Guide de vente de A à Z :
l’accompagnement complet pour une vente sereine
Transformez votre patrimoine immobilier en revenus complémentaires avec un accompagnement personnalisé, transparent et humain. Nous comparons 6 solutions pour trouver celle qui vous convient.
Quelle solution patrimoniale vous convient le mieux ?
Vous êtes propriétaire à la retraite et vous souhaitez améliorer votre quotidien sans quitter votre logement ? Nous analysons 6 options et vous recommandons la plus adaptée.
Viager occupé
Vendez votre bien tout en continuant à l’habiter à vie grâce au droit d’usage et d’habitation (DUH). Vous percevez un bouquet à la signature puis une rente viagère mensuelle. Idéal pour compléter votre pension de retraite sans changer vos habitudes. Le viager occupé est encadré par les articles 1968 à 1983 du Code civil.
Le plus populaireViager libre
Même principe que le viager occupé, mais vous libérez le logement dès la vente. Le bouquet et la rente sont nettement plus élevés car il n’y a pas de décote d’occupation. Adapté aux propriétaires qui disposent d’un autre logement ou qui envisagent de déménager en résidence services ou chez un proche.
Bouquet supérieurNue-propriété
Cédez la nue-propriété en conservant l’usufruit à vie. Contrairement au DUH du viager occupé, l’usufruit vous permet de mettre en location le logement si vous le souhaitez. Idéal pour les résidences secondaires ou les investissements locatifs. Mécanisme défini par les articles 578 à 624 du Code civil.
Possibilité de louerVente à terme
La durée de paiement est fixée à l’avance (10, 15 ou 20 ans) dans l’acte notarié. Vous savez exactement combien vous percevrez et pendant combien de temps. À la différence du viager, le versement ne s’arrête pas au décès : vos héritiers perçoivent les mensualités restantes. Cette formule rassure les familles.
Durée prévisibleVente puis location
Vendez votre bien et restez-y en tant que locataire grâce à un bail signé avec l’acquéreur. Vous récupérez la totalité du prix de vente immédiatement (pas de rente) tout en continuant à vivre chez vous. Adapté aux propriétaires qui ont besoin d’un capital important rapidement, par exemple pour financer une dépendance ou aider un enfant.
Rester chez soiPrêt viager hypothécaire
Empruntez en mettant votre bien en garantie, sans le vendre ni le quitter. Le remboursement n’intervient qu’au décès ou à la vente ultérieure du bien. Cette solution, encadrée par la loi du 25 juin 2006, permet d’obtenir des liquidités sans renoncer à la propriété. Attention : peu d’établissements le proposent actuellement.
Conservez la propriétéComment se déroule une vente en viager avec Geanne ?
Du premier rendez-vous jusqu’au suivi après la signature chez le notaire, chaque étape est pensée pour votre sérénité. Comptez en moyenne 3 à 6 mois.
L’audit patrimonial et l’estimation gratuite
Un conseiller Geanne, expert de votre secteur, se déplace à votre domicile pour comprendre votre situation, vos objectifs et estimer la valeur de votre bien. Nous croisons plusieurs méthodes d’évaluation pour aboutir à un chiffre fiable.
La simulation précise du bouquet et de la rente
Combien allez-vous percevoir ? Nos simulateurs, basés sur les tables actuarielles de l’INSEE (période 2020-2022), calculent le bouquet, la rente viagère et comparent les 6 solutions avec vos données réelles. Chaque hypothèse est expliquée, chaque chiffre justifié.
La sécurisation juridique et notariale
La vente en viager est encadrée par le Code civil (articles 1968 à 1983) avec des garanties solides : droit d’usage et d’habitation inscrit dans l’acte notarié, privilège du vendeur (garantie hypothécaire), clause résolutoire en cas de non-paiement.
La mise en relation avec des acquéreurs sérieux
Notre réseau d’agents partenaires et notre fichier d’acquéreurs qualifiés permettent de trouver l’acheteur idéal. Les visites sont organisées dans le respect de votre vie privée, avec un compte-rendu après chaque visite.
L’accompagnement post-vente et suivi
Du compromis à l’acte définitif, nous coordonnons toutes les démarches. Après la vente, l’équipe Geanne reste joignable pour toute question sur votre rente, les charges ou un changement de situation. Vous n’êtes jamais seul.
