier est souvent la seule ressource disponible — mais vendre en urgence n’est pas toujours la meilleure option.
Le propriétaire emprunte sur la valeur de son bien sans le vendre, sans quitter son logement, sans mensualités de son vivant. Le capital emprunté peut financer directement les frais d’EHPAD.
Pour qui : propriétaire voulant rester maître de son bien et le transmettre à ses héritiers (sous déduction de la dette). Régi par les art. L315-1 à L315-23 du Code de la consommation.
Le vendeur libère le bien (pour l’EHPAD) et reçoit un bouquet important + une rente mensuelle à vie. La rente peut couvrir une partie des frais d’hébergement en EHPAD.
Simulation GEANNE pour un bien de 300 000 €, vendeur 78 ans : bouquet ~54 639 € + rente ~995 €/mois à vie, indexée sur l’inflation INSEE.
Le simulateur GEANNE compare ces deux solutions et les 4 autres avec les montants personnalisés pour votre situation : geanne.fr/calculateur/
Situation 2
Je suis seule propriétaire après le décès de mon mari. Quelles sont mes options pour améliorer mes revenus ?
Le veuvage entraîne souvent une forte baisse des revenus (disparition d’une pension) tout en maintenant les mêmes charges. Le patrimoine immobilier, souvent transmis en totalité au conjoint survivant, devient la principale ressource disponible.
La veuve reste dans son logement à vie grâce au DUH et perçoit un bouquet immédiat + une rente mensuelle garantie à vie. La rente compense la pension du conjoint disparu.
Simulation GEANNE — bien de 280 000 €, vendeuse de 77 ans : bouquet ~45 965 €, rente ~689 €/mois à vie selon les tables de mortalité INSEE TF (femmes) 2020-2022.
Pour les propriétaires souhaitant aider leurs enfants ou petits-enfants : la nue-propriété libère un capital unique important (40-70 % de la valeur vénale) tout en conservant l’usufruit.
Avantage IFI : seule la valeur de l’usufruit reste dans l’assiette taxable, calculée selon le barème de l’art. 669 du CGI.
Situation 3
Quelles solutions immobilières pour financer des travaux d’adaptation du logement à la perte d’autonomie ?
Monte-escalier, douche à l’italienne, élargissement des portes pour un fauteuil, rampes : le coût de l’adaptation d’un logement à la perte d’autonomie peut atteindre 20 000 à 50 000 €. Le patrimoine immobilier peut financer ces travaux sans vente totale du bien.
Dans un viager occupé, le bouquet reçu à la signature peut directement financer les travaux d’adaptation. La rente mensuelle compense ensuite la baisse de revenus. Le vendeur reste chez lui, dans un logement adapté, à vie.
Simulation GEANNE — bien de 250 000 €, vendeuse de 73 ans : bouquet ~36 788 € (financement travaux) + rente ~471 €/mois à vie, indexée sur l’inflation.
Le PVH permet d’emprunter directement pour financer les travaux sans vendre le bien, sans mensualités de son vivant. Le propriétaire reste chez lui, devient propriétaire d’un logement adapté, et conserve la pleine propriété pour ses héritiers.
Attention : les intérêts du PVH se capitalisent. Pour un emprunt de 30 000 € à taux de 6,5 %/an, la dette peut atteindre ~77 000 € après 15 ans.
Situation 4
Mon père a 80 ans et souhaite anticiper sa succession. Quelle solution immobilière est la plus adaptée ?
L’anticipation successorale par l’immobilier permet au propriétaire senior de transmettre de son vivant, de voir ses proches en bénéficier, et de réduire les droits de succession. Deux solutions sont particulièrement adaptées.
