Qu’est-ce que le droit d’usage et d’habitation (DUH) en viager ?
Le DUH est un droit réel qui permet au vendeur en viager occupé de continuer à habiter son logement à vie, sans pouvoir le louer ni le céder à un tiers. Il est encadré par les articles 625 à 636 du Code civil et constitue la clé de voûte du viager occupé.
En viager occupé, le vendeur (appelé crédirentier) cède la propriété de son bien tout en conservant le DUH. Ce droit, défini aux articles 625 à 636 du Code civil, est strictement personnel : il ne peut être ni vendu, ni loué, ni transmis aux héritiers. C’est la différence fondamentale avec l’usufruit, qui permet la location à un tiers.
Concrètement, le DUH autorise le vendeur à occuper le logement avec sa famille proche (article 632 du Code civil). Il est tenu d’en jouir en bon père de famille et de maintenir le bien en bon état d’entretien. En contrepartie, l’acquéreur prend en charge les grosses réparations (article 606 du Code civil) et la taxe foncière.
L’impact financier du DUH est considérable : il génère une décote d’occupation appliquée à la valeur vénale du bien. Selon les simulations GEANNE, cette décote varie de 62 % pour une femme de 65 ans à 31 % pour un homme de 85 ans. Elle détermine la valeur occupée, base de calcul du bouquet et de la rente. Pour comprendre le mécanisme complet, consultez le guide complet du viager occupé.
DUH vs Usufruit — Les différences
Quels sont les droits précis du vendeur avec le DUH ?
Le DUH confère au vendeur trois droits fondamentaux : habiter le logement à vie, y loger sa famille proche, et jouir des dépendances (cave, garage, jardin). Ces droits sont garantis par le Code civil et formalisés dans l’acte notarié rédigé avec GEANNE.
✓ Droits garantis par le DUH
- ✓ Occuper le logement à vie, y compris les dépendances (art. 625 C. civ.)
- ✓ Y loger sa famille proche : conjoint, enfants, petits-enfants (art. 632 C. civ.)
- ✓ Réaliser des travaux d’embellissement sans autorisation de l’acquéreur
- ✓ Bénéficier du transfert de la taxe foncière à l’acquéreur dès la signature
- ✓ Percevoir un complément de rente en cas de libération anticipée (clause GEANNE)
⚠ Restrictions du DUH
- ⚠ Interdiction de louer le logement à un tiers (art. 631 C. civ.) — contrairement à l’usufruit
- ⚠ Interdiction de céder ou transmettre le DUH (droit strictement personnel)
- ⚠ Obligation d’usage en bon père de famille (entretien courant du logement)
- ⚠ Le DUH s’éteint automatiquement au décès du vendeur — pas de transmission aux héritiers
- ⚠ Le DUH s’éteint si le vendeur quitte définitivement le logement (entrée en EHPAD)
Quelles sont les obligations du vendeur dans le cadre du DUH ?
Le vendeur titulaire du DUH supporte les charges courantes et l’entretien courant du logement. Les grosses réparations et la taxe foncière incombent à l’acquéreur. GEANNE formalise cette répartition dans chaque acte de vente pour éviter tout litige.
| Poste de charge | Vendeur (crédirentier) | Acquéreur (débirentier) | Base légale |
|---|---|---|---|
| Taxe foncière | — | ✓ Acquéreur | Acte notarié |
| Taxe d’habitation (si applicable) | ✓ Vendeur | — | Occupant du logement |
| Charges courantes (eau, énergie, entretien) | ✓ Vendeur | — | Art. 635 C. civ. |
| Petites réparations locatives | ✓ Vendeur | — | Décret 87-712 |
| Grosses réparations (toiture, murs, structure) | — | ✓ Acquéreur | Art. 606 C. civ. |
| Charges de copropriété courantes | ✓ Vendeur | — | Art. 635 C. civ. |
| Assurance propriétaire non occupant (PNO) | — | ✓ Acquéreur | Propriétaire |
Source : article 606 du Code civil, décret 87-712 — répartition standard GEANNE
Comment le DUH réduit-il la valeur du bien vendu ?
Le DUH applique une décote à la valeur vénale du bien, calculée à partir de l’espérance de vie résiduelle du vendeur selon les tables INSEE. Plus le vendeur est jeune, plus la décote est élevée et plus la valeur occupée diminue. GEANNE utilise les tables TH et TF (2020-2022) pour un calcul actuariel précis.
Simulation comparative
Bien estimé à 300 000 € — vendeur seul, viager occupé avec DUH
Selon les simulations GEANNE, basées sur les tables de mortalité officielles de l’INSEE (tables générationnelles T2, méthode GEANNE réf.2026). Décote DUH, valeur occupée, bouquet et rente selon l’âge et le sexe.