Comment sont calculés le bouquet et la rente d’un viager ?
Le calcul d’un viager repose sur des paramètres précis, issus des tables actuarielles publiées par l’INSEE (période 2020-2022). Voici une explication claire et transparente.
La valeur occupée
Valeur vénale du bien diminuée du droit d’usage et d’habitation (DUH), qui représente la valeur économique de l’utilisation future du bien par le vendeur. Le DUH est calculé selon les tables actuarielles INSEE (période 2020-2022). C’est la base de répartition entre bouquet et rente.
Le bouquet
Capital reçu le jour de la signature. Environ 30% de la valeur occupée, ajustable selon vos souhaits.
La rente viagère
Revenu mensuel à vie, indexé sur l’inflation. Calculé en fonction de votre âge, votre sexe.
Quelles protections juridiques pour le vendeur en viager ?
La vente en viager est l’une des transactions immobilières les mieux protégées juridiquement pour le vendeur, grâce au Code civil.
Droit d’usage et d’habitation
Inscrit dans l’acte authentique chez le notaire, il vous garantit de rester dans votre logement à vie. Ce droit est opposable à tous, y compris en cas de revente par l’acquéreur. Il est défini par les articles 625 à 636 du Code civil.
Privilège du vendeur
Garantie hypothécaire de premier rang inscrite sur le bien. Si l’acquéreur (débirentier) cesse de payer votre rente, vous disposez d’un recours efficace pour récupérer votre bien ou obtenir le paiement.
Clause résolutoire
Prévoit l’annulation automatique de la vente en cas de non-paiement de la rente après mise en demeure. Vous récupérez la pleine propriété tout en conservant le bouquet et les rentes déjà perçues. Cette clause est systématiquement intégrée par le notaire dans l’acte de vente en viager.
Qui paie quoi après la vente en viager ?
L’acte notarié précise clairement la répartition des obligations entre le crédirentier (vendeur) et le débirentier (acquéreur). Vous êtes libéré des dépenses les plus lourdes.
À votre charge
Crédirentier (vendeur)À la charge de l’acquéreur
Débirentier (acheteur)Quelle est la fiscalité de la rente viagère ?
La rente viagère bénéficie d’un régime fiscal très avantageux prévu par l’article 158-6 du Code général des impôts. Seule une fraction de la rente est soumise à l’impôt sur le revenu, et cette fraction imposable diminue avec l’âge du crédirentier.
Concrètement, après 70 ans, seuls 30 % de la rente sont imposables. Le bouquet (capital reçu à la signature) est quant à lui totalement exonéré d’impôt sur le revenu s’il s’agit de votre résidence principale (pas de plus-value immobilière à payer).
💡 Pour une rente de 800 €/mois après 70 ans, seuls 240 € sont intégrés à votre revenu imposable — soit une fiscalité très légère.
Pourquoi choisir Geanne pour vendre en viager ?
Expertise spécialisée
Formation en finance immobilière, expérience en gestion de fonds d’investissement. Un niveau d’expertise rare pour le viager.
6 solutions comparées
La plupart des professionnels proposent une seule solution. Chez Geanne, nous comparons 6 options pour vous recommander la meilleure.
Réseau national
Des agents immobiliers partenaires implantés dans chaque territoire, qui connaissent les prix et spécificités de votre marché local.
Transparence totale
Honoraires à la charge de l’acquéreur. En tant que vendeur, vous ne payez rien. Pas de frais cachés, pas de mauvaise surprise.
Quelles sont les questions les plus fréquentes sur le viager ?
Les points clés à retenir sur la vente en viager
Vous restez chez vous
Le droit d’usage et d’habitation (DUH), inscrit dans l’acte notarié, vous garantit de vivre dans votre logement à vie. Ce droit est protégé par le Code civil et opposable à tous.
Des revenus complémentaires
Bouquet à la signature + rente mensuelle à vie, indexée sur l’inflation. Après 70 ans, seuls 30 % de la rente sont imposables, grâce à une fiscalité avantageuse.
Des garanties solides
Trois protections juridiques vous sécurisent : droit d’usage à vie, privilège du vendeur (garantie hypothécaire) et clause résolutoire en cas de non-paiement.
Les étapes essentielles de votre vente en viager
Comment Monique, 74 ans, a vendu sa maison en viager occupé de A à Z en 4 mois ?