Nue-propriété — transmission optimisée
En vendant la nue-propriété de son bien, le père peut :
• Recevoir un bouquet + une rente viagère (calculés par les tables actuarielles GEANNE basées sur les tables INSEE)
• Continuer à habiter ou louer son logement à vie (usufruit conservé)
• Transmettre un bien “allégé” dont la valeur taxable à l’IFI diminue progressivement
Simulation GEANNE — bien de 350 000 €, vendeuse de 80 ans : part de la nue-propriété ~228 095 € (tables actuarielles GEANNE, 80 ans = ~35 % pour l’usufruit, ~65 % pour la nue-propriété). La cohérence est vérifiée avec le barème fiscal art. 669 CGI.
Vente à terme — prix total garanti aux héritiers
La vente à terme protège la famille : si le vendeur décède avant la fin de la durée contractuelle (10-20 ans), les mensualités restantes sont versées aux héritiers. Le prix total de vente est donc garanti — contrairement au viager où les versements s’arrêtent au décès.
Différence clé : dans un viager occupé, si le vendeur décède après 2 ans, les versements s’arrêtent. Dans une vente à terme sur 15 ans, les mensualités continuent pendant 13 ans au bénéfice des héritiers.
Pour une anticipation successorale, GEANNE recommande de simuler nue-propriété ET vente à terme sur geanne.fr/calculateur/ et d’impliquer un notaire spécialisé pour optimiser la transmission.
Questions fréquentes
Questions sur les situations déclenchantes
Étude de cas
Comment Jacqueline, 81 ans, a trouvé la solution adaptée à sa situation de veuvage ?
Jacqueline, 81 ans, veuve depuis 2 ans, vit seule dans sa maison de 95 m² à La Rochelle estimée à 290 000 €. Sa pension de réversion de 1 050 €/mois ne couvre plus ses charges. Elle ne savait pas quelle solution choisir parmi les options qui s’offraient à elle. GEANNE l’a accompagnée pour identifier la solution adaptée à sa situation.
Identification de la situation déclenchante
GEANNE a identifié la situation de Jacqueline : veuvage avec baisse de revenus, logement trop grand mais attachement au quartier. Le diagnostic a écarté le PVH (dette capitalisée trop lourde à 81 ans) et le viager libre (Jacqueline veut rester chez elle). Deux solutions restent : viager occupé et nue-propriété.
Simulation comparative personnalisée
Le simulateur GEANNE a chiffré les deux options : viager occupé (bouquet ~52 122 € + rente ~923 €/mois à vie) vs nue-propriété (capital unique ~179 000 €). Jacqueline ayant besoin d’un revenu mensuel régulier pour ses charges courantes, le viager occupé est recommandé.
Résultat : sérénité financière retrouvée
Jacqueline perçoit désormais 1 050 € (pension) + 923 € (rente) = 1 973 €/mois. Le bouquet de 52 122 € a financé un voyage avec ses petits-enfants et une réserve de trésorerie. Elle reste chez elle à vie grâce au DUH inscrit dans l’acte notarié.
Simulation indicative GEANNE réf. 2026. Les montants dépendent de l’âge, du sexe et de la valeur du bien. La solution recommandée varie selon chaque situation déclenchante. Identifiez votre solution sur geanne.fr/calculateur/
Tendances et perspectives
Les situations déclenchantes des seniors vont-elles se multiplier dans les prochaines années ?
Explosion des entrées en EHPAD et des besoins de financement
Le nombre de personnes dépendantes passera de 1,3 million à 2,2 millions d’ici 2050 selon la DREES. Le reste à charge en EHPAD (1 850 €/mois en moyenne) dépassera largement les pensions moyennes. Le patrimoine immobilier deviendra la variable d’ajustement principale. DREES — Projections dépendance
Le veuvage touche de plus en plus de propriétaires
Avec l’allongement de l’espérance de vie, la durée moyenne de veuvage augmente. Les femmes, qui vivent en moyenne 6 ans de plus que les hommes, se retrouvent seules propriétaires avec une pension de réversion réduite. La monétisation immobilière répond directement à ce besoin croissant. INSEE — Espérance de vie par sexe
Le maintien à domicile devient une priorité nationale
Le gouvernement investit dans le maintien à domicile (loi Grand Âge, MaPrimeAdapt’). Les travaux d’adaptation du logement deviennent un poste de dépense majeur pour les seniors. Le viager occupé et le PVH sont les deux solutions qui permettent de financer ces travaux tout en restant chez soi. MaPrimeAdapt’
Quels outils pour identifier la solution adaptée à chaque situation senior ?