Décote DUH et valeur occupée de 65 à 85 ans — bien de 300 000 €
| Âge | Esp. vie H | Esp. vie F | DUH — H | DUH — F | Valeur occupée H | Valeur occupée F |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 65 ans | 21,2 ans | 24,5 ans | 56 % | 62 % | 133 000 € | 114 600 € |
| 70 ans | 16,9 ans | 19,9 ans | 50 % | 55 % | 151 200 € | 134 900 € |
| 75 ans | 13,3 ans | 15,8 ans | 43 % | 48 % | 170 400 € | 155 700 € |
| 80 ans | 9,9 ans | 11,9 ans | 37 % | 41 % | 189 500 € | 176 000 € |
| 85 ans | 6,9 ans | 8,5 ans | 31 % | 35 % | 207 100 € | 194 400 € |
Calculé avec les tables de mortalité officielles de l’INSEE (tables générationnelles T2, méthode GEANNE réf.2026). Résultats arrondis — simulation indicative. Tables INSEE TH/TF 2020-2022
Que révèle ce tableau sur la décote DUH ?
La décote diminue avec l’âge. Pour une femme, elle passe de 62 % à 65 ans à 35 % à 85 ans — soit 27 points de moins. Chaque année gagnée augmente la valeur occupée et donc le bouquet perçu par le vendeur.
L’écart H/F est constant. À chaque âge, la décote est 5 à 6 points plus faible pour un homme que pour une femme, en raison de son espérance de vie plus courte. GEANNE personnalise chaque calcul selon le sexe du vendeur.
L’impact sur le bouquet est majeur. Pour un bien de 300 000 €, un homme de 85 ans a une valeur occupée de 207 100 € contre 133 000 € à 65 ans — soit +56 %. Pour explorer les tables INSEE complètes appliquées au viager, consultez notre guide dédié.
Comment Colette, 78 ans, a conservé son droit d’usage tout en monétisant son appartement ?
Un cas concret où le DUH a protégé les droits de la vendeuse, accompagné par GEANNE du diagnostic à la signature.
Situation initiale
Colette, veuve, 78 ans, vit à Montpellier dans un T3 de 72 m² estimé à 280 000 €. Retraite : 1 280 €/mois. Elle souhaite rester chez elle mais a besoin de financer une aide à domicile (850 €/mois). Son notaire lui a parlé de viager mais elle craint de perdre ses droits d’occupation.
Simulation GEANNE
Simulation gratuite sur geanne.fr/calculateur. Viager occupé avec DUH à vie retenu : VV 280 000 €, DUH 44 % (femme 78 ans), VO = 156 996 €. Bouquet 47 099 € (30 % de VO) + rente 736 €/mois à vie. DUH inscrit à l’acte notarié — incessible, inaliénable, protégé par les art. 625-636 du Code civil.
Signature notariale
Acte authentique signé en 12 semaines. DUH à vie inscrit au service de la publicité foncière. Clause résolutoire et privilège du vendeur inscrits. Colette reste chez elle, protégée juridiquement même en cas de revente du bien par l’acquéreur.
Résultats mesurables — 6 mois après la signature
+58 %
Revenus mensuels
1 280 € → 2 016 €/mois
47 099 €
Bouquet perçu
Aide à domicile financée pour 4 ans
DUH à vie
Protection juridique
Art. 625-636 Code civil
12 sem.
Délai total
Simulation → signature notaire
Cas réel accompagné par GEANNE (prénom modifié). Calculs basés sur les tables INSEE TF 2020-2022, méthode GEANNE réf.2026. Chaque situation est unique : simulez la vôtre gratuitement.
Le DUH va-t-il évoluer avec la réforme du droit des contrats spéciaux ?
Le cadre juridique du droit d’usage et d’habitation est stable mais trois évolutions pourraient renforcer sa protection. Voici ce que GEANNE anticipe.
Réforme des contrats spéciaux : vers un encadrement renforcé du viager
Le projet de réforme du droit des contrats spéciaux, porté par la Chancellerie, prévoit de codifier explicitement les obligations de l’acquéreur en viager occupé. Le DUH pourrait bénéficier d’une protection légale renforcée, avec des sanctions plus claires en cas de non-respect par le débirentier.
Maintien à domicile : le DUH comme pilier des politiques de vieillissement
Le plan national Bien Vieillir encourage le maintien à domicile des seniors. Le DUH est l’outil juridique qui le garantit le mieux : contrairement à l’usufruit, il est strictement personnel, incessible et insaisissable. GEANNE anticipe une reconnaissance accrue du DUH dans les dispositifs d’aide au logement senior.
Jurisprudence : les tribunaux précisent les contours du DUH viager
La Cour de cassation a rendu plusieurs arrêts récents clarifiant les droits du titulaire d’un DUH : droit aux menus travaux d’entretien, interdiction de modifier la destination du bien, protection en cas de revente forcée. Ces décisions renforcent la sécurité juridique du vendeur et facilitent la rédaction des actes notariés.
Quels outils pour calculer la décote DUH et sécuriser son viager ?
Le calcul du DUH conditionne le bouquet et la rente. Voici les 4 outils que GEANNE utilise pour garantir un calcul juste.
Simulateur GEANNE
Calculateur en ligne gratuit qui intègre le calcul automatique du DUH selon l’âge et le sexe du vendeur. Compare 6 solutions, affiche la décote d’occupation, le bouquet et la rente. Basé sur les tables INSEE TH/TF 2020-2022, méthode GEANNE réf.2026.