Propriétaire d’une maison de 320 000 € à Nantes, Monique souhaitait rester chez elle tout en finançant l’adaptation de son logement et en complétant sa retraite de 1 280 €/mois.
Simulation et estimation gratuite
Monique lance sa simulation sur le calculateur GEANNE, puis un agent partenaire réalise une estimation professionnelle de sa maison nantaise.
Comparaison des 6 solutions et choix
GEANNE présente les résultats comparatifs des 6 formules. Monique choisit le viager occupé pour maximiser sa rente mensuelle tout en restant chez elle.
Signature notariale et premiers revenus
L’acte est signé avec clause résolutoire et privilège du vendeur. Monique perçoit son bouquet le jour même et sa première rente le mois suivant.
Résultats mesurables — 4 mois après la simulation
48 442 €
Bouquet perçu à la signature
+ 644 €/mois
Rente viagère nette après abattement 70 %
0 €
Taxe foncière (transférée à l’acquéreur)
1 924 €/mois
Revenu total (retraite + rente viagère)
Cas réel accompagné par GEANNE (prénom modifié). Calculs basés sur les tables INSEE TF 2020-2022, méthode GEANNE réf.2026. Chaque situation est unique : simulez la vôtre gratuitement.
Quelles tendances vont transformer la vente en viager dans les prochaines années ?
Les évolutions démographiques, fiscales et technologiques redessinent le marché du viager. Voici les 3 signaux majeurs identifiés par GEANNE.
Hausse de 18 % des transactions viagères en 2025
Le vieillissement démographique et la pression sur les retraites accélèrent l’adoption du viager comme solution patrimoniale. Les notaires constatent une augmentation significative des actes signés.
Source : INSEE, projections démographiques 2025 →L’abattement fiscal de 70 % après 70 ans reste un avantage décisif
L’article 158-6 du CGI n’a pas été modifié dans le PLF 2026, confirmant que la rente viagère reste l’un des revenus les plus faiblement imposés pour les seniors. Une rente de 900 €/mois ne génère que 270 € imposables.
Source : Légifrance, article 158-6 CGI →Le simulateur en ligne démocratise l’accès au viager
Les outils digitaux comme le simulateur GEANNE permettent aux propriétaires de comparer toutes les formules en 2 minutes, sans déplacement ni engagement, accélérant la prise de décision éclairée.
Essayer le simulateur GEANNE gratuit →Quels outils utiliser pour préparer votre vente en viager de A à Z ?
De la première estimation à la signature notariale, voici les 4 ressources essentielles sélectionnées par GEANNE pour chaque étape de votre projet.
Simulateur GEANNE
Calculez bouquet, rente mensuelle et avantage fiscal en 2 minutes. Comparaison des 6 solutions avec les tables INSEE 2020-2022.
Simuler gratuitement →DVF Etalab — Valeurs foncières
Consultez les prix de vente réels des biens vendus dans votre quartier pour estimer la valeur vénale de votre propriété.
Consulter les prix de vente →Checklist notariale viager
Articles 1968 à 1983 du Code civil : vérifiez chaque clause essentielle (résolutoire, privilège du vendeur, indexation) avant de signer chez le notaire.
Lire les articles du Code civil →Guide du calcul GEANNE
Comprenez la formule derrière les chiffres : valeur vénale, décote d’occupation, répartition bouquet/rente avec les tables INSEE.
Lire le guide du calcul →En bref : GEANNE accompagne les seniors propriétaires dans la valorisation de leur patrimoine immobilier partout en France. Estimation gratuite, sans engagement.
Pierre Gilli
Fondateur & Directeur général de GEANNE
Expert en monétisation immobilière pour seniors, Pierre a fondé GEANNE pour accompagner les propriétaires retraités dans la transformation de leur patrimoine en revenus complémentaires. Plus de 15 ans d’expérience en investissement immobilier, planification patrimoniale et viager.
Cécile Bracciano
Responsable conseil & accompagnement vendeurs
Spécialiste de l’accompagnement des seniors propriétaires, Cécile supervise les études viagères et la relation vendeurs chez GEANNE. Experte en fiscalité immobilière senior et en droit du viager, elle veille à ce que chaque simulation reflète la situation réelle du vendeur.