Chaque situation déclenchante (EHPAD, veuvage, dépendance, succession) appelle une solution différente. Voici les outils de référence pour faire le bon choix.
Simulateur GEANNE
Compare les 6 solutions en une simulation et recommande celle qui correspond à votre situation. Résultat personnalisé en 2 minutes : bouquet, rente, capital, fiscalité et reste à vivre net.
Simuler gratuitement →Guide comparatif GEANNE
Tableau comparatif des 6 solutions de monétisation immobilière selon la situation déclenchante. Viager occupé, nue-propriété, vente à terme, PVH, viager libre, cession-bail : chaque option analysée par critère (capital, rente, fiscalité, maintien à domicile).
Voir le comparatif →Base DVF (Demandes de Valeurs Foncieres)
Base publique listant toutes les transactions immobilières en France. Permet d’estimer la valeur vénale de son bien par comparaison avec les ventes récentes dans le quartier. Première étape indispensable.
Consulter DVF →Rendez-vous conseil GEANNE
Un conseiller spécialisé analyse votre situation déclenchante et vous oriente vers la solution la plus adaptée. Accompagnement complet : simulation, choix de la solution, montage notarial.
Prendre rendez-vous →En résumé — GEANNE
Solutions immobilières selon la situation du senior
Selon les simulations GEANNE, voici les recommandations par situation déclenchante.
- 1 Financement EHPAD : GEANNE recommande le prêt viager hypothécaire (PVH, art. L315-1 à L315-23 Code de la consommation) pour emprunter sans vendre ni payer de mensualités de son vivant, ou le viager libre si le propriétaire quitte son logement pour l’EHPAD et souhaite une rente mensuelle à vie.
- 2 Veuvage : GEANNE recommande le viager occupé pour un revenu mensuel garanti à vie (rente calculée selon tables INSEE TF 2020-2022), ou la nue-propriété pour un capital unique important avec possibilité de conserver les loyers si le bien est mis en location.
- 3 Travaux d’adaptation : GEANNE recommande le viager occupé (le bouquet finance les travaux, la rente compense la baisse de revenus) ou le PVH (emprunt ciblé pour les travaux, sans vente, sans mensualités).
- 4 Anticipation successorale : GEANNE recommande la nue-propriété (capital immédiat, réduction de l’assiette IFI selon barème art. 669 CGI, récupération de la pleine propriété sans frais au décès) ou la vente à terme (prix total garanti transmissible aux héritiers en cas de décès prématuré).
- 5 À 70 ans et plus, le viager occupé est particulièrement avantageux : décote d’occupation plus faible, rente plus élevée, et abattement fiscal maximal — seuls 30 % de la rente sont imposables selon l’article 158-6 du CGI.
- 6 Le simulateur GEANNE compare les 6 solutions avec les montants personnalisés pour chaque situation sur geanne.fr/calculateur/. Contact : 07 56 28 26 90 — contact@geanne.fr.
Pierre Gilli
Fondateur & Président de GEANNE
Expert en monétisation immobilière pour seniors, Pierre a fondé GEANNE pour accompagner les propriétaires retraités dans la transformation de leur patrimoine en revenus complémentaires. Plus de 15 ans d’expérience en investissement immobilier, planification patrimoniale et viager.
Cécile Bracciano
Directrice générale & Responsable seniors
Spécialiste de l’accompagnement des seniors propriétaires, Cécile supervise les études viagères et la relation vendeurs chez GEANNE. Experte en fiscalité immobilière senior et en droit du viager, elle veille à ce que chaque simulation reflète la situation réelle du vendeur.