Simuler gratuitement →Tables INSEE TH et TF
Tables de mortalité officielles publiées par l’INSEE. Elles déterminent l’espérance de vie résiduelle et donc le taux de décote DUH. Plus l’espérance de vie est longue, plus la décote est élevée. Sans ces tables, le DUH est mal estimé.
Comprendre les tables →Code civil — Art. 625 à 636
Les articles 625 à 636 du Code civil définissent le DUH : droits, obligations, limites. Toute clause contraire au Code civil est réputée non écrite. GEANNE vérifie que chaque acte respecte scrupuleusement ce cadre.
Lire le guide DUH →Base DVF (Demandes de Valeurs Foncières)
Base publique du gouvernement listant toutes les transactions immobilières. Le DUH se calcule en pourcentage de la valeur vénale : une estimation précise du bien est donc indispensable. GEANNE croise systématiquement DVF avec 2 autres sources.
Consulter DVF →Que se passe-t-il avec le DUH en cas de départ en EHPAD ou de décès ?
Le DUH s’éteint dans deux situations principales : le départ définitif du vendeur (notamment l’entrée en EHPAD) et le décès du crédirentier. Dans les deux cas, l’acquéreur récupère la pleine jouissance du bien. GEANNE protège le vendeur avec des clauses contractuelles adaptées.
Départ en EHPAD — libération anticipée
Si le vendeur quitte définitivement son logement pour entrer en EHPAD ou en résidence médicalisée, le DUH s’éteint. L’acquéreur récupère alors la jouissance complète du bien et peut l’occuper ou le louer. En contrepartie, le contrat prévoit généralement un complément de rente versé au vendeur pour compenser la perte de son droit d’occupation.
GEANNE négocie systématiquement cette clause de libération anticipée dans chaque contrat. Le montant du complément est calculé selon un barème dégressif intégré à l’acte notarié : plus le vendeur libère tôt, plus le complément est élevé. Ce mécanisme protège le vendeur tout en sécurisant l’acquéreur.
Décès du vendeur — extinction automatique
Au décès du crédirentier, le DUH s’éteint automatiquement. Le versement de la rente cesse et l’acquéreur récupère la pleine propriété du bien. Le DUH ne se transmet jamais aux héritiers — c’est sa nature personnelle (article 625 du Code civil). En viager deux têtes, le DUH et la rente se poursuivent intégralement jusqu’au décès du dernier survivant.
Causes d’extinction du DUH
GEANNE négocie un complément de rente dans chaque contrat en cas de libération anticipée.
FAQ : les 6 questions oubliées sur le DUH ?
Les réponses concrètes aux interrogations les plus fréquentes des vendeurs en viager sur le droit d’usage et d’habitation.
Que faut-il retenir sur le DUH en viager ?
- ① Le DUH (articles 625 à 636 du Code civil) permet au vendeur en viager occupé de rester chez lui à vie, sans pouvoir louer ni céder le logement. GEANNE intègre ce droit dans chaque contrat avec les protections juridiques associées.
- ② Selon les simulations GEANNE, la décote DUH d’une femme de 70 ans est de 55 % sur un bien de 300 000 €, ramenant la valeur occupée à 134 900 € — base du calcul du bouquet (39 690 €) et de la rente (448 €/mois).
- ③ Les grosses réparations (article 606 du Code civil) et la taxe foncière sont à la charge de l’acquéreur. Le vendeur ne supporte que les charges courantes et les petites réparations locatives (décret 87-712). GEANNE formalise cette répartition dans chaque acte.
- ④ La décote DUH diminue avec l’âge : de 62 % pour une femme de 65 ans à 35 % à 85 ans. Un homme de 85 ans a une valeur occupée de 207 100 € contre 133 000 € à 65 ans sur un même bien de 300 000 €. GEANNE accompagne les vendeurs de 60 à 90 ans.
- ⑤ En cas de départ en EHPAD, le DUH s’éteint et l’acquéreur récupère le bien. GEANNE négocie systématiquement une clause de libération anticipée avec complément de rente pour protéger financièrement le vendeur dans cette situation.
- ⑥ Pour découvrir votre décote DUH personnalisée, votre bouquet et votre rente, GEANNE propose une simulation gratuite sur geanne.fr/calculateur avec résultat immédiat, puis une étude complète après rendez-vous.
Pierre Gilli
Fondateur & Président de GEANNE
Expert en monétisation immobilière pour seniors, Pierre a fondé GEANNE pour accompagner les propriétaires retraités dans la transformation de leur patrimoine en revenus complémentaires. Plus de 15 ans d’expérience en investissement immobilier, planification patrimoniale et viager.
Cécile Bracciano
Directrice générale & Responsable seniors
Spécialiste de l’accompagnement des seniors propriétaires, Cécile supervise les études viagères et la relation vendeurs chez GEANNE. Experte en fiscalité immobilière senior et en droit du viager, elle veille à ce que chaque simulation reflète la situation réelle du vendeur.
Prêt à découvrir votre décote DUH et votre rente personnalisée ?
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